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纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告【一】:EB-5项目选择 风险控制
美国EB-5项目选择 及 风险控制
孟繁辉 北京加中寰球公司 总裁
自1990年，根据《移民和国籍法》（INA）第203(b)(5)节（即8USC 1153(b)(5)）, 美国EB-5移民法案诞生以来，涌现出越来越多的EB-5 项目。 尤其是最近的一两年，EB-5 项目如雨后春笋，遍及美国的各个州。 在琳琅满目的EB-5 项目面前，投资人感到眼花缭乱，似乎感觉到机会到处都是，又似乎感觉到手足无措，无法选择。 大家应该清醒地认识到，有EB-5 项目，不意味着就是遇到了机会。 因为，很多项目带有不容易发现的缺陷，并且可能隐藏着极大的风险。
美国移民法规定，EB-5 项目申请人要自己承担投资风险。在过去的历史实践中，也确实有若干项目出了很大问题。除了投资风险以外，还有EB-5 项目不合乎移民法的要求，导致移民申请不被批准（或不能转正）的风险。最严重的后果就是，绿卡没有得到，伍拾多万美金也打了水漂。所以，申请人需要审慎选择风险相对小的EB-5项目进行投资。 无论如何，在决定对一个项目投资之前，申请人需要慎重研究分析其风险，是非常重要的。
如何选择项目？ 如何规避风险？ 这是所有准备申请美国EB-5移民的人都非常关心的问题。“行家看门道，外行看热闹”。我们在此希望与大家一道，分析一下EB-5 项目风险方面的“门道”。
当然，如果对一个项目进行评估，一定要深入调查此项目各个方面的背景信息，包括涉及到的所有支持性证据和法律文件。最好组织一个专业调查组，包括行业方面、投资、管理、法律方面的各类专家。 最好能去项目现场进行实地考察（当然，很多项目只是一纸《计划书》，不能接受考察）。
北京加中寰球 对EB-5项目进行了多年的研究，总结出了自己评估EB-5项目的经验，供大家参考。 我们选择EB-5项目的考虑因素如下：
1） 项目方的管理团队应该是有经验的。
事是人做的。 而做事的人如果没有丰富的经验，就很难把握住项目的发展结果。
在琳琅满目的项目群里，不乏一些项目是由一些人拼凑起来，为了“圈钱”的目的而设立的项目。所谓的项目，不过是用投资人的钱去做实验，碰运气。成功了，自己当老板，不成功，反正不是自己的钱，可以拍屁股走人。 那么，项目方管理团队过去经验、能力、业绩，就是非常值得关注的了。 如果不是具有丰富经验的行业精英来领导、运作这个项目，就值得怀疑了。 但是，现在的项目都明白大家的心思，通常在宣传材料中列出一连串名字，照片，光彩历史。 但这些东西的真实性也必须在尽职调查过程中逐一核实。 不能光凭看看宣传彩页就轻信，一定要深入接触这个管理团队。 至少，应该与这个管理团队的主要成员面对面进行考核，管理团队应该向调查的专家组做系列的专题 Presentation , 讲述整个的项目的运作思路，并且对专家组进行质证答疑。 对
任何一个项目，这都是必不可缺的内容。 但据我们了解的情况，大多数的中介代理，对项目做“调研”都是蜻蜓点水，任凭项目方忽悠。
当然，有些项目是连锁加盟的（franchise），有历史、有经验的“名牌企业”。从表面上看，这些项目受名牌企业的管理，似乎没有什么风险。其实不然。 因为，加盟商（franchisee）只要肯支付加盟费和管理费，只要达到了一些基本标准，就可以加盟，就可以使用其品牌。但加盟商自己要承担全部风险，而特许经销商（franchiser）只是收取费用，而不承担任何风险。 所以，不要轻易相信名牌的连锁加盟项目。 如果要考察，一定要对项目的实际运作的管理团队进行考察分析。
要注意，加盟和直营是不同的。 即使是名牌，如果是加盟商，用的只不过是名牌的商誉，其自负盈亏，自担风险。 每年给加盟总部交款即可。 在北美，知名品牌的加盟商倒闭的也不少。
项目的管理团队应该存在了较长时间，应该在本行业有丰富的经验，其以往的工作应该经历过长期的商业实践和市场考验。 这样，您才不会被别人当“大白鼠”做了实验品。
2） 项目的市场需求应该比较明确、稳定，投机性小。
有些项目的市场需求不是很明确，客户群体的大小都是臆断或猜测出来的。 例如：“芝加哥会议中心”项目，其将来开业后的客户群体都是靠想象，缺乏对潜在客户群的调查研究，也缺乏对（直接、间接的）竞争对手进行分析，就贸然做出财务预测。 对项目进行调查时，一定要看相关的项目可行性分析报告。尤其是对市场需求和客户群体的调研，一定要有充分的证据支持。
另外，市场需求的稳定性也很重要。一些受政策、法规影响比较大的行业，可能更带有投机性。 如果市场稳定，哪怕利润低一些，也能排除一些风险。 项目可以不是暴利，但不可以风险太大。
3） 项目的盈利、运作模式清晰。
