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2016房地产现状与问题和解决方法(一)
2016年房地产市场现状与发展趋势预测
2016-2022年中国房地产行业发展研究分析
与市场前景预测报告
报告编号：1635208
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：
一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。
一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。
中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息
报告名称： 2016-2022年中国房地产行业发展研究分析与市场前景预测报告 报告编号： 1635208 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7380 元 可开具增值税专用发票
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二、内容介绍
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供给制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。除房地产开发业外，多年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营治理楼宇、小区为主的物业治理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业治理。
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。2015年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从2015年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以随着政府一系列关于房地产政策的出台，我国房地产行业出现回暖迹象，许多城市的房价都在上升期。2015年1至6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，而1至5月份为下降0.2%，热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。
当前我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究，我国购房主力人口将于近年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本，已经备受住宅空
置困扰，2013年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。随着房地产调控频出，住宅地产利润空间萎缩，开发商已经开始向旅游地产、商业地产等领域倾斜，未来十年，将是我国旅游地产快速发展的黄金期。随着旅游地产行业竞争的不断加剧，大型旅游地产开发企业间并购整合与资本运作日趋频繁。
据中国产业调研网发布的2016-2022年中国房地产行业发展研究分析与市场前景预测报告显示，综合各方面情况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场，提升新建住宅品质，将给予房地产市场新的增长动力，同时也能释放居民消费需求，扩大内需，支持宏观经济稳定增长。
《2016-2022年中国房地产行业发展研究分析与市场前景预测报告》对房地产行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察房地产行业今后的发展方向、房地产行业竞争格局的演变趋势以及房地产技术标准、房地产市场规模、房地产行业潜在问题与房地产行业发展的症结所在，评估房地产行业投资价值、房地产效果效益程度，提出建设性意见建议，为房地产行业投资决策者和房地产企业经营者提供参考依据。 正文目录
第一章 房地产行业基本概述 1.1 房地产概念阐释 1.1.1 房地产的定义 1.1.2 房地产的特征 1.1.3 房地产的自然形态 1.1.4 房地产的类别 1.2 房地产行业概述 1.2.1 房地产行业的定义 1.2.2 房地产行业的主要领域 1.2.3 房地产行业的特点
1.2.4 房地产行业的地位
第二章 2012-2015年全球房地产行业发展概述 2.1 2012-2015年全球房地产市场现状分析 2.1.1 全球房地产投资状况 2.1.2 市场现状及特征 2.1.3 价格走势分析 2.1.4 重要发展动态
2.2 2012-2015年美洲部分国家房地产市场概况 2.2.1 美国 2.2.2 加拿大 2.2.3 阿根廷 2.2.4 秘鲁
2.3 2012-2015年欧洲部分国家房地产市场概况 2.3.1 英国 2.3.2 法国 2.3.3 德国 2.3.4 瑞士 2.3.5 希腊
2.4 2012-2015年亚洲部分国家房地产市场概况 2.4.1 新加坡 2.4.2 韩国 2.4.3 日本 2.4.4 泰国 2.4.5 哈萨克斯坦
2016房地产现状与问题和解决方法(二)
2016年房地产行业现状及发展趋势分析
中国房地产行业调查分析及市场前景预测
报告（2016-2022年）
报告编号：1679567
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：
