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车库与车位,法律中怎么定义的(一)
车位车库办证现状及相关法律规定
车位车库办证现状及相关法律规定
【摘 要】在私家车日益普及的今天，小区的停车位越来越抢手，车位价格也在一个劲地上涨，甚至比肩商铺，还一位难求。小区停车位如何办证及买卖的问题日益突出。
【关键词】车库；车位；物权法；房屋登记办法
目前车位车库的价格较高，从几万到十几万，对购买者来说售价高，没有任何产权证明，权利得不到保障，对以后交易也有诸多不便。对开发商来说：动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目，没有产权证明，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资。有一些城市已经可以给车位车库办证，贵阳在2008年出台规定买车位车库可单独办产权证，2009年，杭州市出台规定权属清晰的地下车库（位）可以进行土地登记，2010年1月苏州市首个地下车位产权证明正式诞生，此外宁波也可以办理车库车位产权证。
（一）小区车位、车库是否可以办理产权证
衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。 一般情况下，可查询原房屋测绘报告，若地下停车位、车库部分已作为公有面积进行分摊，则不能再行单独办理产权登记。若未列公有分摊面积，需要符合以下条件方可办理产权登记：层高2.2米以上，规划等手续齐全，有明确界址的可申请办理产权登记。 此外，有些小区的车位虽然不能办证，但也公开销售，那其实只是转让使用权，相当于车位租赁。租赁车位、车库最长有效期只有
车库与车位,法律中怎么定义的(二)
车位的法律属性及其产权界定
东北农业大学毕业说明书
我国物权法关于小区车位法律属性及产权界定
入学年级：
学生姓名：
学号：
所学专业
东北农业大学
中国·哈尔滨
2012年4月
目 录
提要： ........................................................................... - 1 -
1．车位归属之学说探讨 ............................................................ - 1 -
1.1 从物说。 ................................................................. - 1 -
1.2 公摊说。 ................................................................. - 1 -【车库与车位,法律中怎么定义的】
1.3 业主所有说。 ............................................................. - 1 -
1.4 独立所有权说。 ........................................................... - 2 -
2.车位法律地位之界定 ............................................................. - 2 -
2.1 可以约定归属的车位 ....................................................... - 2 -
2.2 法定归属的车位 ........................................................... - 3 -【车库与车位,法律中怎么定义的】
3. 车位归属之探讨 ................................................................ - 4 -
3.1 可以约定归属的车位 ....................................................... - 4 -
3.2 法定归属的车位 ........................................................... - 5 -
4. 参考文献: ..................................................................... - 6 -
提要：
伴随商品房的开发, 有关车位的归属问题的纠纷不断涌现。而理论界有关车位的归属问题亦存有诸多争议。欲界定车位的归属问题, 应当首先明确车位的法律地位。2007 年3 月16 日通过的《中华人民共和国物权法》虽然对车位归属问题做出了规定, 但由于其并未将现实生活中的情况全方位考虑, 本文结合我国《物权法》的相关规定, 对于不同情形下车位的法律属性进行探讨; 同时, 针对车位不同的法律属性, 分别探究车位的归属问题。车库与车位实有不同, 本文中将车库与车位一同视之, 统称为车位。
