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论房地产项目开发过程中的质量管理(一)
论房地产项目开发过程中的质量管理
论房地产项目开发过程中的质量管理
摘要：众所周知，房地产项目质量是项目建设的核心, 只有在有效的房地产项目质量管理体系下才能建造出高水平的建筑物。而现阶段的房地产质量管理中还存在着不少问题，这在很大程度上制约着房地产建筑质量的进一步提高，基于此种现象，笔者将在下文中就其中存在的问题进行简要的阐述，并提出相关的解决措施，希望能有所裨益。
关键词：房地产项目；开发过程 ；质量管理；相关建议
作为决定工程建设成败的关键,质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻重的地位。然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为低下的水平，不少施工单位对于质量管理还没有形成一个具体的观念，更是没有完善的质量管理的体系可以执行。所以结合实际，认真分析房地产项目开发过程中质量管理存在的问题就显得尤其重要，只有这样，才能够采取有效的措施完善相关的体制，从而保障建筑物的质量。
1.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵：
1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。
1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。
2.现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题：
2.1构思目标设计，进行可行性研究阶段存在的问题：在项目开始前，都需要对于项目建设的目标进行设计，并进行相关的可行性的研究，其作用相当于指明建设方向，所以这一阶段的质量管理就显得极为重要。这一阶段主要存在着以下的问题：项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，这样就为后期的项目建设工作的质量管理带来了难题。此外，某些房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告的行为
论房地产项目开发过程中的质量管理(二)
谈房地产开发项目全过程的质量管理
【论房地产项目开发过程中的质量管理】
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谈房地产开发项目全过程的质量管理
作者：杨艳贺
来源：《城市建设理论研究》2013年第10期【论房地产项目开发过程中的质量管理】
摘要：随着我国房地产事业的迅猛发展，房地产业的竞争日益加剧，只有将开发项目全过程进行质量管理，才能建立竞争优势，提高经营效益。
关键词：房地产开发项；全过程；质量管理；
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
随着我国房地产事业的迅猛发展，房地产业的竞争日益加剧，只有将开发项目全过程进行质量管理，才能建立竞争优势，提高经营效益。
一 全面质量管理的内涵
全面质量管理是20世纪50年代末由费根堡姆首先提出来的一种管理理论，他给全面质量管理所下的定义如下:“为了能够在最经济的水平上，并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，把企业内各部门的研制质量，维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系”。
二 房地产企业进行全面质量管理的必要性
自从1978年TQM被引人我国以来，它在各行各业得到了广泛的推广和应用，推动了我国产品质量的不断提升，同时也增强了企业的竞争力和提高了企业的经营效益。由于我国的房地产业起步较晚，目前正处于快速成长阶段，整个产业的平均利润率很高(利润空间很大)，竞争也不是很激烈，再加上多年来我国的房地产市场一直是卖方市场，因而我国大部分房地产企业的经营方式还是一种粗放型的简单扩张方式，从质量管理上要效益、要市场的动力普遍不足，从而导致TQM在房地产企业中还没受到应有的重视。但是随着房地产市场逐渐走向成熟，人们会发现在房地产企业中推行TQM是十分必要的。
