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异地回迁安置三个环节,,,,六个程序(一)
房屋拆迁6个环节
房屋拆迁6个环节：
1、拆迁管理部门审批发放《房屋拆迁许可证》，现场公布拆迁公告―――拆迁人告居民书―――公示评估机构名单；2、拆迁户投票确定评估机构；3、评估机构现场勘估作业，出具评估结果，并由拆迁人分户送达；4、拆迁人当事人就补偿安置事项协商，签订协议；5、拆迁人支付补偿款；6、拆迁户搬家腾退、交付房屋。
拆迁
无证拆迁属侵权
判断拆迁行为是否合法的几个标准：
1、是否有拆迁管理部门批准的《房屋拆迁许可证》？只有依法取得《房屋拆迁许可证》，建设单位才具备法律意义上拆迁人的资格，否则就是违法拆迁，对居民实施房屋拆迁的行为属侵权行为，受害人可依法到法院以侵权赔偿提起民事诉讼。
2、是否在拆迁许可证确定的拆迁范围？
3、是否在拆迁许可证确定的拆迁期限内实施拆迁？
4、接待以及上门动员的工作人员应是取得《拆迁岗位证》的从业人员。拆迁从业人员没有持证挂牌上岗的，拆迁户可以拒绝接待。
拆迁人拆房前该做哪些事？
1、在拆迁范围应设立现场接待服务办公点，负责接待咨询服务。
2、拆迁现场应公布相关文件和资料：《房屋拆迁许可证》，拆迁代办单位及《房屋拆迁代办资格证书》（复印件），评估机构及评估资质证书（复印件），《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》及有关配套规定。
3、拆迁安置方案及评估结果送达拆迁户。
4、与被拆迁人进行协商，并作好协商谈话笔录，签订拆迁补偿协议，未签订协议不得擅自拆除房屋。
5、按照协议约定的期限支付补偿款或提供安置房屋。
居民不同意就不能批准拆迁吗？
当前，有一些市民及社会学者提出：政府批准房屋拆迁应首先征求被拆迁居民的意见，政府未经居民同意出让土地的行为侵害了居民的合法权益等观点，这反映了市民维权意识的提高。但根据宪法规定，国有土地所有权在国家，政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，代表国家对土地进行管理并合理调控土地用途、提高土地利用效率是政府的基本职能，是依法履行职责。政府实施房屋拆迁的目的是为了公共利益，着眼于城市总体发展和全体市民的利益，拆迁符合群众根本利益要求。房屋拆迁是严格按照法规规定的程序进行，并对房屋所有人和使用人的土地使用权、房屋及其附属物等财产依法进行了补偿，并充分尊重被拆迁人的权益，如对房屋拆迁补偿严格按照市场评估原则，评估机构的产生由被拆迁人选举确定，政府不干预具体补偿标准的确定，被拆迁人对货币补偿和房屋安置有充分的选择权等。
政府不能当拆迁人
政府不能作为拆迁人，但政府因自身办公楼及附属设施建设需拆迁房屋除外。 拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。个人不能作为拆迁人。 政府及有关部门成立的临时性的“指挥部”不得充当拆迁人。
行政强制拆迁前要听证
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，经房屋拆迁管
理部门申请，市或有关区人民政府可以责成房屋拆迁管理部门组织行政强制拆迁。 行政强制拆迁申请应由拆迁管理部门领导班子集体讨论决定，行政强制拆迁前，拆迁管理部门应当就行政拆迁的依据、程序等组织听证。
拆迁管理部门也可依法申请人民法院强制拆迁。
诉讼期间，拆迁人提供符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不停止拆迁的执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
估价
选评估机构谁说了算？
经市拆迁管理、房产管理部门核准，目前武汉市有资格从事房屋拆迁评估的估价机构有9家。拆迁项目确定具体估价机构由被拆迁人投票确定。
其程序为：拆迁管理部门在现场公告评估机构的操作规则，公示报了名的评估机构相关资料―――被拆迁人进行投票―――根据有效投票在现场公告评估机
构的得票，确定评估机构。 投票、计票相关过程委托公证机关进行公证。 得票数为零情形时，由拆迁人从公示的估价机构中推荐产生。
前两位或多位得票相等情形的，拆迁管理部门从得票相等的估价机构中抽签产生。
拆迁户回避投票是放弃权利
2004年1月1日以后，武汉市拆迁项目估价机构的确定由原来的拆迁直接委托，转变为被拆迁人投票产生，把决定项目估价机构的决定权交给老百姓。实行“阳光操作”模式，这样，有利于防止拆迁人与估价机构提前进行恶意串通侵害老百姓利益的行为发生。
该政策实施以来，有的项目执行效果很好，群众踊跃参加，但也有个别项目存在拆迁户消极对待的现象。主要存有几种心态：由谁评估，结果都差不多；一味断定估价机构和拆迁人串通；谁评估的价格最高我就选谁等。 拆迁户这种消极态度不妥。尽管评估机构确定方式的变化不能直接或全部解决群众所担心的问题，但至少在程序上能够力求公平、公正，是一个进步，市民可以根据估价机构的历史业绩、资质等级和接谈，去了解和认识估价机构，尽量选择一些业务技术力量强、职业素养比较好的估价机构，尽可能防止评估的不规范，甚至是错评。 回避投票并不能阻碍评估机构的产生，更不能阻止拆迁的进行，是对自己合法利益的一种放弃。