一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。
一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。
中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息
报告名称： 中国房地产行业调查分析及市场前景预测报告（2016-2022年） 报告编号： 1679567 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥6750 元 可开具增值税专用发票
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二、内容介绍
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供给制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。除房地产开发业外，多年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营治理楼宇、小区为主的物业治理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业治理。
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。2015年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从2015年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以随着政府一系列关于房地产政策的出台，我国房地产行业出现回暖迹象，许多城市的房价都在上升期。2015年1至6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，而1至5月份为下降0.2%，热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。
当前我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究，我国购房主力人口将于近年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本，已经备受住宅空【2016房地产现状与问题和解决方法】
置困扰，2013年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。随着房地产调控频出，住宅地产利润空间萎缩，开发商已经开始向旅游地产、商业地产等领域倾斜，未来十年，将是我国旅游地产快速发展的黄金期。随着旅游地产行业竞争的不断加剧，大型旅游地产开发企业间并购整合与资本运作日趋频繁。
中国产业调研网发布的中国房地产行业调查分析及市场前景预测报告（2016-2022年）认为，综合各方面情况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场，提升新建住宅品质，将给予房地产市场新的增长动力，同时也能释放居民消费需求，扩大内需，支持宏观经济稳定增长。
中国房地产行业调查分析及市场前景预测报告（2016-2022年）是对房地产行业进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。中国房地产行业调查分析及市场前景预测报告（2016-2022年）如实地反映了房地产行业客观情况，一切叙述、说明、推断、引用恰如其分，文字、用词表达准确，概念表述科学化。
中国房地产行业调查分析及市场前景预测报告（2016-2022年）揭示了房地产市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 正文目录
第一章 中国房地产行业研究背景分析 第一节 房地产市场的供求特征 一、房地产需求的特点 二、房地产供给的特点 第二节 房地产行业研究背景
第二章 中国房地产行业宏观调控政策分析 第一节 房地产行业宏观调控政策理论分析
一、土地政策对房地产市场的影响 1、土地供应量的影响 2、土地供应方式的影响 3、土地供应结构的影响 4、土地供应价格的影响 二、货币政策对房地产市场的影响 1、利率对房地产市场的影响分析 2、货币供应量对房地产市场的影响分析 三、税收政策对房地产市场的影响 第二节 2003年以来土地调控政策分析 一、土地调控政策的内容分析 二、土地调控政策的效果分析 第三节 2005年以来货币调控政策分析
一、第一阶段（2005-2003年）的货币调控政策 1、主要货币调控政策 2、货币政策调控效果【2016房地产现状与问题和解决方法】
二、第二阶段（2008-2011年）的货币调控政策 1、主要货币调控政策 2、货币政策调控效果【2016房地产现状与问题和解决方法】
三、第三阶段（2015年以来）的货币调控政策 1、主要货币调控政策 2、货币政策调控效果 第四节 房地产税收政策分析 一、2015年以来的主要税收政策
2016房地产现状与问题和解决方法(三)
2016年房地产研究分析及发展趋势预测
2016年版中国房地产市场现状调研与发展
前景分析报告
报告编号：1677662
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一、基本信息
报告名称： 2016年版中国房地产市场现状调研与发展前景分析报告 报告编号： 1677662 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥7200 元 可开具增值税专用发票
