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第一篇:《房地产估价规范》
房地产估价规范
（最新修改稿）
1 总 则
1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值日期原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：
1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；
2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；
3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；
4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；
5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；
6 上述情形的某种组合。
2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。
在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。
2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适当增减。
3 估价程序
3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。
3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：
1 明确估价基本事项；
2 制定估价作业方案；房地产估价规范最新版。
3 搜集估价所需资料；
4 实地查勘估价对象；
5 选定估价方法进行测算；
6 确定估价结果；
7 撰写估价报告；
8 审核估价报告；
9 交付估价报告；
10 估价资料归档。
房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。 3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项：
1 估价目的；
2 价值日期；
3 估价对象；
4 价值类型。
3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。
估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。 价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。
估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。
价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。
3.0.5 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进行。 估价作业方案应包括下列内容：
1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；
2 估价工作质量要求及保障措施；
3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握房地产市场行情，估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料，并对所搜集的资料进行检查、分析、整理。
估价所需资料应包括下列方面：
1 反映估价对象状况的资料；
2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料；
3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
4 对房地产价格有普遍影响的资料。
3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。
实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。
因司法拍卖、征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的，可不进入估价对象内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。
3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价师或外聘房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对撰写完成而尚未出具的估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。
外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。
审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。
3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。
估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的，在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。
3.0.10 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。 应保存的估价资料至少包括下列内容：
1 估价报告；
2 估价委托书和估价委托合同；
3 估价所依据的估价委托人提供的资料；
4 实地查勘记录；
5 估价报告内部审核记录；
6 有重要专业帮助的专业意见。
上述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。
在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。
4 估价方法
4.1 估价方法选用
4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法。
4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。
4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。
4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。
4.2 比较法
4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：
1 搜集交易实例；
2 选取可比实例；
3 建立比较基础；
4 进行交易情况修正；
5 进行市场状况调整；
6 进行房地产状况调整；
7 求取比较价值。
4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。
搜集的交易实例信息宜包括下列内容：
1 房地产基本状况；
2 交易双方基本情况；
3 成交日期；
4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担；
5 交易目的、交易方式等其他交易情况。
4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产；
2 交易类型适合估价目的；
3 成交日期接近价值日期；
4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。
4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：
1 利害关系人之间的交易；
2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
3 急于出售或急于购买的交易；
4 人民法院拍卖的交易；
5 有人为哄抬的交易；
6 对交易对象有特殊偏好的交易；
7 相邻房地产合并的交易；
8 受迷信影响的交易；
9 其他非正常的交易。
4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。 标准化处理应包括下列内容：
1 统一财产范围；
2 统一付款方式；
3 统一融资条件；
4 统一税费负担；
5 统一计价单位。
4.2.6 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。
统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。
统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。
统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。
统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。