分户初步估价结果要公示
1、拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，作好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，实地勘察记录由估价人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。
被拆迁人不同意在实地查勘记录签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告上说明。
2、分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取意见。
3、公示期满后，拆迁人应将估价机构的分户评估结果书面告知被拆迁人。 不满意评估可申请裁决
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起7日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托具有房屋估价资格的估价机构评估。 拆迁当事人对原估价机构复核结果有异议，或者另行委托的估价结果与原估价结果有差异的，可以自收到复核或估价结果5日内，向武汉市房地产估价师协
会专家委员会提出申请，专家委员会10内组织专家组成鉴定小组作出书面鉴定意见。
专家鉴定费用由申请人预交，鉴定结果属估价结果有问题的，原估价机构承担鉴定费用；维持估价结果的，由申请人承担鉴定费用。
不要不加分析随意去申请鉴定，以免造成支付鉴定费的不必要的损失。 拒绝估价人员上门要负责
在实际房屋拆迁过程中，个别拆迁户可能因为这样或那样的原因抵制拆迁，拒绝估价人员入户作业，导致估价工作无法进行。
《武汉市房屋拆迁估价实施意见》规定：被拆迁人拒绝估价人员入户查勘三次以上的，或被拆迁人恶意回避但拆迁人在本市市级以上报刊上进行通知后仍回避的，拆迁估价机构可以直接依据所能收集的资料进行估价，并出具估价结果，估价结果失实的法律责任由有过错的当事人承担。
估价作假要吊销执业资格
一些居民担心估价机构会不会和拆迁人串通一气，出具失实报告。
如果估价机构失去公正，行业协会将根据行规采取警告、业内批评和通告批评等一系列警戒措施，严重的将提请行政机关下达行政处罚，直至吊销执业资格。 如果发现估价机构有违规问题，可以向政府或行业管理部门举报。
补偿
房屋拆迁补偿有哪些？
1、房屋补偿；
2、附属设施补偿，如水、电表、管道煤气、有线电视、电话、空调迁移等；
3、搬迁补助费；
4、临时安置补助费；
5、营业补偿（商业经营用房）；
6、装修补偿；
7、因拆迁导致停产、停业的，给予适当营业补偿。
拆迁补偿安置协议签订要点
拆迁人实施房屋拆迁必须与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议。协议签订由拆迁当事人平等协商，协商补偿安置事项以拆迁法规和政策为依据。
协议分货币补偿和房屋产权调换补偿两种。其中货币补偿协议应明确补偿标准、补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任等事项。
产权调换协议应明确安置房屋的地点、面积、安置期限、差价结算等事项。申请裁决有范围。
拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就房屋拆迁补偿安置事项经多次协商达不成协议的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
货币或房屋还建由你挑
拆迁还建方式分货币补偿方式和产权调换补偿方式两种，除法规有特别规定外，还建方式由被拆迁人选择。
货币补偿怎么算？
在实际拆迁评估过程中，一般将房地产市场评估单价评估分解为区位综合平均价格＋房屋重置价格。
区位价的评估按《房地产评估规范》的要求，多采用市场比较法进行。其做法是：根据房地产交易市场资料，在与估价对象同一供求圈内，选择与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为参照物，扣减重置价后，再对地段、成交日期等影响价格的各项因素进行修正，选取计算得出的3【异地回迁安置三个环节,,,,六个程序】
个价格，加权平均后算出区位价。 土地价格因素只是区位综合平均价格的一部分，区位综合平均价格反映的是房屋楼面价格，而土地基准地价反映的是土地平面价格。
影响房屋重置价格的主要是结构、等级和成新等因素。今年6月1日，市房产局和物价局重新调整并公布了武汉市房屋重置价格的标准。 拆迁户或房屋承租人选择货币补偿方式的，拆迁人要加付两个月的拆迁补助费（按武价房字［2002］75号文中关于住宅房屋临时安置补助费标准执行）。