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二、内容介绍
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供给制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。除房地产开发业外，多年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营治理楼宇、小区为主的物业治理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业治理。
2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。2015年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从2015年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以随着政府一系列关于房地产政策的出台，我国房地产行业出现回暖迹象，许多城市的房价都在上升期。2015年1至6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，而1至5月份为下降0.2%，热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。
据中国产业调研网发布的2016年版中国房地产市场现状调研与发展前景分析报告显示，当前我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究，我国购房主力人口将于近年达到峰值，并将从2018年开始趋势性
下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本，已经备受住宅空置困扰，2013年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。随着房地产调控频出，住宅地产利润空间萎缩，开发商已经开始向旅游地产、商业地产等领域倾斜，未来十年，将是我国旅游地产快速发展的黄金期。随着旅游地产行业竞争的不断加剧，大型旅游地产开发企业间并购整合与资本运作日趋频繁。
综合各方面情况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场，提升新建住宅品质，将给予房地产市场新的增长动力，同时也能释放居民消费需求，扩大内需，支持宏观经济稳定增长。
《2016年版中国房地产市场现状调研与发展前景分析报告》针对当前房地产行业发展面临的机遇与威胁，提出房地产行业发展投资及战略建议。
报告以严谨的内容、翔实的分析、权威的数据、直观的图表等，帮助房地产行业企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。
报告是房地产业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握房地产行业发展趋势，洞悉房地产行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值。 正文目录
第一章 房地产行业基本概述 1.1 房地产概念阐释 1.1.1 房地产的定义 1.1.2 房地产的特征 1.1.3 房地产的自然形态 1.1.4 房地产的类别 1.2 房地产行业概述 1.2.1 房地产行业的定义
1.2.2 房地产行业的主要领域 1.2.3 房地产行业的特点 1.2.4 房地产行业的地位
第二章 2012-2015年全球房地产行业发展概述 2.1 2012-2015年全球房地产市场现状分析 2.1.1 全球房地产投资状况 2.1.2 市场现状及特征 2.1.3 价格走势分析 2.1.4 重要发展动态
2.2 2012-2015年美洲部分国家房地产市场概况 2.2.1 美国 2.2.2 加拿大 2.2.3 阿根廷 2.2.4 秘鲁
2.3 2012-2015年欧洲部分国家房地产市场概况 2.3.1 英国 2.3.2 法国 2.3.3 德国 2.3.4 瑞士 2.3.5 希腊
2.4 2012-2015年亚洲部分国家房地产市场概况 2.4.1 新加坡 2.4.2 韩国 2.4.3 日本
2016房地产现状与问题和解决方法(四)
浅谈房地产档案管理现状、存在问题及解决措施
【摘要】 近年来随着房地产市场的逐步拓展，房地产档案的数量也日渐增多，房地产档案反映一定时期的建筑水平，同时又是进行房屋交易、处理房地产纠纷、城市拆迁规划、房地产产权权属登记等的重要依据。因此，研究房地产档案管理具有至关重要的意义，本文主要阐述目前房地产档案管理现状 、存在的问题及解决措施。 【关键词】：房地产 档案 管理
在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须建立起产权清晰、权责分明、管理科学的现代企业制度。档案管理是房地产企业内部行政管理中极为重要的一环，房地产档案不仅仅保护了国家、集体、个人房屋的所有权益，而且直接参与与房地产市场中争议纠纷等法律活动，更主要的是它将直接影响到房地产市场的健康发展。
一、房地产档案管理的现状
（一）房地产档案管理理论
房地产档案是指房地产行政管理部门在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。房地产档案形成后，房地产的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属变更不断发生，房屋的拆迁、翻改、扩建等现状处于不断的转移和变更之中，必须不断地补充新材料，才能确保房地产档案的真实性和连续性。