4.2.7 因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下，可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修正。 进行交易情况修正，应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
4.2.8 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率，价格指数或价格变动率的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地同类房地产价格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整。
4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
4.2.10 进行区位状况调整，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。
区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
第二篇:《房地产估价规范最新2012版》
（最新修改稿）
1 总则
1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根 据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和 其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对 自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标 准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值日期原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对 各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况， 应了解、 分析估价对象权利人或意向取得者对估价 对象依法享有的开发利用权利。 若两者的开发利用权利不同， 应根据估价目的确定是从估价 对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用， 估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一 的判断和选择，并在估价报告中说明：
1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提 进行估价；
2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提 进行估价；
3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提 进行估价；
1
4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提 进行估价；
5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提 进行估价；
6上述情形的某种组合。
2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途 之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用 途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选 择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一 致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。 在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定， 应作为估价假 设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。
2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行 适当增减。
3 估价程序
3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册 房地产估价师担任项目负责人， 并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价 师按估价程序开展估价工作。
3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：
1 明确估价基本事项；
2 制定估价作业方案；
3 搜集估价所需资料；
4 实地查勘估价对象；
5 选定估价方法进行测算；
6 确定估价结果；
7 撰写估价报告；
8 审核估价报告；
9 交付估价报告；
10 估价资料归档。 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。
3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项：
1 估价目的； 2 价值日期； 3 估价对象； 4 价值类型。
3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。 估价目的应在与估价委托人充分沟通， 仔细了解其真实、 具体的估价需要以及估价报告 的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。 价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不 得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动 的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。 价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。 3.0.5 行。 估价作业方案应包括下列内容：
1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进
2
其来源渠道等；
2 估价工作质量要求及保障措施；
3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握 房地产市场行情， 估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料， 并对所搜集的资料进 行检查、分析、整理。 估价所需资料应包括下列方面：
1 反映估价对象状况的资料； 2 估价对象及其类似房地产的交易、收益、成本等资料； 3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 4 对房地产价格有普遍影响的资料。 3.0.7 每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现 场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观 和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料， 补充搜集估价所需的关于估价对象的其 他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。 实地查勘记录应包括实地查勘的对象、 内容、 结果、 人员和时间等， 记录的内容应真实、 客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在 该记录上签名或盖章确认。 因司法拍卖、 征收等强制转让或强制取得房地产而房地产占有人拒绝进入估价对象内进 行实地查勘， 或估价对象涉及国家秘密而不得进入其内进行实地查勘的， 可不进入估价对象 内进行实地查勘，但应在估价报告中说明未进入估价对象内实地查勘及其具体原因。 3.0.8 房地产估价机构应建立健全估价报告质量管理制度，保证估价报告真实、客观、准 确、完整、清晰、规范，选派本机构注册后从事房地产估价工作五年以上的注册房地产估价 师或外聘房地产估价专家担任审核人员， 按房地产估价相关要求， 对撰写完成而尚未出具的 估价报告的内容和形式进行审查核定，提出审核意见，并形成估价报告内部审核记录。 外聘的房地产估价专家应具有房地产估价师执业资格或具有高级专业技术职务， 并从事 与房地产估价相关的科研、教学、管理工作五年以上。 审核人员应在估价报告内部审核记录上签名并注明审核日期。
3.0.9 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产 估价机构公章而正式生效，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。 估价委托人对估价过程或估价报告提出询问的， 在估价报告上盖章的房地产估价机构和 签名的注册房地产估价师应给予解释和说明。