[ 本帖最后由 于 2007-9-30 17:48 编辑 ]【异地回迁安置三个环节,,,,六个程序】
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#5 使用道具 发表于 2007-9-30 17:42 资料 个人空间 短消息 加为好友
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状态 离线 产权调换怎么操作？ 实行房屋产权调换，是拆迁人对被拆迁人的房屋按照原面积另行偿还房屋，被拆除房屋和安置房屋以同一评估时点，分别进行评估确定价格，相互结算差价的一种安置方式。 按照拆迁政策规定，产权调换可以是就地安置、就近安置，也可以是异地安置。无论什么样的安置被拆迁人都可以选择，拆迁人不得强行干预和排斥，但是安置房屋也是在市场评估基础上计算其价值，拆迁户有权选择但是同时也有义务应支付差价款。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。 危改与开发项目的补偿标准相同 货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场单价结合被拆除房屋的面积确定。 被拆除房屋的房地产市场单价，由具有相应资质的房地产评估机构根据被拆除房屋的区位、用途、结构、成新等因素评估确定。 房屋拆迁补偿标准严格按照市场价格评估确定，政府及拆迁管理部门均不得干预和审查估价标准。武汉市房屋拆迁补偿标准产生的法律依据是一致的，并不因为建设项目的性质不同而不同，如政府市政道路等重点工程建设项目、危房改造项目与一般商业性开
发项目的补偿标准没有区别。
搬迁补助费有多少？
我市制定的搬迁补助标准如下： 1、住宅 被拆除房屋在40平方米以下的，搬迁补助费300元。被拆除房屋面积每增加20平方米（不足20平方米的
按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元。 如果实行产权调换需要过渡安置的，房屋搬迁补助费按货币安置规定的标准双倍计算。 2、商业经营用房、生产用房以及办公用房、其他用房 按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算设备搬迁、安装费用。 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用。 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员可获得6个月的停产停业补偿费用。在册人员是指房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案的人员（包括未进入社会养老保险的退休人员）。
哪些人可获临时安置补助费？
按规定，实行产权调换需过渡安置的，过渡期内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人要支付临时安置补助费。 其标准如下： 1、住宅 按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元计算，超过协议书约定或超过两年还建期的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米12元计算。
2、商业经营用房 按被拆除房屋建筑面积每月每平方米20元计算，超过协议书约定或超过两年还建期的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米30元计算。 3、生产用房、办公用房及其他用房 按被拆除房屋建筑面积每月每平方米15元计算，超过协议书约定或超过两年还建期的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米22元计算。 如果被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的则不能获得临时安置补助费。
武汉房屋补偿标准与全国比
异地回迁安置三个环节,,,,六个程序(二)
动迁后回迁户的回迁安置程序
回迁安置程序
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
年度过渡补助
↓ ↓ ↓ ↓
异地回迁安置三个环节,,,,六个程序(三)
异地调动入户需知(所走的程序)
入户指标卡领取地址： 异地调动入户须知 一、凭广东省人力资源和社会保障厅的调动复函领取入户指标卡
广东大厦17楼下电梯往右拐，最后档头那间办公室（电话：83133979） 广东大厦地址：广州市越秀区东风中路309号
入户指标卡的填写见复印件样本
二、 到广州市公安局办证厅办理入户审核手续，领取准迁证。
本科毕业证、学位证原件
本科毕业证、学位证的鉴定证书原件
职称证原件
调动批复函原件
身份证原件
广州市区入户指标卡
（广州市公安局综合办证厅地址：西湖路88号；乘地铁一号线到公园
前站下D出入口出，走约220米到广州市公安局综合办证大厅）