1．车位归属之学说探讨
通观当前国内相关学者的观点及法律、法规的相关规定, 对于车位的归属状况, 存有不同的见解, 分述如下:
1.1 从物说。
该观点认为, 地下停车位为小区的附属配套设施, 是从物,和道路、管线一样。根据主物与从物之间的关系, 在买卖合同没有特别约定的情况下, 应当依附主物—房屋一并出售、转移。
1.2 公摊说。
该观点从成本角度认为, 开发商如果将车位成本分摊到建筑成本中去, 并由所有业主共同分担此项费用, 则车位成为业主的共有物, 开发商对业主共有的财产无处分权。
1.3 业主所有说。
该观点认为，小区土地使用权既然已经由小区业主享有, 开发商就不能享有该小区的土地使用权, 因此也不能享有土地地表及地下建筑的所有权和使用权。既然土地使用权都转让给小区业主,因此只能推断出地下车库的产权属于全体业主享有。
1.4 独立所有权说。
此说认为车位与房屋没有必然联系, 车位的买卖应与房屋买卖分开进行, 车位是独立于房屋之外的物, 有独立产权, 在被销售之前由开发商所有。
2.车位法律地位之界定
上述关于车位归属的诸种学说皆存有一定的弊端,对于车位的归属问题不能一概而论, 应当区别不同的状况分别探讨。我国《物权法》第74 条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”由此可推知, 我国物权法将车库分为两种情况, 即一种为规划用于停放汽车的车位, 另一种为占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。就第一种车位而言, 此种车位为专门停放车辆之用, 而在第二种情况之下, 此种车位不具有专属性, 除供停放车辆之外, 尚有其他用途, 例如, 供通行之用等。将车位划分为两种情况具有其合理性的。其法律属性分述如下:
2.1 可以约定归属的车位
可以约定归属的车位, 是指在小区之内, 规划用于停放汽车的车位。其应当作为独立的客体, 赋予其独立地位。数人区分一建筑物而各有其一部分者, 谓之区分所有权。建筑物区分所有权由专有部分的单独所有权、共有部分的共有权以及业主的管理权三部分构成。从传统理论上讲, 车位应当属于其中的共有部分。将车位作为共有部分, 反映到实践中, 即将车位所占用的面积公摊到每一个业主的名下。但是, 车位相较于地基、楼梯、走廊等共有部分而言, 具有其自身的特性。将其作为业主共有将会带来一系列的问题。业主应分摊的建筑面积, 是业主能随时可以使用的附属设施,或是为整个建筑服务的附属物, 而车位并不在其中。究其原因, 关键在于车位实际不能形成为全体业主服务的局面。车库(车位) 只是为少部分人服务的设施,如果一味强调通过分摊面积来使得车位为业主所有,无疑是让无车的业主为有车一族分担车位的成本费用, 反而损害了大部分业主的利益。
有鉴于此, 一些地方规章则直接将能够独立使用的车位排除在公摊范围之外。既然是规划用于停放汽车的车位, 则意味着其已经单独具备使用功能, 即专为泊车使用, 因此,其不同于楼梯、地基等必须与建筑物结合方得发挥功效, 一旦与建筑物分离会直接影响业主的根本利益。车位能够从共有的部分中独立出来, 尤其是“规划用于停放汽车的车位”应当从共有的部分中独立出来。【车库与车位,法律中怎么定义的】
2.2 法定归属的车位
我国《物权法》规定用于通行的道路和其他场地不得用于停放汽车之用。但是,《物权法》第七十四条第三款规定的内容, 即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。对于此部分场地即属于“一地多用”的情形。按照法律解释学中的文义解释方法,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有”是指在建筑区划内, 占用业主所共有的道路及其他场地用于泊车的车位, 属于业主共有。但是,此种解释是否合理值得商榷。毋庸置疑, 业主于购买房屋之时, 对于共有的道路已经算入公摊面积, 已经支付了相应的对价。但是,业主支付的对价为占有以及使用道路以及其他场所, 所支付的价金不应包含拥有或使用在此之上成立的车位的费用。否则,如果依照本条款的规定, 将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归全体业主共有, 意味着全体业主皆需为此支付相应的对价, 而是否需要车位则在所不论, 是强制业主行使权利, 即使是不拥有汽车、不需要车位的业主同样被强行赋予了使用车位的权利。将有车一族与无车族等同视之, 对有车的业主和无车的业主付出同样的代价, 所享有的权利却不同。