（二）房地产档案收集
房地产档案的收集，是档案管理工作的起点和基础，是不可缺少的重要环节。该环节需注意以下几个方面：
1、收集过程中，要确保每次产权登记、变更和涉及产权活动的产权文件材料完整、准确、详实，力求文件材料的形式、规格、各项技术指标和验收标准达到高度统一。在收集纸质档案的同时，要还重视收集感光载体档案和磁性载体档案，克服档案载体单一的现象。
2、凡属归档范围内各种形式产权文件材料都要收集齐全，收集范围包括：产权来源、产权登记以及产权变更的证明、证件，房屋及其使用土地权属界定位置图，反映测绘工作的图纸、报告，反映基建拆迁审批工作的文件材料等。
3、归档时间要根据房地产文件材料形成过程的特点来确定，本着便于集中统一管理，维护房地产档案的完整和安全，方便保管利用等要求，采用随时归档和定期归档。
（三）房地产档案整理
房地产档案整理就是把收集到的各种材料进行分类、组合、排列和编目，使之系统化、条理化，其内容主要包括档案的分类、立卷、案卷的排列和案卷目录的编制，包括档案的排列上架等；在分类和组卷中必须要做到分类科学、组卷合理、排列有序、划定保管期限准确等。分类以后，还需要对每一类别的档案材料进行立卷，立卷工作的内容包括卷内文件材料的排列与编号，填写卷内文件目录和备考表，填制案卷封面和案卷装订等工作。
（四）房地产档案保管
房地产档案的保管期限分为永久保存、长期保存和短期保存三种。凡是有重要凭证和长久查考、利用价值的作为永久保存；凡是在16～50年内具有查考、利用、凭证作用的作为长期保存；凡在15年内具有查考、利用、凭证作用的为短期保存。
二、房地产档案管理中存在的问题
（一）现行文件过于笼统，缺乏操作性
目前，在实际工作中，房地产权属档案管理的依据为2001年建设部颁布的《城市房地产权属档案管理办法》。该办法从房地产权属档案的收集、整理和利用等几个方面对房地产权属档案的管理工作进行了规定，但只限于宏观层面，缺乏对具体工作的指导。目前的实际工作情况是，服务中心窗口受理业务时收什么材料，档案室就存什么材料，对于档案材料是否齐全、是否规范、是否准确，还缺少统一的标准。
（二）保管期限不明确，致使档案库房紧张
《城市房地产权属档案管理办法》规定：房地产权属档案应以丘为单元建档，以房地产权利人为全宗立卷。但在实际工作中是以房号为单元建档，将权利人的所有权登记档案、所有权转移登记档案、他项权登记档案、他项权注销登记档案都集中在一起，合并组成一卷。由于房地产权属档案保管期限的不明确，无法开展鉴定、销毁工作。因此，房地产权属档案出现了有增无减的现象，必将导致档案库房空间的资源短缺。
（三）档案管理专用软件功能不完善，不能满足实际工作需要
在提高房地产权属档案数字化水平的工作中需要注意两个问题：一是房地产权属纸质档案和电子档案内容要一致。由于房地产权属档案处于不断的转移和变更之中，具有极强的动态性，因此房地产权属档案的最新电子信息始终要与房产现状一致，并不断补充、更新材料，自始至终反映房屋产权的现实情况，这就要求房地产权属档案管理专用软件能使新、旧数据统一，实现无缝链接。二是档案管理软件要统一，不能因业务不同而使用不同的管理软件。由于历史原因，不同业务往往由不同的部门负责，这就造成在房地产权属档案数字化初期各部门使用了不同的档案管理软件，致使在实际工作中存在着档案数据存储分散、查询繁琐、数据易丢失等问题。因此，研发适合房地产权属档案管理的专用软件，提高房地产权属档案数字化管理水平，势在必行。
（四）对档案管理人员业务培训不到位
房地产权属档案的内容和管理方法具有不同于其他档案工作的专业性。这就使得房地产权属档案管理人员既要具有一定的档案管理知识，又要了解一些测绘、法律等相关的专业知识，还要懂得每一类权属登记流程中要形成的文件材料。因此，针对档案管理人员的业务培训工作是非常重要的，但现实情况却是这方面培训工作不到位。
三、解决档案管理问题的措施
（一）制定统一的、科学的、切实可行档案管理规范
一方面要加强学习和研究，结合实际工作不断创新；另一方面，相关的行政主管部门应积极协调有关部门尽快制定出房地产权属档案管理实施办法，并出台操作性强的相关标准、规范。规范应包括具体每项业务所需文件的归档范围、文件材料的具体规格、保管期限、鉴定销毁制度等内容，以便于档案工作人员在实际工作中参照执行，在接收档案时有据可查，确保房地产权属档案收集齐全、整理规范。
（二）完善并推行房地产权属档案管理专用软件
房地产权属档案管理专用软件应实现系统内同一卷档案中所包含的档案材料的统一，并且根据档案中任一信息记录可找到该案卷，查看到该卷全部的业务过程，达到档案管理专用软件中的数据与纸质档案内容完全统一、吻合。
（三） 加强对档案管理人员的培训工作
一方面，行政主管部门应联合档案主管部门加强对房地产权属档案管理人员的专业培训，使其及时了解、掌握新知识、新政策、新程序，不断更新档案管理人员的知识结构，建立一支既懂档案管理，又懂房地产管理和计算机知识的专业队伍。另一方面，房地产权属档案管理人员也要加强对房地产权属档案形成规律的调查和分析，并与有关文件形成单位如测绘、拆迁、司法等部门保持经常性的联系，及时了解、掌握产生的相关文件，做到对办理业务的各个环节中应产生的文件材料了如指掌，使归档材料齐全完整、不遗不漏。
总之，“房产”在人们的日常生活中扮演着极其重要的角色，它和人们的生活密不可分，因此，房地产权属档案行政主管部门和档案业务部门都应高度重视房地产权属档案的管理，在制定和完善房地产权属档案专业标准和规范的基础上，实现房地产权属档案的信息化管理，加强专业人才的培养和培训工作，使房地产权属档案管理有法可依、有章可循，为百姓提供更加便捷、高效的档案服务，促进经济社会的快速健康发展。
2016房地产现状与问题和解决方法(五)
房地产经济管理中存在的问题与应对策略分析
摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，为我国的经济发展作出了巨大贡献。但是当前我国房地产经济管理存在一些问题，这些问题严重影响了我国房地产行业的健康发展。本文从国内房地产经济管理出发，先简要分析我国房地产经济管理现状，然后探究我国房地产经济管理过程中的具体问题，如缺乏持续性政策、管理流于形式和法律法规体系不健全等问题，并就这些问题展开相应的讨论，并提出相应的建议和对策，以此完善我国房地产行业经济管理，促进行业可持续发展。 关键词 房地产 经济管理 调控政策
一、国内房地产经济管理现状
从表面上来看，我国房地产行业发展较为繁荣，但是探究到行业内部，其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。
为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题，反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接推动了房地产价格的上涨。另一方面，一是消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，二是我国实施城镇化的发展战略，也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化，将土地所有权、使用权和经营权相互分离，这样有助于国家对土地进行整体规划，也有助于相关政策的顺利执行。
二、当前房地产经济管理过程中存在的问题
（一）政策大多为短期政策，缺乏连续性
最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上，但是大多数政策都是短时间内的，缺乏连续性的政策，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期政策和长期政策时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继发布经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。
（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度
政策出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多政策流于形式，政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处，同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清，使得我国房地产行业出现“上有政策，下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业，房地产是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，影响中央政府的经济管理效果。
（三）相关法律、法规体系的不健全
法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提，虽然我国房地产行业发展较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院发布，但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。
三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策
（一）制定连续性政策，做到长期管理
首先，我们对城市要进行合理定位，从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略，然后政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，我国长期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。
（二）建立健全管理机制
健全的管理机制可以使房地产良性发展，政府要发挥经济管理在房地产行业的作用，使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对官商勾结的情况严厉打击，并挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。
（三）完善法律、法规体系
目前，我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》，相关部门应快速推动《房地产法》的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看，效果不是很理想。
（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况
地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，从而判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。
（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需求
虽然我国总GDP较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准，缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策，执行的效果不是很理想，而且存在大量徇私舞弊的行为，真正享受这一福利的低收入人群很少。