三、 回原户口所在地将户口迁出，领取户口迁移证。
带批复函、入户指标卡、身份证等材料回原户口所在地将户口迁出，
领取户口迁移证。（注：由于各地公安管理方法有所不同，所备材料最好 电话咨询原户口所在地派出所）
四、 到户口所在地的公安分局办理入户手续。
本科毕业证、学位证原件、复印件
本科毕业证、学位证的鉴定证书原件、复印件
职称证原件及复印件、调动批复函原件及复印件 须带齐以下资料： 1、 2、 3、 须带齐以下材料： 1、 2、 3、 4、 5、 6、
5 、 广州市区入户卡、户口迁移证
7、 身份证（原件和复印件），复印件上须写明身高、血型
8、 同意入户证明（入集体户的由集体户口所在单位开证明并加盖公章， 入家庭户的由户口本上的户主写同意证明）
9、户口本原件（入集体户的只需带集体户口簿首页复印件加盖公章即可）入家庭
11、身份证照回执及身份证照片四张（需办理身份证的人员必备）
（入我中心集体户的人员到广州市公安局越秀区分局（原东山区分局）办证中心办理入户手续。办证中心电话：87773411）
广东省科技人才服务中心广州南区服务部（南方人才教育网）
联系电话：18933967026 QQ：744881051 联系人：唐老师
地址：广州市番禺区市桥街禺山大道26号丽景阁大厦4楼1698房（新世界大厦对面） 10、本人一寸近照一张
异地回迁安置三个环节,,,,六个程序(四)
顺利推进征收拆迁的八个机制
顺利推动征收拆迁需要建立科学机制，通过激励机制和压力机制，有效促进征收拆迁工作。顺利推进征收拆迁工作应重视蝴蝶效应，防止蹄铁效应。蝴蝶效应是指南美洲亚马孙河热带雨林中的蝴蝶扇动翅膀，将会导致美国德克萨斯州出现龙卷风。蹄铁效应是指王子的战马蹄铁上一颗钉子松动，可能导致战马摔倒、王子打败仗，最终失去国家、推翻国王政权。征收拆迁应当建立科学机制，通过蝴蝶效应，营造良好氛围，推动征收拆迁工作；同时，应当规范程序、依法征收，防止因为程序违法而导致依法强制执行缺失法定要件，致使缺乏强制力保障。 一、权利保障机制
1.获得公平补偿权
真正意义上的公平是不存在的，公平一般靠法律和契约保障。公平是一个宽泛的见仁见智的概念。公平补偿是指征收者所承担的民事责任，也可以被理解为征收人所获得的收益。在市场经济国家，公平补偿是相对的。政府征收应当通过公平市场交易价格来作为衡量补偿的标准，那么公平补偿一般是指市场评估价。
2.知情权
被征收人知情权是指被征收人知悉、获取与征收拆迁有关的信息的自由与权利。与征收拆迁有关的信息包括补偿安置标准、被征收房屋认定的结果、评估报告、本项目其他被征收人补偿的结果等。根据《政府信息公开条例》的规定，上述信息也属于应当公开的政府信息。为了体现政府诚信并取信于民，政府应当主动公开上述信息，实现被征收人的知情权。如果政府拒绝提供上述信息，被征收人可以申请政府信息公开，也可以提起行政诉讼。
3.通过口头书面提出意见建议、座谈会、听证会，以保障被征收人的参与权
政府就补偿安置方案公开征求意见后，被征收人可以提出书面意见和建议，可以通过座谈会、听证会表达自己的意见。通过被征收人充分参与，政府制定的补偿安置方案才更加科学、更加公平合理、更加人性化、更加贴近群众，能够得到更多被征收人的支持。
4.被征收人享有有限决策权
评估公司的确定首先通过被征收人协商一致，其次通过票决过半，最后通过随机抽取确定。通常的做法是发放《选择评估公司选票》，被征收人投票选择，某评估公司获得选票超过半数的，投票有效，如果选票没有超过半数的，在公证处公证下，随机抽取。这一机制体现了被征收人的有限决策权。
5.监督权
被征收人对征收工作人员失职渎职、徇私舞弊、补偿厚此薄彼等损害被征收人利益的行为进行检举揭发。通过监督，使得征收程序更加规范、补偿标准更加公平、征收干部更加廉洁，增强了征收工作的权威性和公信力，有利于征收效率的提高。
6.救济权利
依法信访、申请行政复议、提起行政诉讼、检举控告。根据相互间是否具有派生关系，权利包括原权利和救济权利。救济权利是由原权利派生并在原权利受到侵害或有受侵害的现实危险下而发生的权利，是保护性法律关系中的权利。在征收及其补偿中，被征收人认为自己的公平补偿权、知情权、参与权、有限决策权等各项原权利受到侵害时，可以通过依法信访、申请行政复议、提起行政诉讼、检举控告等方式进行救济。
二、公开透明公平公正机制
公开透明是阳光政府应当做到的，公平公正是依法征收应当做到的，是社会公平正义的要求，是顺利实施征收拆迁的捷径，是实现政府目标的基础。依法征收应当做到全程留痕、公开透明，具体包括：补偿安置标准公开、入户测量结果公开、未经登记房屋认定结果公开、评估报告公开、补偿结果公开。上述事项的公开是取信于民的金钥匙。通过政府信息公开，实现公开透明；通过司法审查监督，将公开透明作为合法性审查的程序内容；通过被征收人监督、审计监督、纪委监察监督，实现公平公正。通过公平公正，实现征收拆迁目标。
三、内外监督机制