2.1市场对房地产企业提供的产品以及配套服务的质工要求越来越高，要求企业实行TQM 随着我国国民经济的快速发展，人们收入的不断提高，房地产市场各类需求主体对房地产企业提供的产品——各类商业用房和居住用房以及相应的配套服务的质量要求越来越高，这就要求房地产企业始终把握顾客的质量要求，不断地改进自己的工作，使顾客对自己开发的产品和服务达到一个较高的满意度。而TQM的一个很重要的原则和指导思想就是“把用户需要放在第一位”，强调管理必须始于识别顾客的质量要求，终于顾客对他手中的产品感到满意。由此可见，TQM在本质上是与房地产企业面临的这一市场要求是不谋而合的，因而也是迎接这一挑战的有力武器。
论房地产项目开发过程中的质量管理(三)
谈房地产开发项目全过程质量管理
谈房地产开发项目全过程的质量管理
摘要：随着我国房地产事业的迅猛发展，房地产业的竞争日益加剧，只有将开发项目全过程进行质量管理，才能建立竞争优势，提高经营效益。
关键词：房地产开发项；全过程；质量管理；【论房地产项目开发过程中的质量管理】
中图分类号：f293文献标识码： a 文章编号：
随着我国房地产事业的迅猛发展，房地产业的竞争日益加剧，只有将开发项目全过程进行质量管理，才能建立竞争优势，提高经营效益。
一 全面质量管理的内涵
全面质量管理是20世纪50年代末由费根堡姆首先提出来的一种管理理论，他给全面质量管理所下的定义如下:“为了能够在最经济的水平上，并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，把企业内各部门的研制质量，维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系”。
二 房地产企业进行全面质量管理的必要性
自从1978年tqm被引人我国以来，它在各行各业得到了广泛的推广和应用，推动了我国产品质量的不断提升，同时也增强了企业的竞争力和提高了企业的经营效益。由于我国的房地产业起步较晚，目前正处于快速成长阶段，整个产业的平均利润率很高(利润空间很大)，竞争也不是很激烈，再加上多年来我国的房地产市场一直是卖方市场，因而我国大部分房地产企业的经营方式还是一种粗放
论房地产项目开发过程中的质量管理(四)
房地产开发企业工程质量管理存在问题及对策
摘 要：房地产行业作为我国经济的基础和支柱产业，在促进国民经济增长方面发挥了重要作用，采取合理有效的措施治理工程质量管理问题有利于房地产开发企业的发展。本文简要阐述了工程质量管理定义，分析了房地产企业工程质量管理存在的三个方面的问题，并给出了解决房地产企业工程质量管理存在问题的对策。 关键词：房地产企业；工程质量；质量管理；解决对策
1 工程质量管理定义
质量管理是指确定质量方针、目标和职责，并通过质量体系中的质量策划、控制、保证和改进来使其实现的全部活动。广义的工程质量管理，泛指建设全过程的质量管理。其管理的范围贯穿于工程建设的决策、勘察、设计施工的全过程。一般意义的质量管理，指的是工程施工阶段的管理。
2 房地产企业工程质量管理存在的问题
2.1 质量意识薄弱
房地产开发企业的管理人员只注重开盘、交楼等目标的达成而忽略工程质量管理。在工程进展过程中，由于不重视对质量的管理，造成了工程项目质量控制体制的不健全。
2.2 设计阶段对工程质量关注不足
质量管理在整个建设过程中有着非常重要的作用，在设计阶段很多企业会把成本控制作为重点，与此同时却忽略工程质量问题的解决。对于一些大型房地产开发企业，因为要加速资金回笼，整个开发的进程非常快，花在设计的时间也会比较少。设计主要包括方案设计以及施工图设计，方案设计阶段通常花费时间比较多，这样就会导致施工图设计阶段的时间所剩无几而导致设计质量不高、漏洞百出，从而影响现场质量控制以及有效的成本节约。
2.3 全面质量管理流于形式
提高组织质量管理能力的一个有效方法就是全面质量管理，其要求是全体员工都要参加，然后将质量管理作为中心来进行展开。随着人们对住宅质量要求的提高，全面质量管理得到了有效的推广，可是在很多房地产企业中并没有把其作为一种实质性的推广而是仅仅限于形式。当房地产企业进行考核时，他们主要是针对部门的核心业务来进行，但是对于工程质量就只与项目部的相关人员有关系，这样根本就不能把全员调动起来参与工程质量管理。
3 解决房地产企业工程质量管理存在问题的对策
3.1 提高各级施工人员的质量意识
在工程项目施工过程中，施工人员的素质直接决定了工程质量管理的效果。因此必须让施工人员牢记“质量第一”的观点，将质量创优意识让员工时刻牢记。首先，要把质量责任制落实到管理人员，让每个施工人员都有质量管理意识，保证好每个施工过程以及环节的相关质量。其次建立质量考核制度。通过对施工人员培训、考核，严格执行质量管理，精心施工，消除在建筑工程中出现的质量通病，保证施工质量。最后要加强对于施工和质量管理人员的约束和监督，制定严格的相关规章制度，奖惩结合，对于有贡献的人员要进行奖励，对于玩忽职守的人员要进行严厉的惩处。