3.0.10 估价项目完成后，应按有关档案管理的规定，及时收集、整理与该项目相关的各种 文字、图表、影像等形式的资料，对其中有保存价值的资料进行分类并妥善保存。 应保存的估价资料至少包括下列内容：
1 估价报告； 2 估价委托书和估价委托合同； 3 估价所依据的估价委托人提供的资料； 4 实地查勘记录； 5 估价报告内部审核记录； 6 有重要专业帮助的专业意见。 上述估价资料可采用纸介质， 也可采用符合要求的电子介质， 保存期限自估价报告出具 之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。 在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。房地产估价规范最新版。
4 估价方法
4.1 估价方法选用
4.1.1 注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法 等主要估价方法。
4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况， 对比较法、 收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对 3
估价对 象进行估价。
4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不 得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。
4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益 法估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜 力且开发完成后的价值可采用比较法、 收益法等成本法以外的方法评估的房地产， 应选用假 设开发法估价。
4.2 比较法
4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：
1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立比较基础； 4 进行交易情况修正； 5 进行市场状况调整； 6 进行房地产状况调整； 7 求取比较价值。
4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。 搜集的交易实例信息宜包括下列内容：
1 房地产基本状况； 2 交易双方基本情况； 3 成交日期； 4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担； 5 交易目的、交易方式等其他交易情况。
4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实 例。 选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产； 2 交易类型适合估价目的； 3 成交日期接近价值日期； 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期 较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。
4.2.4 下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 3 急于出售或急于购买的交易； 4 人民法院拍卖的交易； 5 有人为哄抬的交易； 6 对交易对象有特殊偏好的交易； 7 相邻房地产合并的交易； 8 受迷信影响的交易； 9 其他非正常的交易。
4.2.5 选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理， 统一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。 标准化处理应包括下列内容： 1 统一财产范围； 2 统一付款方式； 3 统一融资条件； 4 统一税费负担； 5 统一计价单位。
4.2.6 统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财 产范围不同而造成的价格差异。 统一付款方式， 应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格， 调整为在成交 日期一次性付清方式下的价格。 统一融资条件， 应将可比实例在非常规融资条件下的价格， 调整为在常规融资条件下的 价格。 统一税费负担， 应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格， 调整为在交易税费 正常负担情况下的价格。
统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积 或体积等的内涵和单位等。 不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇 率中间价计算。
4.2.7 因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况 下，可选用第4.2.4条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修 正。 进行交易情况修正， 应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差， 将可比 实例的非正常成交价格修正为正常价格。
4
4.2.8 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整可采用当地同类房地产的价格指数或价格变动率， 价格指数或价格变动率 的来源应真实、可靠。当地无同类房地产价格指数或价格变动率的，应深入调查、分析当地 同类房地产价格变动情况，作出有关判断，对可比实例成交价格进行相应调整。
4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。房地产估价规范最新版。
4.2.10 进行区位状况调整， 应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位 状况下的价格。 区位状况调整的内容应包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产
价格的房地产区位因素。单套住宅的区位因素还应包括所处楼幢、楼层和朝向。
4.2.11 进行实物状况调整， 应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物 状况下的价格。 有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程 度等影响房地产价格的土地实物因素。 有关建筑物方面实物状况调整的内容应包括建筑规模、 建筑结构、 设施设备、 装饰装修、 层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的建 筑物实物因素。
4.2.12 进行权益状况调整， 应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益 状况下的价格。 权益状况调整的内容应包括权利性质、 土地使用期限、 规划条件、 共有情况、 出租情况、 相邻关系情况、地役权设立情况等影响房地产价格的房地产权益因素。
4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行区位状况、实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况、实 物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出各种因素之间的差异，量化差异程度，进行相应 调整。
4.2.14 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，视具体情况可基于总价或单价， 采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整。
4.2.15 交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整，对 可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过20％， 综合调整幅度不应超过30％。 若超过上述 幅度，说明该可比实例不合适，应予以更换。但因估价对象或市场状况特殊，确无更合适的 可比实例的，应在估价报告中充分说明理由。 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高单价不应超过最低单价的20％。
4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格， 应根据它们之间的差异程度、 可比实例与 估价对象的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均 等方法计算出综合结果，作为比较价值。