征收拆迁工作必须以高度理性的方式来对待并行使征收及补偿中各项公权力，必须深刻理解公权力的内在扩张性质，理智地认同对公权力进行限制和约束的必要性，并自觉遵守法律为公权力所划定的界限、遵守法律对公权力及其行使所赋加的约束条件。正如弗朗西斯·西阶尔斯特德所言，“法治是要约束国家的权力”。建立内部监督机构比如稽查科，对测量表进行抽查或者复查，对补偿安置合同进行审核；加大新闻监督、审计监督、纪委监察监督、司法监督力度。通过监督，防止权力滥用以保护干部，提升征收工作的公信力和群众的信任度以推动征收工作顺利进行。
四、奖励保底对比机制
对国有土地上房屋征收补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）规定了公平补偿原则即市场评估价标准的补偿，许多地方为了让被征收群众得到实惠，规定许多奖励措施：签订协议奖励、无违法建筑奖励、分组签订协议完成奖励、项目签订协议完成奖励。对被征收人个人的奖励，激励其积极签约；将被征收人分成若干组，对整个组在规定的时间内签约完成后进行奖励，增强被征收人的集体利益意识，这种制度可以起到发动群众做群众工作的作用，这种捆绑奖励不属于中央明令禁止的株连政策；同样，在规定的时间完成整个项目签约，对每一户被征收人进行奖励，可以在更大范围起到发动群众做群众工作的作用。上述各项奖励能够激励被征收人积极签约，一旦签约期限届满作出补偿决定，上述奖励一律取消，具有一定惩罚性，当然，即使对“钉子户”被征收人作出决定，也不能低于市场评估价即保底。显然，奖励和保底具有明显的对比性，这一制度是在引导、提倡和激励协议拆迁。
五、未经登记房屋认定处理宽严对比机制
《征收条例》第24条第1款规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。”通过采取停止施工通知、查封施工现场等有效行政强制措施，能够有效遏制突击抢建违法建筑；对于存量违法建筑，在征收补偿中对其进行适当补助，以促使存量违法建筑的消化，减轻规划执法部门执法的压力。但是，如果缺乏制裁措施，被征收人就会要求其违法建筑按照合法房屋进行补偿安置。无证房屋的认定和补偿存在一定的自由裁量权，《征收条例》第24条第2款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。为了实现通过违法建筑处理带动合法房屋征收拆迁，应当建立未经登记房屋认定处理宽严对比机制，即在协议拆迁期间一揽子签订补偿安置协议的，可以将未经登记房屋认定为建筑物和构筑物，给予一定的补助；协议期满未一揽子签订协议的，按照违法建筑依法处理。通过激励机制和压力机制共同促进征收拆迁进程和违法建筑的消化。 六、补差对比机制
《征收条例》规定市场评估价为公平补偿标准，但是，许多地方规定棚户区改造征收拆迁安置标准为“拆一迁一”，即被征收房屋与安置房屋等面积回迁，这样，通过征收安置，被征收人的房产价值增加了。但是，如果缺乏压力机制，价值增加的安置就会使得被征收人认为理所当然，这种激励机制就会丧失应有的功能。例如，将协议拆迁规定为三个阶段，在第一个阶段签订协议的，免交差价；在第二个阶段签订协议的，象征性补交差价；在第三个阶段签订协议的，补交明显的差价；做出补偿决定的，进行双向评估，结算差价。这样，就鼓励协议拆迁、鼓励及早协议拆迁。
七、强力借力机制
征收拆迁需要许多单位在职权范围内履行职责，但是，迫于信访的压力，常常出现推诿打太极现象，于是出台《征收拆迁职能部门职责暂行办法》，根据相关法律法规司法解释规定，明确规定相关单位职责：（1）组织部抽调后备干部参与征收拆迁工作，并加强对其考核和选拔，加强对被征收公务员进行顾全大局、支持政府中心工作的教育和要求；（2）纪委加大对干部的监督，促进被征收公务员顾全大局、支持征收拆迁工作；（3）国土资源局出具是否符合当地土地利用总体规划的说明，对集体土地组卷报批，对净地招标、拍卖、挂牌及时办理土地出让手续；（4）规划局出具是否符合当地城市总体规划的说明，审批建设方案，颁发建设工程规划许可证，依法处理违法建设；（5）公安局打击征收拆迁中的违反《治安管理处罚法》和《刑法》的违法犯罪行为，打击犯罪、预防犯罪、对征收拆迁安全保障；（6）法院及时受理涉及征收拆迁的诉讼、非诉讼案件，及时判决、裁定，依法强制执行；（7）工商税务环保等行政执法部门对违法的被征收人加大调查力度，为征收拆迁营造良好氛围；（8）办事处是人民政府的派出机构，最了解群众，是做好群众工作最具有优势的单位，其负责和被征收群众打交道，负责完成征收拆迁的各项具体工作；（9）征收办公室充分调研，起草最为科学的征收补偿安置方案。在征收全过程中，最清楚需要哪个单位配合，并有权向相关单位发《请求协助函》，被请求单位也许位高权重、主业繁忙，其未必配合，于是，要求该《请求协助函》抄报分管领导，分管领导做出明确批示，要求被协助单位限期办理，并送督查部门督办。
八、多途径强制机制
1.拆迁裁决
在2011年1月21日即《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前已经颁发《拆迁许可证》的项目，至今仍然存在“钉子户”的，应当对拆迁许可证进行延期并及时做出裁决，被诉至法院，待法院判决生效后，申请人民法院强制执行生效判决，超过起诉期限不复议不起诉的，申请法院非诉执行。