（六）提高环保意识，增强生态观念
房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。
四、结束语
由于社会的日益发展，居民对于居住条件的要求越来越高，过去的老房子无法满足使用需求，从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热，在发展过程中出现了很多问题，虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控，但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状，借鉴国外先进管理经验，在提高我国房地产经济管理水平的前提下，促进我国房地产行业健康稳定的发展。
（作者单位为巢湖市白蚁防治研究所）
参考文献
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2016房地产现状与问题和解决方法(六)
农村土地承包经营权流转存在的问题及解决对策研究
摘要：分析了衡阳市农村农用土地流转现状及成效，探讨了其发展过程中面临的一些亟需解决的问题，包括土地流转行为不规范，土地流转纠纷多、不稳定、期限短和土地流转服务机制不完善等问题。从高度重视农村农用土地流转、依法规范农村土地流转行为、完善农村农用土地承包经营权的流转机制、加大对土地流转的政策扶持力度等方面提出了相应对策。 关键词：衡阳市；农用土地流转；问题；对策
中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号：16749944（2016）02018804
1引言
如何贯彻落实党的十八届三中全会精神，正确引导和规范农村土地经营长期合理、有序流转，是当前中国农村经济健康发展的一个重要问题＼[1～3＼]。为了全面了解全市农村土地流转现状和存在的问题，为农村农用土地健康有序流转提供政策建议，笔者多次深入衡阳市有关县市实地走访，结合问卷调查和文献检索等方式，对全市农村土地流转情况进行了调研。
2衡阳市农村农用土地流转现状及成效
分析 近年来，衡阳市委、市政府十分重视推动衡阳市农村土地流转问题，农村土地流转工作，出台了《关于加快推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》、《关于进一步促进农民专业合作社快速健康发展的意见》等文件，大力推进“一流转五服务”，促进了农用土地加速流转、农民增收和农业产业转型升级[4]。
2.1农用土地流转成效明显
（1）农用土地流转规模日益扩大。据衡阳市农办统计，截止2014年3月底，全市农村土地农用土地流转480.5万亩，比2013年同期增加60.8万亩；其中，耕地流转面积为236.84万亩，占全市耕地总面积的49.02%。
（2）土地流转形式日益多样化。截止2012年底，以转包、出租、转让、互换、入股等形式实现流转的土地面积分别为143.35万亩、169万亩、27.76万亩、11.83万亩、39.43万亩，其它方式（代耕、反租倒包）流转的土地面积23.35万亩，以转包、出租为主要形式，两者占总流转面积的73.27%。
（3）土地流转形式主要是以农户间的自发流转为主。根据调研数据显示，在衡阳市农村，69.7%的土地流转是主要是农户之间自行协商进行的。村集体组织的农用土地流转仅占小部分。其中，集体组织参与农户土地之间流转的比重较2011年提高了近6%。
（4）流转程序不断规范。衡阳市在土地流转过程中，制定了统一的农用土地流转合同规范样本，并对土地流转合同的签订、管理、备案等作出了具体的规定。衡阳市市委强调要不断完善农用土地流转过程，进一步推动农村农用土地承包经营权的规范化流转。截至2012年底，全市参与流转耕地的农户达71.07万户，占全市总农户的47.33%；共签订流转合同67.44万份，其中签订规范的书面流转合同33.45万份，占流转农户的47.07%。
（5）农民对土地流转政策的认知度、认同感明显提高。据问卷调查，衡阳市87.2%的农民对农村土地承包政策30年不改变的政策有所耳闻，76.1%的农民了解或者知晓《农村土地承包法》的若干规定，81.2%的农民知晓农用土地可以进行流转，42.2%的农民还知道在农用土地进行流转后还可以进行经营权的登记。其中，男性对农用土地流转认同感达为61.5%，女性为51.8%。
2.2农用土地流转有力地促进了现代农业的发展
（1）促进了农业规模化经营。随着土地流转机制不断完善，流转市场的日渐形成，一大批专业大户、农业企业、农民专业合作社、农业科技人员把农业作为一个新投资领域，积极发展规模种养殖业。截止2012年，通过土地流转，全市规模经营50～100亩经营主达3 519个，规模经营100～500亩经营主达944个，规模经营500亩以上经营主达318个，规模经营涉及的土地流转面积超过200万亩，个别经营大户流转土地面积高达5 000亩以上。
（2）缓解了农业投入不足的问题。据统计，截至2012年底，衡阳市工商资本参与土地流转面积达43.56万亩，其中以直接经营方式流转的面积为23.97万亩，占工商资本参与流转面积的53.01%，分片承包经营方式流转面积8.35万亩，占其工商资本参与流转面积的16.16%，流转资金投入达26.18万元，缓解了因农业分散经营造成的农业投入不足的问题。同时，土地流转也推动了金融支农的创新，如截至2014年6月末，常宁市工商银行累计发放新型农业经营贷款245.1万元，其中土地抵押贷款220万元；安邦公司为连片在300亩以上种田大户提供担保，农信社为给予种田大户50～100万元的授信额度，目前已发贷款17宗计1 350万元。