3.2 设计阶段的工程质量控制
负责设计的人员需要先把建筑工程项目了解清楚，并按照其要求来做，在与开发单位有了一个深入的沟通后再根据当地的地质、气候以及建造结构等相关条件设计施工图纸。设计人员将图纸设计完成后，不应马上施工，企业的技术人员应对图纸进行会审。组建好会审小组进行会审，并且有专门的人员来负责，这样就可以在最早的时间内发现建筑工程项目建设中存在的构造不规范、设计不合理等问题，并对这些问题提出修改。
3.3 加强全面化的质量管理
（1）集成化管理
工程质量管理的集成化有项目各目标的集成、项目各参与方的集成、工程质量形成各阶段的集成等。因为每个参与的质量目标都不一样，所以不能对项目的质量来进行有效的管控；但是只要有一个个体出现了问题就会影响到整个项目质量，而且还会出现互相推诿的情况，因此在确保专业分工的基础上，要保证工程质量管理从整体上出发，所以对项目各参与方的集成化管理是非常有必要的。工程质量不仅取决于本阶段的管理，还取决于上一阶段的工作效果和两个阶段的信息交流情况，比如质量需求的分析以及调研就决定了设计阶段质量目标的确定、设计又影响施工工艺的选择、施工和质量后评估又可以反馈设计和质量需求等；如果能实行集成化管理，将有益于有效的管理与控制，保证了每个阶段的无障碍沟通，使得管理具有连续性。大型房地产企业，特别是对于上市公司来说，确实需要快速完成项目的开发，这是无可避免的现实问题。实行对项目目标的集成化管理，可以把质量、进度、成本三大目标进行很好的协调，在保证了项目整体利益最大化的前提下，将工程质量目标实现；而在项目各目标的集成化管理中，项目经理就应该发挥好整合资源和协调的作用，让各部门服务于项目的工程质量管理工作。
（2）标准化管理
房地产企业工程质量管理的标准化主要有工程质量管理流程的标准化、产品的标准化、工程质量标准的标准化、工程质量保证措施的标准化等。当前大型的房地企业都已初步完成了产品的标准化，包括了很多产品体系，并在不同的城市进行复制性的开发。产品的标准化可以加快开发的速度，还能减少突发性问题出现的概率，这样就使得企业有更多的时间去关注产品的质量。可以根据不同业态的特点来建立工程质量标准的标准化来统一工程质量评估体系，从质量管理行为、实体质量、安全文明施工等方面对工程质量进行多维度的评估。工程质量保证措施的标准化可以按照总结形成质量通病防治的标准、成品保护的标准、工期标准、工艺标准、技术标准等，让管理人员根据其需要选择相应的标准。工程质量管理流程的标准化是通过形成各项管控流程的标准化作业指导书、流程表格等，并以此进行逐项、逐条的完成管理流程，以保证各类标准能够完全的按要求得到实施。
（3）精细化管理
要做好前期的工程策划以及做好工程质量的预控是房地产企业工程质量精细化管理的主要内容。工程项目策划是指根据建设工程总体目标要求，按照不同的角度来考虑，将建设项目来进行系统分析，把建设活动的总体战略来进行运筹规划，同时对建设活动的全过程作预先的考虑和设想，这样有利于在建设活动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳的结合点重组资源以及展开项目运作，为保证项目获得满意可靠的经济效益、环境效益和社会效益而提供了科学的依据。房地产开发企业应该在项目开始之前就做好详细的规划，并细致分析工序的搭接、工期、工艺、质量保证措施、注意点等，这样有利于在过程中以此为依据进行精细化的管理。例如，很多企业会为了销售以及增长的需要，去追求项目的进度，可是在一些条件下，追求进度是可以事先通过优化工序，改进工艺等条件去实现的，其并不一定会影响到质量，关键是要把前期的策划以及现场的协调做好。但是这方面需要通过不断的积累经验，才能不断的完善整个体系。
4 结语
总的来说，房地产工程建设项目的质量问题直接关系到房地产企业本身的利益和自身竞争力，同时也关系到社会的安定和谐，如果发生建筑质量问题，将会带来十分严重的后果，所以这就要求房地产企业一定要做好建筑工程项目的质量管理工作，对工程项目存在的质量问题进行有效的监管，不断总结经验，达到杜绝工程项目质量问题的目的。
参考文献
[1] 吴岳.建立房地产质量管理综合体系初探[J] .长春工程学院学报，2012，3 （3）：14-16.
[2] 张沈生.房地产项目全过程质量管理体系构建研究[J]. 沈阳建筑大学学报， 2011， 13 （2）：161-165.
本文来源：http://www.zhuodaoren.com/shenghuo333998/
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