2.签订补偿安置协议
根据《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然人、法人之间设立民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。签订补偿安置协议后，少数被征收人拒不搬迁，合同的相对方可以依法向法院提起民事诉讼，法院判决生效后，申请法院强制执行。
3.村民会议决议
最高人民法院[2006]民立他字第23号答复规定，村民小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第17条履行民主议定程序。《村民委员会组织法》在2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议进行修订，修订后的《村民委员会组织法》第22条和28条规定，做出村民代表会议决议或者村民代表会议决议，对不履行决议义务的村民向法院提起民事诉讼，村民会议或者村民代表会议决议对全体村民具有法律效力。形成村民会议决议或者村民代表会议决议后，村民小组长针对少数拒不履行该决议的村民，向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。基层组织有凝聚力、群众呼声较高、容易形成村民大会或者村民代表会议决议的新启动的“城中村”改造项目，可以采取该种方法实行村民自治协议拆迁。
4.国土资源局作出责令交出土地决定
许多“城中村”改造项目绝大部分已经拆迁，遗留少许“钉子户”漫天要价、满意不满足，再补签村民会议决议较为困难。根据《土地管理法实施条例》第45条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定，土地管理部门根据土地管理法实施条例第45条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：（1）征收土地方案已经有权机关依法批准；（2）市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为；（3）被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行；（4）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，国土资源局可以自起诉期限届满之日起三个月内，依法申请人民法院强制执行。人民法院对符合条件的申请，应当裁定准予执行。
5.人民政府作出补偿决定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，政府对拒不签订补偿安置协议的被征收人作出补偿决定，该决定被诉至法院，待法院判决生效后，申请人民法院强制执行生效判决，超过起诉期限不复议不起诉的，申请法院非诉执行。
6.层报政府收回土地使用权
根据《土地管理法》第65条，层报政府收回土地使用权。《土地管理法》第65条规定，为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。现实中，实施征收拆迁项目的目的是改善村民居住环境，提高村民的生活水平和生活质量，符合该村村民的整体利益。村委会根据《中华人民共和国土地管理法》第65条规定，层报原批准用地的人民政府做出收回土地决定，收回城中村改造范围内村（居）民集体土地使用权。被收回土地使用权人提起行政诉讼被法院判决维持并发生法律效力，根据《行政诉讼法》第55条规定，依法申请人民法院强制执行；起诉期限届满发生法律效力，根据《行政诉讼法》第56条规定，村委会或者政府依法申请人民法院非诉强制执行。
7.责令限期拆除
根据《城乡规划法》第68条规定，规划部门对违法建设行为人作出责令限期拆除决定，逾期不拆除的，经催告后，依法申请人民政府作出强制执行决定书，政府责成公安、规划、土地、公证、综合执法等部门强制执行。
8.D级危房鉴定
《城市危险房屋管理规定》规定，进行房屋安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书。根据该规定，对被鉴定为危险房屋的，可分为四类进行处理：A级危房观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；B级危房处理使用，适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；C级危房停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；D级危房整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。农村危房可以根据《农村危险房屋鉴定技术导则》（试行）规定，参照上述程序办理。
不同的地区不同的项目存在诸多差异，需要哪些机制，还要根据具体情况具体分析，但是，权利保障、公平补偿、正当程序是任何征收拆迁项目都必须坚持的原则。征收拆迁既要坚持原则，又要进行创新，通过科学机制减少阻力、增加动力，推动征收拆迁工作顺利进行，为加快棚户区改造和城镇化建设奠定基础。