（3）促进了产业结构调整。农村农用土地流转使得农村农产业结构得到优化和调整，流转土地主要用于油茶、果蔬、畜禽、粮食、烤烟等规模种植、养殖。农用土地流转对衡阳市名、特、优农业的形成和壮大起到促进作用。又如，土地流转促进了休闲农业、观光农业等农业新业态的发展，全市休闲农业、观光农业达1.24万亩。
（4）促进了农业技术推广。随着土地流转，农业经营规模扩大，有力地促进了良种及栽培技术、测土配方施肥、有害生物化专业防治、各种机械的推广，提高了土地的产出效率和劳动生产率，推动传统农业向现代农业转型。如近3年全市新增大中小型拖拉机2 115台、联合收割机3 586台、插秧机1 278台，农业机械化提质提速明显加快。
（5）推进了农业生产标准化。土地流转基础上的规模化经营，为农业生产标准化生产创造了条件。全市共创建了73个标准化示范区（示范园）、623个标准化畜禽养殖基地、31个水产健康养殖基地，拥有“无公害农产品、绿色食品、有机食品、地理标志农产品”认证369个，总产217万t，为农产品安全工程打下了良好的基础。
（6）改善了生态环境。如常宁市的江山、西施等油茶生产企业通过土地流转，新建油茶林面积4.7万亩，一大批宜林荒山、火烧迹地得到垦复，重新披上绿装，改善了生态环境。 2.3农用土地流转有力地促进了农民增收
（1）直接增加了农民的财产性收入。随着土地流转规模的不断扩大，流转价格也得到逐步提高，土地流转由原来的多数无偿代种、代耕转变为有偿流转，流转价格一般在100～500元/亩之间，最高的达到750元/亩，直接增加了农民的财产性收入。
（2）促进了剩余劳动力向城市转移，增加了农民务工收入。由于农村农用土地流转有效的维护了农民的利益，为离乡创业的广大农民解除了后顾之忧，使得农村剩余劳动力摆摊了土地的束缚，一部分农民洗脚进城就业、创业，不但推动了城镇化，也增加了农民务工的收入[5]。数据显示，2013年全市常年外出务工劳动力达到140.94万人，外出务工劳动力占农村劳动力总数的35%，每年带来的经济收入近80亿元。
（3）增加了农民服务业收入等其他收入。土地流转推动了农民分工，促进了农业技术指导、仓储、机械耕作等农业生产性服务和农产品深加工的发展，增加了农民服务业收入等其他收入。据调查显示，78.5%的农户认为其经营土地所取得的收入占其家庭总收入的比例很小，只有7.6%的农户认为土地收入是其家庭收入的主要来源。81.2%的农户认为其家庭的主要收入来源于外出务工、服务业、养殖业等非土地经营收入。
3衡阳市农村土地流转面临的主要问题
衡阳市农村农用土地经营权流转总体上来说是很健康的，对衡阳市农村经济社会的发展起到了积极的推动作用，但是在其发展过程中也面临着一些亟需解决的问题。
3.1影响土地流转的因素较多
（1）社会保障制度不完善，部分农民不愿意流转。衡阳市虽然已经开始了农村最低保障制度和新型农村医疗改革试点，部分地区还开展了农村社会养老保险试点，但是由于社会保障制度不够完善、保障覆盖面积小、保障水平低下、农民工进城务工等因素，部分农民依旧对自己名下土地存在着很强的恋土情节，部分农户依旧把土地视作自己生活的最后一道安全保障，宁可土地粗放经营甚至坐视土地荒弃，也不愿意让名下土地进行流转，在土地流转过程中，加大了土地之间流转的难度。
（2）流转信息不畅通，想流转也不好流转。该市目前许多县、乡还没有设立土地流转服务机构，土地流转的中介机构也很缺乏、土地流转信息不流畅，这些问题都使得土地流转的成本增加，致使有需要扩大土地经营规模的受让方找不到合适的土地出让方，而有意向流转土地的农民又找不到合适的受让方，影响了衡阳市土向更大范围或更高层次的流转。
（3）土地确权颁证滞后、流转价格难统一等因素，也影响到土地流转。土地确权颁证工作滞后，四至不清，流转面积难以确认。在流转实践中，还存在农户众多，流转价格不能达成一致，造成成片流转困难。农业基础设施薄弱。水利设施、机耕道路建设滞后，土地形状、分布不规则，规模经营需要更多的前期投入，影响土地流转。
3.2土地流转行为不规范
（1）流转合同签订不规范。在实际流转过程中，许多农户之间小规模的流转，往往采取口头协议的方式，即使有签订书面合同的，也因为内容不够规范，双方双方权利义务不明确，易引发纠纷。据统计，有50%以上的农户没有正式的土地流转书面合同。
（2）土地流转中存在“非粮化”、“非农化”现象。个别企业在与农民签订土地流转契约时，打着推进农业现代化、产业化、发展农村经济的幌子，实质上利用流转得来的土地进行房地产的开发，从中获取不正当的利益。
（3）土地流转政策的有关政策未能严格执行。如按照国家政策，国家粮食直补、综合补贴待政策性补助资金应该补给种粮者，但实际上一般由原土地承包经营户享受，违背了粮补政策的初衷。有的村集体签订虚假土地流转合同，实际上仍是一家一户分散经营，骗取种粮大户补助和奖励[6]。
3.3土地流转纠纷多、不稳定、期限短
（1）土地流转的不规范、不稳定，土地流转经营主体不敢进行长期投入。在农用土地流转的过程中，地方政府应该为农用土地的有序流转、合法流转、稳定流转提供制度保障和政策支持，但是有的地方政府往往对农用土地流转进行不正当干预，人为地扭曲农用土地流转的市场价格，损害农民利益，致使农民对政府行为不信任，影响农用土地流转的稳定。在签订土地流转合同过程中，农民由于处于信息弱势地位，对土地未来的升值空间缺少预见性，兼之法律意识淡薄，部分农民签约之后，发现自己名下土地开始升值，农民觉得自己受了欺骗，因而强行毁约，造成土地流转纠纷，极大地挫伤了土地经营大户的扩大再生产的积极性。如衡南县某种植大户流入100亩土地，投入8万元修好机耕道后，农民强行收回，自己耕种农业合作社员稳定性不强，其松散的管理模式对社员约束力不强，收益绝大多数用于分红，客观上使得农民合作社的资本和资产运营始终牌不稳定状态，难以保证必要的长期积累的投入用于扩大再生产。