4.2.17 比较法的原理和技术，也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取。
4.3 收益法
4.3.1 运用收益法估价，应按下列步骤进行：房地产估价规范最新版。
1 选用具体估价方法； 2 估计未来收益期或持有期； 3 预测未来净收益或期末转售收益； 4 求取报酬率或资本化率； 5 计算收益价值。
4.3.2 收益法分为报酬资本化法和直接资本化法，应优先选用报酬资本化法。 报酬资本化法的基本公式如下：
5
第三篇:《房地产估价规范最新2012版》
（最新修改稿）
1 总则
他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和 其他相关领域。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标 准》和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对 各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
的价值。
一特定日期的价值。
值偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况， 应了解、
分析估价 若两者的开发利用权利不同， 应根据估价目的确定是从估价 对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用， 估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一 的判断和选择，并在估价报告中说明：
1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提 进行估价；
2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以
更新改造为前提 进行估价；
3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提 进行估价；
4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提 进行估价；
5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提 进行估价；
6上述情形的某种组合。
2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途
之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。有关部门没有认定的，对于房屋登记用 途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选 择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一 致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。 在用途不一致且有关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途的确定， 应作为估价假 设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。
2.0.8 评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行 适当增减。
3 估价程序
3.0.1 对于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名能够胜任该项目估价工作的注册
房地产估价师担任项目负责人， 并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价 师按估价程序开展估价工作。
3.0.2 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行：
1 明确估价基本事项；
2 制定估价作业方案；
3 搜集估价所需资料；
4 实地查勘估价对象；
5 选定估价方法进行测算；
6 确定估价结果；
7 撰写估价报告；
8 审核估价报告；
9 交付估价报告；
10 估价资料归档。 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。
3.0.3 明确估价基本事项，应明确下列事项：
1 估价目的； 2 价值日期； 3 估价对象； 4 价值类型。
3.0.4 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。 估价目的应在与估价委托人充分沟通， 仔细了解其真实、 具体的估价需
要以及估价报告 的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁明了并符合相关规定。 价值日期应根据估价目的确定，用公历表示，具体到日。 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定。估价对象应全面、客观，不 得遗漏，严禁虚
的的估价对象。 价值类型应根据估价目的确定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。
3.0.5 行。 估价作业方案应包括下列内容：
1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及 制定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步分析的基础上进
其来源渠道等； 2 估价工作质量要求及保障措施； 3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。 3.0.6 房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集房地产估价所需的通用资料，掌握 房地产市场行情， 估价时还应针对估价项目搜集本次估价所需的资料， 并对所搜集的资料进 行检查、分析、整理。 估价所需资料应包括下列方面：
1 反映估价对象状况的资料； 2 估价对象及其类似房地产的交易、
第四篇:《最新房地产估价师报考指南完整版》
考试介绍
1.考试介绍
根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》(建房[1995]147号)文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度，考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。
2.从业方向
本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。
考试科目
科目一：房地产基本制度与政策(含房地产相关知识)。
科目二：房地产开发经营与管理。
科目三：房地产估价理论与方法。最新房地产估价师报考指南完整版最新房地产估价师报考指南完整版。
科目四：房地产估价案例与分析。(开卷)
房地产估价师考试：考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。《房地产基本制度与政策》科目以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式;《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上作答的方式，该科目为开卷考试。
考试所需使用的钢笔或签字笔、2B铅笔和橡皮，应通知考生自备。考试管理部门在各科目考试中为考生统一准备草稿纸。
考试时间
2015年房地产估价师考试于10月17、18日举行，具体安排如下：
资格名称 | 考试日期 | 考试时间 | 科目名称 |
房地产 估价师 | 10月17日 | 上午 9∶00-11∶30 | 房地产基本制度与政策 (含房地产估价相关知识) |
下午 14∶00-16∶30 | 房地产开发经营与管理 （自备计算器） | ||
10月18日 | 上午 9∶00-11∶30 | 房地产估价理论与方法 （自备计算器） | |
下午 14∶00-16∶30 | 房地产估价案例与分析 （开卷、自备计算器） |
考试费用
2015房地产估价师考试费用已公布，各地均不同，请各位考生及时关注各地人事考试网或建设执业资格注册管理中心。
考试报名
报名时间
2015年房地产估价师考试报名时间截止到8月24日。
报名入口
各地房地产估价师考试报名入口不同，考生需根据当地人事考试网或建设执业资格注册管理中心发布的报名公告到指定入口进行报名。
报名方法
(一)报名时间：截止到2015年8月24日。
(二)报名方法：报名方式和地点：一般采用网上和现场报名两种方式.由于各省市报名时间与方法有不同，具体信息请参考当地官方公告。
报名条件
报考条件按照原建设部、人事部《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和<房地产估价师执业资格考试实施办法>的通知》(建房[1995]147号)执行。