异地回迁安置三个环节,,,,六个程序(五)
齐齐哈尔市中心城区棚户区改造的困境与出路
[摘 要]齐齐哈尔市多年的棚户区改造赢得了一系列的赞誉并真正改善了众多弱势群体的居住条件，但随着几年的改造，剩下的“硬骨头”即商业价值高、容易改造的地段已基本改造完毕，改造成本和难度逐年加大等问题已经逐渐显现，在这样的条件下，怎样助力齐齐哈尔的棚户区改造走出困境，需要重点研究。 [关键词]齐齐哈尔；棚户区；困境；出路
[中图分类号]C913 [文献标识码〕 A [文章编号〕 1009 ― 2234（2016）05 ― 0011 ― 02
一、齐齐哈尔市中心城区棚户区改造的发展历程
按照国家和省的统一部署，齐齐哈尔市从2008年开始实施大规模棚户区改造。齐齐哈尔市棚户区改造采取政府主导与市场化运作相结合改造模式，大体经历三个阶段：一是2008至2010年以政府主导为主。棚户区改造由市政府组织实施，市政府是棚改地段征收主体，由市征收办负责征收拆迁；市棚改办作为政府建设的责任主体，负责棚改回迁房建设；二是2010年至2013年政府主导和商业开发两种方式并存。一部分不具备商业开发价值的棚户区，改造由政府主导开发建设；一部分有商业开发条件的棚户区，采取招、拍、挂等方式整体出让，由商业性组织作为承建主体开发建设。这一阶段土地的征收主体由市政府变为区政府，政府主导棚改项目建设由市棚改办变为市棚改办、城投公司、区政府共同承担。三是2014年以来回归到政府主导模式。受经济下行压力影响，房地产市场低迷，市场化投资紧缩，通过市场实施棚改已无可能，在国家出台新政策支持棚改的新形势下，充分发挥政府的主导作用，加快推进棚改进程。棚改项目全部由城投公司负责建设。
二、齐齐哈尔市中心城区棚户区改造的主要做法和经验
（一）多渠道筹集资金，解决棚改资金难题。齐齐哈尔市在棚改资金筹集上，采取“六个一块”。即“政府投入保一块”，注重资金打捆使用，合理整合各类财政资金，2008年-2014年从土地出让收入中投入棚改资金20多亿元。“银行贷款融一块”，充分发挥城投公司融资平台作用，积极争取银行信贷支持，一是获得商业银行贷款13.5亿元，其中，交通银行3亿元，国发行5.5亿元，浦发银行2.4亿元，龙江银行2.6亿元；二是争取政策性银行贷款，已获国开行贷款30亿元，申请农发行项目资本金贷款21.8亿元，已获批0.3亿元；三是城投公司发行棚改项目建设专项债券31亿元；四是利用住房公积金贷款支持棚改建设，齐齐哈尔市作为全国第二批公积金贷款试点城市，批准棚改项目贷款5亿元。“上级专项给一块”，通过积极向上争取支持，获得中央、省级棚改专项资金12.9亿元。“企业垫资增一块”，引导企业自筹资金参与棚改，累计发动企业垫付资金20亿元。“居民自筹担一块”，收缴棚改动迁居民上靠上调户型面积差价款约9.2亿元。“社会捐助补一块”，动员社会各届献爱心、惠民生，募集资金420万元。
（二）充分发动群众，破解拆迁难题。目前，齐齐哈尔市剩余棚户区多位于城乡结合部，国有土地、集体土地交叉，基础设施落后，情况复杂，征收拆迁规模大、难度高，在征收过程中，齐齐哈尔市委市政府尊重棚改群众意愿，使棚改群众成为推动棚改进程的主要力量。一是拆不拆群众说了算。为充分调动群众做群众工作，改变以往签订一份补偿安置协议拆扒一处房屋的做法，将征收对象由“一家一户” 变为“一个地段一个区片”，确定“整片推进、整片拆迁、整片净地”的原则，只有当一个地段绝大多数即90%以上群众同意改造的，方进行该地段的棚户区改造。也就是说，一个地段一个区片拆不拆迁、改不改造是绝大多数群众说了算，化解了以往政府单方面作出征收决定与被征收人意愿不符的矛盾。二是什么时候拆群众说了算。在《征收补偿安置协议》生效后，待购买的存量商品房源或新建安置房源具备入住条件后，再限期组织拆扒。这样一方面大大减少群众待安期，不致于让棚改群众流离失所、飘摇租住；另一方面极大降低了政府待安费支出。当棚改群众搬迁腾空交房比例达到97%以上，该地段棚改群众即可优先在购买或新建的房源中选房进户，而后政府才组织进行拆扒。切实发挥了群众做群众动员工作的作用，提高了征收效率，降低了征收难度。对剩余3%的少数“滞留户”通过媒体曝光，依法组织实施强制搬迁，也大大减少了干扰搬迁的阻力。三是回迁到哪群众说了算。在征收调查阶段，按照“异地为主、就近为辅、高层为主、多层为辅”进行安置意向统计，据此在回迁安置进行选房阶段有针对性的提供安置房源，使安置房源更多的符合棚改群众回迁安置意愿，实现回迁到哪群众说了算。通过90%协议签订比例生效和97%的搬迁比例选房进户，充分践行了“为了群众、依靠群众、发动群众、相信群众”的群众路线，实现了“整体搬迁，按片征收、减少滞留、快速回迁”的初衷。