除了市场需求明确、稳定以外，项目的上下游环节都应该清晰。 如：供应商、服务商的清晰、稳定性；技术的成熟度；技术支持的把握；工程项目的审批、授权等的完备程度；融资渠道的把握性；融资形式的透明度。。。。。等等，都需要让人能看透或理解。 而有些项目，说起来术语一套一套的，听起来很专业，但隐藏了太多的陷阱。
好的项目，应该避免弯弯绕，避免让申请人雾里看花。 当然，如果是已经运行的项目，应该更好些。 可以排除了用自己做市场实验的风险。
4）项目的规模。
一般而论，小型或中型的项目控制起来比较容易。 大型或者是巨型项目，运行、把控起来的难度会直线上升。 常言道:“船大了不好掉头”。 项目如果巨大，其项目审批、后勤运作和准备、工程技术的支持、承包商和服务商的支持和配合，包括对工期进度的把控，难度都会加大很多很多。
另外，如果项目巨大，融资难度也会随之上升。 工程最怕的一点就是资金链断裂。 哪怕就是一个小小的百分比，都可能是一笔可观的数目，工程进展的脆弱性随着规模的加大而增加。
再者，项目如果巨大，需要的投资人也成倍增加。 我们经常看到，一个项目需要的投资人有上百人，甚至几百、上千人。 我们睁开眼睛看一看，目前的项目这么多，而每年的移民配额又这么少，项目之间对投资人的竞争可谓白热化。 每年全美国才有大约一万人（按照人头，包括了配偶和子女），如果按照投资人算，也就是三千多个申请案例。 如果你一个项目就需要几百、上千个投资人，你怎么能保证大家都投资给你，而不投资给其他项目呢？ 在项目之间竞争白热化的今天，巨大的项目真的不能保证吸引到足量的投资人。 如果吸资能力不足，项目很可能中途流产。
还有，EB-5的模式多数是采用借款的方式运作的。项目越大，借钱越多，债务压力越大，将来还款的保障程度越低。 试想，一个企业（项目），如果背负着巨额债务，您作为债权人（或股东），一路走五六年之久，您能放心吗？
相比之下，小型或中型的项目，操作起来容易很多，压力也会小很多。 当然，还要看项目的各个方面，不是说中小项目都好，只是相对而言。
5） 项目的合法性和创造就业的能力。
EB-5项目必须满足一些特殊要求。 简言之，作为50万美金的投资额，项目必须满足其在目标就业区（TEA）范围内。如果项目隶属于某区域中心，必须有政府审批的有效资质。
EB-5项目的英文全称是（Employment-Based 5th Preference），即“基于就业的第 5 类优先”项目。 必须有稳定可靠的雇佣需求平台，保证有足够的就业，不但要保证在I-526申请时顺利通过，也要保证在I-829绿卡转正时不至于造成就业争议而卡壳（最好有较多的直接就业岗位）。所以，创造就业的能力，是移民局审核申请时所考虑的非常重要的一个方面。 一般而论，劳动密集型的行业适合EB-5的要求。
谈到创造就业机会，不得不谈到一些建设项目。如果建设过程超过两年，则建设过程中产生的就业可以算作创造的就业。 但如果建设周期不到两年的，建设过程中产生的就业就不能算数。 只有企业运营中创造的就业才算数。主要依赖建设就业的（如住宅楼开发），在计算就业的时候，需要用投资额来计算就业人数。 这里需要关注的是，项目如果是房地产租售类的项目，如，建设商业房地产，租售给第三方（酒店、办公楼、商场）的，第三方创造的就业很难算作项目创造的就业，非常容易引发争议而导致项目不合格。
6） 项目方最好有比较大的投资比例。
如果项目主要依赖申请人的投资，项目就比较危险。如果项目方本身有比较多的投资， 项目方与投资人的利益才能捆在一起。这样，项目方和EB-5投资人才能面对同样的投资压力和风险。
再者，如果项目主要是投资人的钱，那么，需要创造就业的人数就相对比较多，才能解决足量的移民申请人配额。 这样，就比较难以达到就业人数。 如果项目方自己也有比较多的投资，而这部分创造就业的贡献也可以算到投资人身上。 因为，逻辑上是说，虽然EB-5投资人的钱只占了一部分，但正是由于EB-5 投资的进入，才使得整个项目得以进行。否则，项目是不能实施的。 基于这种考虑，可以说，如果有项目方自己较多的投资，EB-5 申请人就占了便宜。纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告。
值得注意的是，在EB-5项目林立，竞争激烈的今天，为了吸引投资人，一些项目不惜胡编乱造数据，说“本项目方投资比例XX%”。 可以说，这种“忽悠人”的情况不少见。 很多项目方
提供信息时打擦边球，把将来可能借到的贷款说成是自己掏腰包的投资。 您千万不要以为，借款也是开发商来借，也就相当于项目方的投资了。 这可完全不一样！！！ 如果是项目方从银行贷款，银行永远都是第一顺位的债权人。 而您的投资，只能屈尊于此债权之后。 如果是项目方自己掏腰包的钱（不是银行贷款），在退款时，一般都是在EB-5投资人之后的顺位。 您不要小看这一前一后，如果有亏损，或有财产缩水等等危机，前边的可能能拿到钱，而后边的只能给别人垫底。 为了弄清楚事实，建议投资人一定要严格审查项目方在此项目中投资的原始证据（或即将投资的财务准备）。这些东西，也应该体现在正规的法律文书里边。 对项目考察时，一定要有美国本土的专业会计师和专业律师参加。 否则你就容易被忽悠了。
