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物业管理,第三方(一)
新房物业费必须第三方确定
新房物业费必须第三方确定
昨天，《物业服务第三方评估监理管理办法》正式发布。今年10月1日起，业主若对自己小区的物业价格和服务存在质疑，可委托第三方评估监理机构进行评估。新建房屋的物业费，必须经第三方评估。
北京市住建委物业处处长于良表示，从本月开始，市住建委开始接受物管专家的报名。在办法执行前，会启动物业第三方监理机构成立的前期筹备工作。从10月1日起，正式接受报名机构的备案。在此之前，本市已经公布了物业价格成本，今后要形成按季公布的程序。
1
何种情况可找第三方评估？
四情况可委托评估
《办法》中规定，物业项目交接查验；物业服务费用评估；物业服务质量评估；其他需要评估监理的事项，四种情况可以委托第三方进行评估并出具报告。这些问题，都是目前物业服务中出现问题最多，解决最困难的地方。
其中物业项目交接查验包括，建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。另外，全体业主选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
而物业服务费用评估和物业服务质量评估，则针对的是业主与物业间，就物业价格和服务标准产生的纠纷。
2
新旧小区必须找第三方评估吗？
新房物业费必须评估
据介绍，对于新建房屋，建设单位应当在销售前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。
而针对已入住的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。
3
产生的费用应由谁支付？
谁委托
谁付评估费
针对委托第三方评估如何收费的问题，《办法》明确，按照“谁委托谁付费”原则，且由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。
于良告诉记者，评估费用不在政府提供指导价格的范畴，价格完全由市场自己制定。也就是说，在今年10月1日后，该办法执行中，经由评估双方自己定价，并逐渐形成一个合理的价格。
4
个人是否可以申请评估？
单个业主
也可委托评估【物业管理,第三方】
于良说，按规定业主委员会、一个小区中的部分业主，以及单个业主均可委托第三方评估机构进行物业评估。
委托人应当提供与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或者业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。
5
如何保证第三方评估机构的公正性？
收人财物
将撤专家资格
《办法》规定，物业服务评估机构应当按照本市相关规定从事专业咨询服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估报告。物业服务评估监理机构开展业务，均从物业管理行业专家库中选取。违规收受利害关系人的财物或者其他好处、不能客观公正履行职责等违反法律、法规规定的行为的物管专家，市住房城乡建设委给予警告，情节严重的，取消物业管理行业专家资格，予以通报，终身不得重新申报物业管理行业专家，不得参与本市评审、考评、评估活动。
■马上就访
预计短期内
效果不明显
昨天，知名业主维权人士舒可心表示，《物业服务第三方评估监理管理办法》推行，可视作物业管理从“计划”进入了“市场”。其目的就是要形成市场净化机制，这有利于持续发展，而此前政府作为“第三方”，政策有时无法持续下去是最大的弊病。同时不可回避的是，存在评估机构受利益驱使的不利一面，因此他觉得短期内这个办法不会出现太好的效果。但他认为，这是目前最好的办法之一。长远来看，有利于目前分散的业主，自发团结起来，共同维护自己的利益。目前，物业中最大的问题，不是物业公司、开发商或者政府存在问题，而是业主的力量太分散，且不愿意团结在一起共同争取利益。
本报记者 翟烜
物业管理,第三方(二)
物业第三方评估报告
“AA花园”第三方评估报告
一、评估目的
为了进一步提升物业服务企业品质，满足业主对物业服务的需求。 “AA花园”第三方评估小组根据《物业管理条例》《物业服务合同》等法律法规及服务单位工作流程，本着“实事求是、查找不足、提出建议、持续改进”的思路，开展物业服务单位物业服务质量评估工作，以推动业主对物业服务公司的满意度及公司的整体形象在上台阶。 二、评估方法
此次评估采用现场检查、随机抽查、专项排查的方法及召开座谈会、查看资料等形式，对照《物业服务等级标准》进行检查。 三、评估标准
此评估（见附件一）共涉及8个方面30项内容。即岗位人员要求、安防资料档案、视频安全防范、出入口控制、停车管理、消防管理和隐患预防、对讲机使用规范、内部管控。涵盖了公司秩序维护部的整个流程以及业主所关心的焦点问题。 四、评估分析
此次评估，按其总得分折合百分比后计算。其中，符合项共20项，一般不符合8项，优秀2项，详见下表图：【物业管理,第三方】
据此分析，评估中的绝大部分项（67%）说明公司的秩序维护服务还是满意的；27%的服务内容需要进一步整改；7%的服务内容值得行业推广。