（三）做好安置房购买，实现有序回迁安置。齐齐哈尔市积极贯彻落实国家鼓励棚改货币化安置精神，2015年市本级购买1.75万套存量商品房，用于棚改回迁，占全年征收总量的60%，占市场存量商品房的71.42%，即实现了“先迁后拆、零时待安”，又活跃了本地房地产市场，成为加快齐齐哈尔市新型城镇化试点城市建设的巨大推动力量。一是择优竞价购买。先由市住建局按建设销售手续齐全、户型面积符合棚改回迁需要、小区环境配套到位的购房标准对存量商品房进行全面筛查，确定安置房源范围，并调取已预售、销售楼盘近三年销售平均价格作为参考。通过市公共资源交易中心平台组织公开招标，开发企业自主报价，但报价不得高于本楼盘网签均价下浮10%，开标前与房地产开发企业进行招标前的答疑会，随机抽取专家，招标时由专家对各开发企业的报价以“择优竞价”方式确定最终价格和供应商。二是分类购买分类回迁。由过去的就地就近安置变为分类异地安置。依据土地级别及基准地价，对各棚户区地段划定为A、B、C、D四个类别。依据已销（预）售商品存量房楼盘在产权交易部门登记备案的网签价格，对各存量开发小区划分A、B、C、D四个类别。考虑棚改群众的自主选择，原则上以同类安置为主，实行同类安置不找差价、换类安置找差价的安置方式，即换类安置可按“降类返还差价、升类补齐差价”的办法给予安置，充分满足棚改群众不同安置需求。三是有序分配安置。在棚改回迁安置顺序上，即充分尊重棚改群众的自主选择，同时更鼓励支持房屋征收拆扒的被征收人的优先选择权。搬迁腾空交房比例率先达到97%的地段可优先选择回迁安置小区，同地段先签订房屋征收协议的被征收人可优先选择回迁安置房，同日期签订房屋征收协议的被征收人中年龄大者或家庭成员中下肢残疾达到2级以上的可优先选择回迁安置房的楼层。通过“三个优先回迁安置”大大提高了棚改群众签订征收补偿协议的效率，也为有序回迁安置提供了群众认可、操作合理的遵循依据，化解了回迁安置先后的顺序矛盾，使棚改工作取得公开透明、公平合理、群众满意的效果。 （四）加大住房公积金支持力度，保障居民顺利回迁。齐齐哈尔市自2009年开始办理棚户区拆迁公积金提取，本着便民、利民的宗旨，对棚户区改造居民，缴存人仅须提供《房屋拆迁补偿协议》、搬迁验收单、交款收据即可办理提取；已取得《房屋所有权证》的，提供《房屋所有权证》和契税完税证明，且缴存人本人及配偶或共有人均可办理提取，提取额度不超过实际投资额。自开办此项业务以来，累计办理提取近1万人，提取额度近4亿元，为广大动迁户缴存人解决了资金不足的燃眉之急。此外，为了促进齐齐哈尔市房地产业健康有序发展，改善棚户区居民居住条件，对符合贷款条件的棚户区居民，申请住房公积金贷款的，持可以抵押登记的手续，按照实际投资额的100%贷款。同时，为了支持齐齐哈尔市棚户区改造项目，公积金管理中心开通了专门的棚户区改造回迁住房贷款受理窗口，随来随办，为棚改居民提供便利。
三、齐齐哈尔市中心城区棚户区改造的困境与出路
（一）创新资金筹措渠道。目前齐齐哈尔市棚户区存量多数位于城郊，位置偏远，房屋密度高，情况复杂，加之涉及农村集体土地征收，拆迁成本较高，土地商业开发价值低，市场化运作难度大，引资、融资困难。应从城市经营的理念出发，在一系列政策支持的基础上，依托新、旧融资平台，增加优惠政策，特事特办等继续吸引更多市场投资机构介入融资，从而进一步拓宽融资渠道。
（二）制定存量房消化机制。2015年国家允许通过购买存量商品房来回迁安置棚户区居民，对于消化商品房存量和促进棚改回迁安置具有重要作用，但实际运作中，由于多数存量商品房面积较大，需要回迁居民补交面积差价款，而棚户区居民多为双困户（经济和住房），承担能力弱，选房积极性不高，消化商品房存量效果不甚理想。应研究制定相应优惠政策，减免部分税费，从而鼓励回迁居民选择较大户型存量房。
（三）完善相应政策法规。齐齐哈尔作为拥有独立立法权的较大城市，应尽快完善地方性法律法规体系，在出台对棚改弱势群体的一系列优惠政策法规基础上，通过对“滞留户”媒体曝光，依法组织实施强制搬迁，并加强对相关法律法规的执行力度，以减少了干扰棚户区拆迁改造的阻力，为正常搬迁建设扫清工作阻碍。
（四）保证棚改建设用地。按照国家和黑龙江省的相关文件和精神，努力争取国家和省级政策优惠，建立适合齐齐哈尔市棚户区改造建设用地的相关实施细则。在不占用各地其他建设用地指标的基础上，优先保证棚户区改造（主要是城中村）所需的用地，并适当安排一定比例的配套商业用地。
（五）完善行政强迁程序。对棚户区改造房屋拆迁工作中“滞留户”问题，按照国家的相关规定应走司法途径。但是，目前一般采用的司法强拆由于程序复杂、过程繁长，有时已经严重影响了棚户区的拆迁和建设工作。应尽快组建单独的职能部门，在依法的条件下完善其职责，为棚户区改造的搬迁和建设工作按时完成提供有力的体制保障。
〔参 考 文 献〕
〔1〕倪鹏飞，等.城市化进程中低收入居民住区发展模式探索--中国辽宁棚户区改造的经验〔M〕.北京：社会科学文献出版社，2012.
〔2〕刘新华.金融支持棚户区改造调查与研究〔J〕.黑龙江金融，2009，（07）.
〔3〕王雅丽.西安市棚户区改造中存在的问题和对策〔J〕.中国房地产，2009，（11）.
〔4〕李莉，张辉.中国新型城镇化建设进程中棚户区改造理论与实践〔M〕.北京：中国经济出版社，2014.
〔责任编辑：侯庆海〕
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