1.凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。
取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。
取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。
取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年。最新房地产估价师报考指南完整版文章最新房地产估价师报考指南完整版出自关学科 博士学位。
不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出。
房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。
以上报名条件中规定的从事房地产估价工作年限计算的截止日期为考试当年12月31日。
不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。
房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。报考人员的“相关专业工作经历”，是指从事房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划工作的经历。报考人员“从事房地产估价实务”年限，是指在依法取得由省建委颁发的房地产评估资格证书的评估机构从事房地产估价实务的年限。报考人员的“实践经历”，是指专职从事房地产估价工作的实际经历。
香港、澳门和台湾地区居民申请参加房地产估价师资格考试，按照《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2005〕9号)、《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2007〕78号)和《关于台湾居民参加全国房地产估价师资格考试报名条件有关问题的通知》(国人厅发〔2007〕116号)有关精神，在报名时应向当地考试机构提交本人身份证明、从事相关专业工作年限证明和国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书原件及复印件。
成绩查询
房地产估价师成绩一般于考后2个月左右公布，届时请关注中国房地产估价师协会网站。
房地产估价师资格考试成绩实行滚动管理，应试人员须在连续2个考试年度内通过全部应试科目，方可获得资格证书。
在考试结束后2个月左右，可登录中国房地产估价师协会查分栏目查询考试成绩，实行网上报名后，不再另发考试成绩通知单，请考生自行上网打印。
合格标准
房地产估价师资格考试各科目合格标准均为60分(各科目试卷满分均为100分)。
证书领取
房地产估价师考试通过以后，请考生携带相关材料，到各报名点或其他指定地点办理房地产估价师执业资格证书。一般在成绩公布2～3个月后陆续领取，届时请关注各省的人事考试中心网站或建设执业资格注册管理中心或者房地产估价师频道证书领取栏目信息，点击进入>>
领取方式:
个人领证：凭本人有效身份证原件或成绩单领取(成绩单在查询成绩时可以直接打印)。
他人(单位)代领：凭代领人及持证人有效身份证原件;(个别省禁止他人代领)
携带资料：
领取须持本人身份证(护照或驾照)原件、成绩单、准考证原件。若代领，代领人须持本人身份证原件及上述要求的证件。(以上信息仅供参考，具体要求以当地规定为准)
注册管理
第五条 经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内注册。
第六条
国务院建设行政主管部门或者其委托的部门为房地产估价师的注册管理机构(以下简称注册机构)。最新房地产估价师报考指南完整版建造师考试_建筑工程类工程师考试网。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构(以下简称注册初审机构)。
第七条 申请房地产估价师注册，按照下列程序办理：
(一)申请人向聘用单位提交申请报告、填写房地产估价师注册申请表;
(二)聘用单位审核同意签字盖章后，连同本办法第十条第(二)、(三)、(四)项规定的材料一并上报注册初审机构;
(三)注册初审机构自接到注册申请之日起三十日内，作出是否受理其注册申请的决定;
(四)注册初审机构决定受理注册申请的，签署意见后，统一报注册机构审核。经注册机构审核认定，对符合本办法条件的申请人，应当予以办理注册手续，颁发《房地产估价师注册证》。
第八条 有下列情况之一的，不予注册：
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的;
(三)因在房地产价格评估或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日不满二年的;
(四)受吊销房地产估价师注册证书的行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满五年的;
(五)不在房地产价格评估机构内执业或者在两个或者两个以上房地产价格评估机构内执业的;
(六)有关法律、法规规定不予注册的其它情形。
第九条
全国房地产估价师执业资格统一考试合格人员，逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的，其资格自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起可保留二年。在资格保留期限内申请注册的，经审批符合注册要求的，准予注册。二年期满后再申请注册的，需参加中国房地产估价师学会或者其指定的机构组织的估价业务培训，并达到继续教育标准的，方可准予注册。
第十条 申请房地产估价师需提供下列证明文件：
(一)房地产估价师注册申请表;
(二)房地产估价师执业资格考试合格证原件，该证件自签发之日起超过二年的，应当附达到继续教育标准的证明材料;
(三)工作业绩证明材料;
(四)所在单位推荐意见及单位考核合格证明。
第十一条 根据本办法注册的房地产估价师，其注册有效期自注册之日起计为三年。
"第五篇:《2016房地产估价师经营与管理试题》
1、《城市规划法》第十八条规定定：“( )为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上可以编制分区规划。”
A.大城市
B.大城市、中等城市
C.中等城市
D.大、小、中型城市
2、城市规划是代表( )的政府行为，通过对城市未来发展目标的确定，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，并主要通过对城市空间尤其是土地使用的分配和安排来引导和控制未来城市的发展。
A.大多数群众的意志
B.人民意志
C.国家意志
D.企业
3、下列说法中不正确的是( )。2016房地产估价师经营与管理试题2016房地产估价师经营与管理试题。
A.企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，他包括基本会计准则和具体会计准则
B.会计客体是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体
C.会计分期是指将一个企业持续经营的生活活动划分为一个个连续的，长短相同的期间;又称会计期间
D.在我国，要求采用人民币作为记账本位币，是对货币计量这一会计前提的具体化
4、城市建设用地的( )评价主要是从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。
A.自然条件
B.建设条件
C.经济条件
D.自身条件
5、( )是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。
A.房屋建筑学
B.测量学
C.堪测学
D.施工组织设计学
6、假设资本等要素固定不变，随着劳动量的增加，总产量(TP)、平均产量(AP)和边际产量(MP)的变化关系是( )。2016房地产估价师经营与管理试题文章2016房地产估价师经营与管理试题出自B.AP达到最大值，AP=MP
C.当MP=0时，TP达到最大值
D.AP最先达到最大值，MP、TP陆续达到最大值
7、下列关于信用形式的说法( )是正确的。
A.银行信用是我国现在最主要的信用形式
B.个人住房公积金贷款属于消费信用
C.民间信用形式是对银行信用的一种补充
D.国库券属于国家信用形式
8、中央银行的职能有( )。
A.发行的银行
B.银行的银行
C.国家的银行
D.首脑机关
9、支票分为( )。2016房地产估价师经营与管理试题建造师考试_建筑工程类工程师考试网。
A.银行支票
B.现金支票
C.企业支票
D.转账支票
10、外汇市场的作用在于( )。
A.为调剂外汇资金的余缺提供便利
B.可作为国家调节国际储备资产的重要手段
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作
参考答案：1、B 2、C 3、B 4、A 5、B 6、ABC 7、ABCD 8、ABC 9、BD 10、ACD
"本文来源：http://www.zhuodaoren.com/tuijian3960/
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