（2）土地流转期限短，制约了农业企业的长期积累的投入，容易出现短期化行为。规模农业投资大，周期长，需要长期稳定的产权才能保证投入的积极性[7]。但是衡阳市农村农用土地流转以短期流转为主，制约了农业长期投入和做大做强。据调查，目前农用土地流转周期在5年以下的比重占全部土地流转的58.7%；6～10年的占26.3%，10年及以上的不到15%。
3.4土地流转服务机制不完善
（1）土地流转过程中指导和管理尚不到位。衡阳市在进行乡镇机构改革过程中，原来的乡镇农经管理机构被削弱，有的乡镇农经管理机构甚至只有几名兼职人员。根本不能对衡阳市县乡土地的管理起到指导和监督作用。直接后果就是衡阳市部分县乡土地流转转过程不规范，农用土地流转产生的纠纷无人受理。
（2）金融部门支持力度不大。目前农村基层农民可以申请贷款数额小、利率高、门槛高。而金融机构在贷款抵押上不允许农民用自身的土地承包经营权作为抵押物等等。这些约束，也造成了衡阳地区土地流转经营主体的资金供应困难，约束了农业项目的发展。据调查，90%以上的种植大户存在贷款难的问题，贷款难已经成为农业扩大再生产的一大“瓶颈”。 （3）农业巨灾保险服务缺位。农业产业不同于其他产业。农业具有资金回笼慢、产业风险高、受市场经济及自然风险影响大等特点，如果出现旱灾、水灾或者其他灾害，农业将大面积减产甚至绝收。但是农户受到的损失却难以得到补偿。这是限制中国农业发展的一个大问题。
（4）财政扶持力度不大。农业投入特别是水利设施、机耕道、道农业技术等投资大、周期长、收益外溢等特点，具有准公共产品的特点，需要财政给予适当的财政补贴或财政贴息，才能解决投入不足的问题。但是，衡阳市缺乏对农村农用土地经营主体的农业基础设施投入扶持政策。
4完善衡阳市农村农用土地流转的建议
衡阳市农村农用土地经营权流转是衡阳市经济发展、劳动力解放的结果。随着第二、第三产业链的发展，衡阳市县乡的农民越来越多的农民将转移到非农产业，农村农用土地经营权的有序流转，对当地经济的发展将有重要作用。因此，农村土地承包经营权流转一定要坚持条件，不能刮风，不能下指标，不能强制推行。
4.1高度重视农村农用土地流转
各级党委和政府及其部门，要高度重视农村农用土地经营权流转工作，按照经济规律努力解决农村农用土地流转过程中的新问题、新情况。但是，在推动土地流转过程中，农用土地的流转不能脱离现实情况，盲目地追求农村土地承包经营权流转的速度和规模，近年来一些地方政府采取人为下指标、定任务、求速度，违被农民愿，强行推动土地之间的流转。
4.2依法规范农村土地流转行为
（1）土地承包经营权流转要坚持三个原则，防止出现土地流转纠纷，稳定流转经营权。即要坚持“有法、有偿、自愿”的原则，必须遵守国家相关法律法规，做到农用土地流转主体资格、流转方式和程序合法，保障农户的合法权益，尊重土地承包权人土地流转的决定权；坚持“三不准”原则，不准改变原流转的农用土地的用途，不得改变农用土地集体所有制的性质，不得在流转过程中损害到农民的合法权益；坚持“登记”原则，维护流转土地的经营业体能合法、有效、稳定。
（2）规范流转流程和合同管理。首先，县乡相关机构在征求农户土地流转意向和社会各界对农用土地流转需求时，应当采取公开、透明的方式，将相关土地信息张榜公布。其次，在土地流转过程中，应当根据自主协商的原则，由农民自主跟受让人去洽谈其名下土地流转的方式、期限及金额，不得强加干预。再次，根据土地流转双方的协商结果，组织农户与受让方签订农村农用土地流转的书面合同，并将有关合同送往相关管理机关备案[8]。最后，根据农用土地流转双方所签订的相关合同，做好流转登记、变更注册等事宜。
（3）规范企业租地、用地行为。要规范企业租地、用地行为，企业租用的农用土地应当是用于农业生产或者农用科技推广，防止农用土地的非农化”或“非粮化”。
4.3完善农村农用土地承包经营权的流转机制
（1）按照“明确所有权、稳定承包权、放活经营权、保障收益权”的总体思路，加快农村集体土地确权颁证步伐，做实农村土地产权界定等基础工作，完善农村农用土地承包经营权的流转政策，明确农村农用土地产权、流转管理办法、农用再转让及抵押贷款等，推进农村农用土地承包经营权健康、载满、有序的发展[9]。
（2）加强对农村农用土地承包经营权的流转市场的宏观调控、综合运用现有的土地等级评定结果，对不同地段、不同区域的农村土地价格进行划分，颁布一个市场指导价格，让农民在这个最低指导价格的基础上进行土地流转。对于规模化的土地流转，可以将招标竞价、融资租赁等方式引进进去，让市场机制来决定土地流转的价格。
（3）完善基层管理。笔者建议在衡阳市土地流转活跃的县乡设立基层土地服务中心或者土地管理所，用来监督管理该地区的土地流转行为。在管理区域内，对需要流转的土地进行登记，在土地市场中，免费发布供求双方需要的土地信息，对土地出让方提供价格评估、政策咨询、合同纠纷调解、土地流转档案管理等等。
4.4政府加大对土地流转的政策扶持力度
（1）健全社会保障体系。衡阳市政府可以建立多层次、广范围的农村社会保障机制。包括社会救济、农村社会保险、农村医疗保险、优抚安置、社会互助以及农村合作医疗制度等等。只有当农民真正放下担子，没有后顾之忧时，衡阳市农村土地承包经营权才可以真正取得成效。使农民增加收入，农村经济得到发展，农业生产不断增强。
（2）加大财政扶持力度。设立新型农业经营主体发展专项资金，通过贴息、补助、奖励等形式，支持流转经营主体兴建水利等农业基础设施，扩大生产规模，购买大型农机具，推进技术改造升级。严格落实粮食直补、综合补贴等财政补助政策。
（3）完善农村金融服务体系，为农村农用土地流转提供一个适宜的外部环境。资金链是农业发展的基础，衡阳市政府可以出台对应政策加以扶持。如鼓励农村信用社、农业发展银行、农业银行等金融机构加大对衡阳市农业经营主体的贷款支持、放款贷款政策、缩减贷款融资手续等等。总之，这一系列政策要能够对一些经济实力强，经济效益好的农业经营主体起到融资帮助。
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