有鉴于此, 对于本条款的解释, 不能仅仅从表面的含义去理解, 而应当探究立法的真意, 采用目的解释的方法。所谓目的解释, 指以法律规范目的为依据,阐释法律疑义的一种解释方法。任何法律均有其规范意义和目的, 解释法律乃在实践法律的意旨。需注意的是, 法律目的具有多种层面, 有为具体的规范目的; 有为抽象目的,如法律的社会作用, 经济效率以及公平正义等, 应视情形, 一并加以斟酌。在探究法律具体规范目的时, 首先要发现某项法律所要调整的各种利益。法的价值有多种,如自由、平等、正义、秩序、公平、效率等等。诸多价值在通常的情形下会发生冲突, 一部法不可能兼顾诸多价值, 而仅仅能侧重其中的一些价值。但是, 法律旨在创设一种正义的社会秩序。( just social order)。法和正义是不可分的: 法是实现正义的手段, 法的价值在于实现正义。物权法作为保障权利人财产权的法, 应当遵从正义的理念, 维护一种公平的财货归属秩序, 方得进一步为财货流转关系奠定基础, 从根本上保障权利人的财产权, 使得权利人有安身立命之根本。从法律正义的角度出发, 本条款真正的含义应当为道路和其他场地属于业主共有, 至于在此之上形成的车位是不属于业主共有的, 只有在支付了车位对价的业主方得享有泊车的权利。
车库与车位,法律中怎么定义的(三)
车位车库的权属
论车位、车库的权属
2007年修订的《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在，本文也就车位的归属作浅显的讨论。
一、小区车位车库的主要形态
目前，我国小区车位车库从物理形态来看，主要有以下几种：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。三是架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。
二、小区车位车库的法律形态
关于小区车位车库的法律性质争议较大，但是，把小区车位车库当成配套设施的看法值得肯定。随着时代的发展，汽车日益走进寻常百姓家，车位车库对于业主的生活有重要的作用，车位车库成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中，设置相当数量、类型的车位车库，能进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。可见，建筑物区分所有制中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施。车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位车库作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。
配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施也可以单独为特定人所有。车位车库属于的配套设施，因其形态结构不同，导致权利归属上出现差异，既可以是共有部分，也可以是专有部分。依我国
《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。对于车位车库专有部分与共有部分的区分，导致了车位车库的不同归属，决定了其各种类型的使用方式。
三、小区车位车库的权利归属
根据《物权法》第74条的规定，除了法定属于共有部分的车库和车位，当事人即可以通过约定的方式确定建筑物区划内的车位、车库的归属。这就潜在的规定了约定前开发商拥有小区车位车库的所有权。当然，从权利的取得上来说，因为房地产开发商在住宅小区开始规划设计、建设施工到交付房屋的过程中，其始终独自享有对建筑物的所有权，在开发商出售商品房前也就当然拥有车位、车库所有权。唯有在开发商出售商品房后，才产生小区车位车库权利归属的争议，需要依法进行确定。
小区车位车库到底归业主所有还是归开发商所有，区别在于有些车位车库能够成为建筑物区分所有权的专有部分，有些则只能作为全体业主的共有部分。原则上，小区车位车库归全体区分所有人所共有；但是，如果区分所有权人能够证明自己享有的是专有权，或者开发商能够证明自己享有停车位的所有权，则该车位车库属于个别区分所有权人或者开发商所有。
根据最高院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离。使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。能够登记成为特定业主所有权的客体，即是法律上的独立性，通常只有专有部分能够登记为特定业主所有权客体。
小区车位车库能否作为建筑物区分所有权的专有部分，应当区别其各种不同的形态来具体分析。1、独立车库，是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，四周范围明确，已成为与住房相区别的、独立的特定物，能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求。同时，独立车
