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第一篇:《2015年房地产估价师(房地产估价案例与分析)考试试卷及答案》
2015年房地产估价师（房地产估价案例与分析）考试试卷
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？
（二）2013年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？
3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
（三）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）甲公司于2011年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2013年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
后附答案
1．A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000
2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元（㎡/·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。 A．810 B．132025 C．2835 D．4860
（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2011年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2012年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2013年6月30日的市场价值。 4．采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。 A．自己开发 B．溢价转让 C．被迫转让 D．自愿转让
5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。 A．0.03 B．0.83 C．0.85 D．1.25
6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。 A．办公楼开发费用 B．食堂开发费用 C．宿舍开发费用 D．浴室开发费用
7．采用成本法估价时，应（ ）。 A．按照预算额测算在建工程价值 B．按工程已结算额测算在建工程价值 C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） 封面（略） 目录（略） 致委托人函（略） ××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2013年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）： 表1 估价对象估价结果一览表
注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 ××房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：×××
注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 （一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。 大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。 （二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。 四、区位状况（略） 五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 六、估价时点 七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略） 九、估价原则（略） 十、估价方法（略） 十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/㎡. 十二、估价对象变现能力分析（略） 十三、估价人员（略） 十四、估价作业日期
2012年4月21日至2012年5月22日 十五、估价报告应用的有效期（略） ××房地产估价有限公司 2012年5月22日 附件（略）
一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳利用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程 1.收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本计算公式为：【2015年房地产《案例与分析》试题及答案】
式中 V--收益价格；
Ai--相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益； Y--房地产的报酬率（折现率）。 （1）确定房地产收益 1）租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.
表2 租约期内年有效毛收入一览表 （单位：元/㎡）
往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。 2）租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（㎡·月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2％～5％，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（㎡·月），且按每年3％的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2％，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1-2％）=1176（元/㎡）。 （2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
第二篇:《房地产估价案例与分析考试试题及答案解析》
2009年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。
1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。
A．1035．0 B．1066．1 C．1150．0 D．1184．5
4．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。
A．9734．2 B．10218．3 C．10407．5 D．10458．8
（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价 B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。【2015年房地产《案例与分析》试题及答案】
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
7．如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A．交通条件 B．产业集聚度 C．基础设施完备程度 D．公共设施完备程度
10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值
-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点 2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。 2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。 7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。 4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：
1．合法原则（略）。 2．最高最佳使用原则（略）。
3．替代原则（略）。 4．估价时点原则（略）。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：（略）。
十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略） 十四、估价报告应用的有效期（略）
地产估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程（略）
（一）市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价
格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971．27㎡，建筑面积为98741．45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699．77㎡，建筑面积为34198．63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752．56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。
2．房地产比较因素条件说明表
第三篇:《《房地产估价案例与分析》真题及答案2010》
2010年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案
2011-08-10 20:15 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
2010年房地产估价案例与分析真题
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：
1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？
（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000
2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/
（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。 A．810 B．132025 C．2835 D．4860
（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。 4．采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。 A．自己开发 B．溢价转让 C．被迫转让 D．自愿转让
5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。 A．0.03 B．0.83 C．0.85 D．1.25
6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。 A．办公楼开发费用 B．食堂开发费用 C．宿舍开发费用 D．浴室开发费用
7．采用成本法估价时，应（ ）。 A．按照预算额测算在建工程价值 B．按工程已结算额测算在建工程价值 C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
封面（略） 目录（略） 致委托人函（略）
××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：
表1 估价对象估价结果一览表【2015年房地产《案例与分析》试题及答案】
注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
××房地产估价有限公司（盖章）
法人代表：×××
二O 0九年五月二十二日
注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 （一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29㎡，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。 （二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：略；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：一层；建筑面积：339.29㎡；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：略；地号：略；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30㎡；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。 四、区位状况（略） 五、估价目的【2015年房地产《案例与分析》试题及答案】
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 六、估价时点 2009年4月21日。 七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。 八、估价依据（略） 九、估价原则（略） 十、估价方法（略） 十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96 元/㎡. 十二、估价对象变现能力分析（略） 十三、估价人员（略） 十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日 十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009年5月22日
附件（略）
一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳利用分析（略）
第四篇:《2009年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析》
2009年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
（二）
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?
（三）
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。【2015年房地产《案例与分析》试题及答案】
1．下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
3．采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价
为（ ）。
A．1035．0
B．1066．1
C．1150．0
D．1184．5
4．采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。
A．9734．2
B．10218．3
C．10407．5
D．10458．8
（二）
甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。
A．按工业用途估价
B．按居住用途估价
C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（ ）。
A．地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估
B．按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值
C．地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
D．根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估
7．如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
（三）
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8．下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（ ）。
A．估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C．该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D．本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A．交通条件
B．产业集聚度
C．基础设施完备程度
D．公共设施完备程度
10．该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A．首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
B．再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额
C．再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数
D．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。
7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。
4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：
1．合法原则（略）。
2．最高最佳使用原则（略）。
3．替代原则（略）。
4．估价时点原则（略）。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：（略）。 十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
第五篇:《2004年《房地产估价案例与分析》真题及答案》
2004年《房地产估价案例与分析》试题及答案
一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
(三)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
二、单项选择题(共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1．采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B．按建筑物耐用年限计算
C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D．按建筑物已使用年限计算
2．采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。
A．收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B．估价时点应设定为2004年3月1日
C．净收益中应扣除建筑物折旧额
D．应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )。
A．2800万元 B．2940万元 C．4000万元 D．4200万元
4．假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。
A．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B．原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C．业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D．该500万元可再次抵押
(二)某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。【2015年房地产《案例与分析》试题及答案】
5．火灾给该商铺房屋造成的直接损失为( )。
A.人民币140万元 B．人民币150万元 C．人民币190万元 D．人民币700万元
6．下列表述中不正确的是( )。
A．2002年8月1日的评估价值750万元包含地价
B．2001年3月1日的评估价值200万元包含地价
C．2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价
D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元
7．下列表述中正确的是( )。
A．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价
B．750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
C．200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值
D．190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积 4000㎡的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元／㎡，2号地块的单价为8000元／㎡两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元／㎡。
8．下列关于增值收益的表述中正确的是( )。
A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值
B．以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C．以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值
分配
D．1号地块比2号地块对增值额的贡献小
9．在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。
A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D．以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例
10．假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )。
A．1616万元 B．2560万元 C．1882万元 D．1920万元[Page]
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
X X大厦房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托方函
X X股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于X X市X X路X X号院内的X X大厦(以下简称 “估价对象”)的公开市场价值进行了评估。
我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
X X房地产评估有限公司(公章)
2004年10月16日
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人
X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估价机构
X X房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)
三、估价对象
X X大厦是位于X X市X X路X X号院内的一幢写字楼，建设用地面积5删㎡，建筑
结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为3m00㎡；地下两层为车
库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由X X股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。X X股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
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