评估小组认为：针对“监控员熟练掌握设备设施的操作，信息传递及时、准确、记录清晰；在地下停车场入口处做好相关指引，对进入停车场的车主微笑问候，主动为业主刷卡”等优秀内容，应向企业乃至行业推广，服务人员切实做到了“想业主之所想、急业主之所急”，切实以业主困难为己任，让业主真切感受到了物业大家庭的温暖，从而进一步缩短了业主与物业服务之间的距离。这一系列细节服务对评估小组及每一位亲身经历者来说，也是感慨颇多、深受启发。
针对岗位人员要求、安防资料档案、视频安全防范三项内容中，有大部分内容为一般不符合，尤其是突发应急反应机制测试，人员到位时间较长（5~6分钟到位），人员对讲机配备不够且部分损坏，严重影响处置效率是导致其得分偏低的原因。本小组认为公司还需要持续改进，并提出了以下建议：
1、加强人员培训、提高服务人员意识。对于秩序维护一般不符合的问题，是相关人员认识不到位，专业水平不高其影响服务质量的重要原因。因此，需要对一线操作人员进行更多的培训，提高服务意识和专业的服务水平，以保证秩序维护人员服务质量有本质上的提高。
2、加强应急演练、提高处理速度。关键是要制订切实可行的演练方案，让年制度计划与演练方案一致、落到实处。在演练过程中，要确保演练的每一个环节都能够不出现错漏，切实提高解决突发事件能力及业主的满意需求。 五、总结
不断提高服务质量，需要公司坚持不懈的长期努力。因此，公司要切实重视秩序维护服务工作，全面提升服务质量，真正成为一个让业主更加信赖、值得信赖的服务单位。期望公司能高度重视、加强改善、加强沟通、共创双赢。
本次综合评估结果为符合【物业管理,第三方】
“AA花园”第三方评估小组
秩序维护组 2014年6月17日
物业管理,第三方(三)
物业管理实操中第三方角色研究论文
毕业论文（设计说明书）
（ 界）
题 目： 物业管理实操中第三方角色研究
姓 名： 系 别：
专业班级：
指导老师：
完成时间：
摘要：随着房地产行业的飞速发展，物业服务型产品相继涌现，物业公司正面临着巨大的竞
争压力，作为顾客服务企业的服务品质已成为企业提升竞争力的关键。本文首先介绍了物业
管理实操中第三方监理机构的概念及其特性，指出了第三方监理对于物业企业的必要性、重
要性，在此基础上，通过分析企业第三方监理服务存在的问题，提出了物业服务企业推行第
三方监理的途径及实现合理化的步骤。
关键词: 物业管理 第三方监理 可行性
目录
一、前言
二、 物业管理第三方监理的内涵
1、物业管理第三方监理的概念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （1）
2、物业管理第三方监理概念提出的背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （1）
三、 在物业管理实操中引入第三方监理的重要性
1、房屋质量验收„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （2）
2、推广服务消费的理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （2）
3、规避企业风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （3）
四、推行实施第三方监理的理由
1、缓和物业管理“弱市场化”问题„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （6）
2、提升物业服务标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （6）
3、在“政企分开”阶段起到稳妥的过渡效果„„„„„„„„„„„„„„„„„ （7）
4、改善服务双方信息不对称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （7）
五、物业管理作为第三方监理的可行性
1、从验房业探讨物业管理第三方监理的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„ （7）
2、物业管理实操中第三方角色可行性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ （9）
3、物业交接引入施行第三方监理的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（10）
六、物业管理作为第三方监理的条件不成熟
1、在第三方监理模式尚未成熟情况下，引入第三方监理机制存在的问题„„„„„（12）
2、新建小区强制推行第三方监理条件尚未成熟„„„„„„„„„„„„„„„„（13）
七、推行第三方监理实施的合理化步骤
1、健全行业标准体系，规范行业监理内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„（15）
2、搭建并夯实第三方监理的后台服务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（16）
3、研究完善物业管理第三方监理配套法规„„„„„„„„„„„„„„„„„„（16）
4、从点到面，先试行后推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（16）
八、总结 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（16）