7） 项目最好有较多的有型资产做为还款抵押物。
无论是由于项目本身的运营失败，还是项目方的信誉风险，都可以通过财产抵押来减轻甚至排除风险。抵押物可以是房地产，也可以是其它固定资产等。 但是，一些大型或巨型的商业房地产项目，一旦投资失败，即使有这些东西当抵押物，它们也可能一钱不值。
美国的房地产市场不同于中国，危险系数大。 中国地少人多，房地产相对值钱；而美国地广人稀，房地产的行情差了很多。 大型商业房地产项目，属于生产资料（不像居住用房，属于生活资料），一旦这些项目的财产没有产生足够的造钱能力，这些生产资料就不值钱。 这类房地产，需要根据具体情况做精细的评估，但一般而论，风险普遍很大。纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告。
还有一点就是，美国移民法不允许项目方100%排除了投资人的风险。 如果项目方用一些方法，100%保证还款，移民申请可能得不到审批。 当然，即使有房地产或一些其它资产做抵押，在一些情况下也是可以的。 这也需要专业的有经验的美国EB-5律师把关。
8） 有比较清晰的退出机制和较充分的还款准备。
还款渠道可能包括几种。常见的有： 1）将来的盈利预期，2）资产抵押银行贷款，3）其它渠道再融资手段等等。
当然，企业将来的盈利能力是最重要的。 因为，无论是银行还是其它渠道，如果大家看不到项目的盈利预期，融资将变得不可能。
在目前阶段，满足以上选择标准的项目真的不多。 能基本上排除风险的项目非常难得。 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆
与之相反，一些项目的特征需要引起关注，并尽可能躲避。 “外行看热闹”。 对于以下一些现象，一定要剖开现象看本质。
1）对美国房地产的理解
很多项目给大家的印象是：项目以房地产为支撑，即使钱没有了，房子还在。
这可能是中国人经常容易产生的错觉。
美国的房地产市场，与中国不同，不见得都能保值增值。 对于房地产的评估，一定要就事论事，具体问题具体分析，不能上来就偏爱房地产。 房地产是否值钱，一方面取决于地理位置，另一方面取决于用途性质。 如果是商业房地产，一定要看它的盈利能力。
与中国相比，一般而论，美国地广人稀，房地产不太值钱。 很多时候，为了维护建筑物的正常运转，需要花很多的物业维护费用、管理费和财产税。
一大类房地产项目是高级酒店项目。 不是说酒店项目都不能做，但一定要知道：在美国，地广人稀，酒店业的竞争极其激烈。经常有酒店入住率很低的情况出现。如果没有稳定、充足的收入作为保障，谈何还款？ 但往往申请人会被项目方提供的数据和指标搞的神魂颠倒。
以开发、出租/出售大型房地产为基础的项目（ ① 不见得都能保值增值；② 这种形式创造的就业机会有时被政府质疑或否定）；
虽然以前此类项目也有“成功案例”，但政府对此类项目的审核要求日趋苛刻。
2） 把“政府支持”作为重要噱头
首先，对于“政府支持”应该有一个客观的判断。 一般来说，EB-5项目，只要符合基本要求，政府是都会支持的。 但政府一般不会参股进入某个项目（因为政府不可能参与私人的项目投资或运作）。
把“政府支持”作为重要噱头进行推广的项目，即使政府允许，或以批文、信函的方式认可或批准，并不意味着政府就保证申请人投资的安全。
过度的，或不恰当的用政府做广告的做法是不诚信的。 有些项目的宣传材料里，拉大旗，做虎皮，大肆把政府当做宣传的工具。 甚至有些项目的宣传册中使用了政府的徽标，这些都是不合适的。因为，对于政府的徽标，如果没有授权，你是不能用于商业目的使用的。
总之，不要把政府是否支持当做一个评价指标。 即使真的有政府支持，也不能保证这个项目不失败。 你还是要凭借对项目本身的分析和把控来判断是否选择这个项目。
3） 投资人的控制权
一种误区就是认为人多力量大。
项目投资人过多，很难形成合力。 投资人分散在世界各地，形不成团体的力量，每个单个的投资人都没有实质性的话语权，不能对公司运作有明显的制约作用，对申请人不利。
投资人不仅要选择项目，同时，代理也要与项目方进行深入谈判，要让投资人有话语权，有对公司的控制权。 因为，绝大多数的情况下，EB-5投资人都是以有限合伙人的身份出现的，他们不参与公司管理，在公司里没有控制权。 至少，在发生了问题的时候，或者在退还投资款出现障碍和困难时，有限合伙人能够把握住对公司的控制权（如，是否有权对违约行为提起诉讼等）。否则，在出现问题时，投资人有心无力，只能坐以待毙。
4） 老牌区域中心的成功经验
区域中心虽然是一个EB-5项目的管理者，但它本身并不是政府机关，而是一个企业。 它的存在，它对下属项目的管理，都要遵从市场化的规律和原则。同时，区域中心是一个区域概念，在
纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告【二】:【美梦网】美国纽约大学商学院MBA录取数据
美国纽约大学商学院MBA录取数据
纽约大学的斯特恩商学院是美国顶尖的商学院，优越的地理位置成为纽约大学商学院的最大卖点。下面为大家介绍纽约大学商学院MBA项目的最新录取情况，给希望申请的申请人一些参考。美国教育联盟留学专家介绍，纽约大学于1900年建立商学院，是全美成立的最早商学院之一，美国四大金融领域名校之一。
--Stern商学院主要方向包括：金融、统计和数据管理，领导和团队，市场，战略，世界经济，创业和创新，营销，供应链管理。
--Stern商学院：校友80,000,包括约500名CEO;学费$47,956(国际学生);正职教授160人
--Stern商学院两年MBA项目规模：390人(2010年)
--Stern商学院录取数据(2010年)：录取率13%、GMAT平均分
718(670~760)、GPA3.1-3.8、平均年龄28.2工作经验4.7年、国际学生35% --Stern商学院就业数据(2009年)：85%就业美国，平均工资$100,190
--Stern商学院位于世界经济文化中心，华尔街旁，是全美首屈一指的就业市场，主要集中在金融和商业服务领域。
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纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告【三】:世界著名商学院排名
世界著名商学院排名
世界著名商学院排名情况，详见下文：
美国商学院排名
1 哈佛大学 Harvard University
2 斯坦福大学 Stanford University
3 西北大学凯洛格商学院 Northwestern University (Kellogg)
4 宾夕法尼亚大学沃顿商学院 University of Pennsylvania (Wharton)
5 麻省理工学院商学院 Massachusetts Institute of Technology (Sloan)
6 芝加哥大学 University of Chicago (Booth)
7 加州大学伯克利分校商学院 University of California--Berkeley (Haas)
8 达特茅斯学院商学院 Dartmouth College (Tuck)
9 哥伦比亚大学 Columbia University
10 耶鲁大学 Yale University
11 纽约大学商学院 New York University (Stern)
12 杜克大学商学院 Duke University (Fuqua)
13 密西根大学-安娜堡分校商学院 University of Michigan--Ann Arbor (Ross)
14 加州大学洛杉矶分校Anderson商学院 University of California--Los Angeles (Anderson) 15 卡内基梅隆大学商学院 Carnegie Mellon University (Tepper)
16 弗吉尼亚大学商学院 University of Virginia (Darden)
17 康奈尔大学 Cornell University (Johnson)<
18 德克萨斯大学奥斯汀分校商学院 University of Texas--Austin (McCombs)
19 乔治城大学 Georgetown University (McDonough)
20 北卡罗来纳大学教堂山分校 University of North Carolina--Chapel Hill (Kenan-Flagler) 英国商学院排名
1 牛津大学 Oxford
2 剑桥大学 Cambridge
3 帝国理工 Imperial College
4 巴斯大学 获得双重认证EQUIS, AMBA
5 艾克塞特大学 Exeter
6 伦敦经济大学 London School of Economics
7 拉夫堡大学 Loughborough
8 华威大学 获得三重认证AACSB, EQUIS, AMBA
9 圣安德鲁斯大学 St Andrews
10 兰卡斯特大学 获得双重认证EQUIS, AMBA
11 阿斯顿大学 获得三重认证AACSB, EQUIS, AMBA
12 斯特拉斯克莱德大学 获得三重认证AACSB, EQUIS, AMBA
13 国王学院 King's College London
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