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人民币贬值对房地产的影响,论文(一)
人民币升值对房地产市场影响分析
人民币升值对房地产市场影响分析
提要本文从分析人民币升值对房地产市场产生的各种效应入手，通过对新台币升值的剖析，总结出人民币升值导致房地产市场产生泡沫的原因，并根据我国目前的宏观经济背景，提出减轻人民币升值对房地产市场造成负面影响的相关对策和措施。【人民币贬值对房地产的影响,论文】【人民币贬值对房地产的影响,论文】
一、人民币升值对房地产市场产生的效应分析
（一）收入效应和财富效应。在国内需求方面，人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加；财富增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，人们购房能力的提高将导致房地产需求增加。人民币升值带来的收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
（二）价值效应和成本效应。在供给方面，人民币升值将增加开发商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发商的建设成本。价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。
二、人民币升值导致大量外资涌入
人民币升值将会使房地产业成为一个高度敏感行业，外资对房地产的投资依然遵循投资市场追求高投资报酬的原则。当对该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入，资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，使其价格上升，直到该地的投资回报率下降至接近国际水平才达到均衡点，资金停止涌入。其投资行为是否能获利取决于三点：第一，投资前后美元兑换成人民币的汇率差值；第二，我国房地产的价格走势。外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益；第三，人民币升值后出售房地产类资产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。这样外资就利用人民币升值获得双重收益。【人民币贬值对房地产的影响,论文】
三、台湾地区的历史教训及原因分析
人民币贬值对房地产的影响,论文(二)
人民币贬值对房地产业的影响
摘要：从人民币供求角度，人民币中长期贬值是既定趋势，本文着重阐述了人民币贬值后对房地产市场的影响，及地产企业所应采取的应对措施。 关键词：人民币贬值 房地产 影响
一、人民币中长期贬值原因
从人民币供求角度，人民币中长期贬值是既定趋势，但是人民币是否会出现短期单边大幅度贬值，并引发资本大规模无序外流，进而影响国内流动性？这种可能性发生的几率将非常小。原因为：
（一）庞大的外汇储备是防止人民币短期大幅贬值的重要保障
根据外汇管理的统计，2001-2011年期间流入我国的热钱净额共计3252亿美元。截止2012年6月，我国外汇储备3.24万亿美元，热钱净额约占外汇储备的10%。即使考虑跨国企业将历年净利润在短期内从我国撤出，我国的外汇也能够有效地防止资本短期大规模撤离所引发的人民币快速贬值，并向市场注入充足的流动性，维持汇率和市场稳定。
（二）较为严格的外汇管制从制度上避免资本短期大规模无序流出
宽松的资本跨国流动环境是资本能够在短期内大规模无序流出的关键条件。我国对资本项目仍实行较为严格的管制，而通过地下钱庄等方式难以实现资本大规模撤出。
（三）人民币国际化进程和经济结构调整将在政治上制约人民币短期快速贬值
经济实力不断增长必然要求政治上的强势。在国家崛起的过程中，摆脱美元限制，推行人民币国际化是我国凸显国际地位的重要方面之一。人民币短期快速贬值将有损于人民币的大国形象。
（四）经济较快增长是吸引资本长期流入的关键
随着投资带动作用显现，我国经济增速将企稳回升。预计2012年，我国经济增速在7.8%左右，相比同期世界其他国家，仍具有明显的优势。
综上，人民币不具备短期大规模无序撤出的动力，人民币贬值过程将表现为双向波动小幅下行。
二、人民币贬值对房地产业影响
人民币贬值对房地产业的影响包括直接影响和间接影响两个方面，但都将加大房企资金压力。其中，直接影响是人民币物业投资收益减少，需求下降，供给增加；间接影响是流动性下降，房企融资难度和成本上升。
对房地产业影响最严重的情况是资本短期内大规模流出，引起市场流动骤降和物业抛售，受羊群效应的影响，将加剧资金从房地产市场流出，市场形成悲观预期并扩散，最终导致房企融资和库存压力大。
（一）直接影响
1、人民币物业需求减少，供给增加
人民币贬值直接导致外资投资的人民币物业收益下降，一方面将降低外资对人民币物业需求，另一方面引发外资抛售持有物业。同时，外资撤出的示范效应将引起或加剧市场对房地产投资预期发生变化，甚至造成市场恐慌，使得中小投资者减少物业需求，出售物业，最终造成市场成交量下降，陷入低迷。
2、外币物业投资的偏好上升
资本天生的逐利性引导资本投资于收益率更高的领域。人民币贬值降低人民币物业的投资收益，加大投资风险，同时推升资本对外币物业的投资偏好。
（二）间接影响
在强制结汇的制度下，人民币汇率变动将影响外汇占款和银行体系外的资金数量，并促使货币政策发生转变。为应对外汇占款对市场流动性的影响，央行主要通过公开市场操作的手段实现基础货币投放。
1、银行体系外资金减少
人民币贬值引发外资撤出，造成外汇占款下降，直接结果是市场流动性收紧，特别是银行体系外的资金总量下降，造成房企融资成本上升，房企压力增大。
2、银行可贷资金减少
外汇占款对银行体系外资金影响的另一个表现是，外汇占款变动直接影响银行存款和M2，从而增加银行可贷资金数量。外汇占款减少导致银行存款下降，受贷存比限制，货币的创造能力大为减弱，进一步收紧市场流动性。
3、货币政策调整
为避免外汇占款下降导致的市场流动性收紧，央行将采取降低法定存款准备金率、加大公开市场逆回购力度和上调银行贷存比的措施，以提高银行可贷资金数额，维持适度流动性。
近期央行重启大规模逆回购，而不采取将低存款准备金率增加，一方面表明外汇占款的波动尚不对市场的流动性收紧产生实质影响，另一方面若随着外围市场大肆释放流动性，必然使通胀和资产价格承压，采取逆回购可以在不增加基础货币的前提下减轻银行间的资金压力，维持利率稳定，同时也有助于稳定汇率。
三、地产公司应对人民币贬值的建议
跟踪欧债和美国财政悬崖的解决方案，预防全球经济形势进一步恶化造成避险情绪上升引发资本外流，特别是热钱的大规模流出和大型跨国公司资本回撤，对我国流动性造成间歇性收紧。
受QE3、OMT推行以及日本、澳大利亚等国相继采取宽松的经济政策的影响，未来几年全球资本的流动性将大增，将使得人民币汇率和人民币资产承压，从防止房价快速反弹，政府将继续对房地产采取紧缩的宏观调控，即使经济增速回落幅度超预期，政策也难言宽松，公司应在思想上做好长期应对房地产调控的准备。
近期香港人民币快速升值和金管局外购美元稳定港币，都显示出国际游资意图借助流动性宽松趁机获利的动机和外围环境的不稳定，因此，公司既要抓住房地产市场调整的有利时机，积极增加土地储备，同时也应注意财务安全，合理安排长短期贷款和人民币与美元贷款。
全球流动性宽松为公司海外融资创造了有利条件，结合公司业务发展的需要，争取美元贷款。
参考文献：
[1]李昊，王少平.我国通货膨胀预期和通货膨胀粘性》，《统计研究》2011期
[2]赵伟，朱永行，王宇雯.中国货币政策工具选择，国际金融研究.2011
本文来源：http://www.zhuodaoren.com/fanwen428742/
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