九、参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（17）
十、致谢 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（18）
物业管理实操中第三方角色研究
1.前言
在市场经济的作用与物业管理行业的发展趋势下，引入物业管理第三方监理机构是为
了将物业服务矛盾化解在初级阶段，促进行业的健康发展。物业管理第三方监理类似
于验房机构，通过第三方协调，物业服务企业仍然服务跟不上，不能满足业主的要求，
第三方代表广大业主对物业服务企业解聘，另行聘用资格齐全、服务管理全方位一流、
符合小区业主要求的公司来接管等。因第三方的中立性和专业性，对于业主关心和重
大投诉，业委会与物业服务企业重大矛盾，由第三方监理负责沟通和解释会比物业服
务企业直接面对获得更好地效果。业主更容易理解和接受，避免了双方的矛盾激化，
从而降低和减少物业服务纠纷的发生。更需要建立和完善第三方监理的法律法规，来
保证监理机制的公平、公正、公开。整体讲第三方监理机构介入主要工作重点是对物
业服务企业和业主进行公平、公正的监督。第三方同物业服务企业一样是为了业主提
供服务的机构。结合诸多物业管理项目的试运行及成功案例，可见，引入第三方监理
机构是市场与行业发展的必然结果。在目前物业管理现状下，施行物业管理第三方监
理是一个较合适宜的举措，也是一次有益的探索和创新。
2.物业管理第三方监理的内涵
2.1物业管理第三方监理的概念
物业管理第三方监理是指具有相应资质的物业管理服务企业，接受业主大会（及
物业使用人）的委托，以相关法规及有关合同、标准等为依据，代表业主对物业服务
评价企业及其物业项目管理处所提供的服务行为进行监控的专业化咨询、服务活动。
它既是完善物业管理市场机制的内在要求，也是弥补现有物业管理监管模式不足
的客观要求，同时纳入市场机制具有一定的必要性。将第三方监理纳入市场机制，让
市场决定第三方的去留应是个不错的选择。如果按照市场规律运作，第三方监理应该
按照自由选择、自由买卖的规律由愿意付费的一方聘请监理，类似于验房机构。主管
部门能够做的只有号召或者说是推荐第三方监理前期介入的方式，毕竟作为一种评价
机制，公平公正的第三方监理能够化解一些问题。例如，在住宅物业第三方监理机构
介入能够帮助业主在购买房屋之前，对住宅小区的绿化环境、公共设施（包括电梯、
中控），小区的安全保障等全方位的考察，业主不了解的方面，第三方有关专业人士
作讲解，让广大购房者放心安心。另外，如果业主买房后住入小区物业服务水平与购
房前所讲的服务标准相差很大，业主就可以通过第三方监理对物业服务不合理规定进
行协调整改。如果说，通过第三方协调，物业服务企业仍然服务跟不上，不能满足业
主的要求，第三方代表广大业主对物业服务企业解聘，另行聘用资格齐全、服务管理
全方位一流、符合小区业主要求的公司来接管。第三方介入对广大业主来说，只要业
主购房之前，认真阅读有关的规定，按照协议办事，而第三方机构要承担代为监理的
职责：首先是根据小区的不同情况制定物业服务标准；其次是在新小区交付使用时，
第三方机构代替小区业主对绿化地、消防设施、电梯共用设施进行专业化验收；再次
是制定物业服务的详细技术标准，在业主和物业服务企业发生矛盾时作为评判依据的
一种。新房入住，很少有人想到去看看小区的消防设施、电梯达不达标、保障设备、
设施的运行，即使想去看，不是专业的也看不出来问题，由第三方监理机构进行小区
设备验收，各项服务的标准制定在出现物业纠纷时，可以由第三方监理机构进行评判，
解决纠纷。
2.2 物业管理第三方监理概念提出的背景
2.2.1物业管理第三方监理是完善市场机制的内在要求
就物业管理市场而言，物业管理是一种服务产品。物业服务企业按照与业主（或
物业使用人）签订的物业服务合同，以及相关法规的规定提供物业管理服务。由于企
业与业主之间存在着信息不对称，业主对企业提供服务的具体措施、质量、内容以及
物业服务费支出等不能掌握完全的信息，物业服务企业存在着潜在的道德风险，即利
用自身具有的信息优势进行降低服务质量等来损害业主利益，且企业未能依照合同约
定履行相应的义务、业主对企业提供的服务满意度低等因素，致使业主与物业服务企
业的矛盾纠纷日益增多。因此，为了规范企业的市场行为，对企业提供的服务内容、
质量和物业服务费的测算进行监控，从而引进第三方监理机构具有一定的必要性。
2.2.2物业管理第三方监理更能弥补现有监管模式的不足
为规范物业服务企业的经营行为，现已形成四种主要监管模式：第一是行政监管
模式。根据《物业管理条例》第五条规定，“国务院建设行政主管部门负责全国物业
管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区
域内物业管理活动的监督管理工作。”当前，物业管理行业的监管更多地依赖政府的
公权力，然而行政资源的有限性和行政权力的强制性，使得行业监管工作存在诸多空
白和误区。此外，物业管理涉及专业化、专业性强，包括房屋等配套设施设备的维修、
养护；公共秩序维护；环境卫生维护，以及社区文化活动的组织等，因此，对物业管
理行业监管，仅仅依靠物业管理行政主管部门是远远不
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