库依法可以办理相关登记手续，记载于不动产登记簿，符合法律上的独立性要求。因此，独立车库，可以作为专有部分。2、地下车库，本身四周是封闭的，形成一定的空间，符合构造上的独立性要求，且具有独立的出入口和出入车道，具有使用上的独立性。但是我国现行立法上并没有对地下车库的登记作出相关规定，地下车库不能作为特定业主所有权的客体。同理，架空层停车位虽然具有构造上的独立性和使用上的独立性，但不符合法律规定，无法进行不动产登记。所以，地下车库与建筑物架空层停车位不能成为专有部分，只能是全体业主的共有部分。3、地面车位，直接设置于地面、以划线分割方式标明，不具有构造上的独立性，显然无法成为专有部分。
综上所述，小区车位车库的诸多形态中，只有独立车库可以作为建筑物区分所有权的专有部分。而地下车库、建筑物架空层停车位及地面车位，只能是共有部分。
四、小区车位车库的取得方式
（一）小区车位车库的约定取得
拥有独立产权能够作为建筑物区分所有权专有部分的小区车位车库，可以通过约定的方式取得其所有权，这种取得方式一般被称为约定归属方式。但“约定归属”隐含着一个前提，即约定归属的停车位及车库必须是属于专有权的标的，且其原始归属是确定的，属于开发商所有。而法律上已经明确规定属于业主共有的停车位，不能成为当事人约定归属的标的。
独立车库是拥有独立产权的不动产，能够成为建筑物区分所有权的专有部分而为单个业主所专有，所以独立车库所有权的转移取决于开发商与买受人之间的合意。当开发商与买受人就独立车库的买卖达成一致并履行合同时，独立车库的所有权才相应的从开发商处转移至买受人。买受人购买车位后，将依法获得停车位的产权证书。
关于约定的时间，既可以在签订商品房买卖合同时约定，也可以在签订商品房买卖合同之后，另行专门约定。一般来说，在签订商品房买卖合同时，开发商如保留车位车库所有权，应当对此明确提出，并规定在合同中。
关于约定的方式，《物权法》规定了“出售”、“附赠”、“出租”等方式。其中“出售”、“附赠”方式转移的是车位车库的所有权；而“出租”方式转移的仅
是债权意义上的使用权，或称租赁权。当然，关于约定的方式并不是仅限于出售、附赠这两种方式，交易中的诸多方式在此都有适用的可能性，如互易的方式等。
关于约定的形式，原则上应当采书面形式。因为车位车库所有权的归属，实际上是不动产的归属，而且与房屋所有权的关系非常密切。约定既可以条款的方式纳入到商品房买卖合同中，也可通过单独的合同专门约定。
《物权法》第７４条的规定肯定了约定的取得方式较但不可否认的是约定取得存有一定的不足。学界争议的焦点主要集中在：一是，开发商与业主之间实力地位悬殊，从而导致车位车库价格过高，开发商采用格式合同不合理地保留车位车库所有权等一系列问题的出现。二是，没有约定或者约定不明时，车位车库的权利归属。有人为应当归开发商所有，有人认为应当归业主共有。
关于开发商与业主实力地位悬殊的问题，我们要有正确的认识。当前，我国的房地产市场无疑属于典型的乃至畸形的卖方市场，开发商拥有巨大的经济、社会资源，在此情形下期待开发商与买受人平等协商意思自治无疑是天方夜谭。开发商出于追求自身利益最大化的动机，必然会通过订立格式合同等各种方法以合法的形式，损害业主的权益。鉴于此，笔者主张从公法的角度对小区车位车库的建设和出售等行为进行适当干预：1、考量城市发展规划和现状，在法律规范中明确规定符合当地经济社会发展水平要求的强制性的小区停车位、车库配建标准，来满足小区业主停车需要。2、严格对开发商市场行为的规制。对开发商的市场运营做相应的规制，开发商不得以明显高于市场价格的价格销售小区车位、车库给业主。如果开发商想要保留小区车位车库的所有权，必须在销售房屋合同中明示保留所有权，否则归小区全体业主共有。
关于没有约定或者约定不明时，车位车库的权利归属问题。通过前面的论述可知，约定归属的前提是开发商对于小区车位车库拥有初始所有权，开发商与业主通过约定方式确定拥有独立产权的独立车库是其对自身所有权的处分行为。因此，没有约定或者约定不明时，车位车库的权利归属于开发商。
（二）小区车位车库的法定取得
地面车位、地下车库和架空层停车位，不能成为建筑物区分所有权的专有部分，只能作为共有部分由小区业主共有。就地面车位、地下车库和架空层停车位而言，小区业主无需通过与开发商单独约定的方式来取得其所有权。作为共有部
分的地面车位、地下车库和架空层停车位，其法律权利附属于建筑物，不得单独转让，依法应当随着建筑物的所有权的转移而随之转移。开发商出售商品房住宅小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人共有该小区宗地号的全部土地使用权。业主对小区共有部分的的获得方式为法定取得，作为小区共有部分的地面车位、地下车库和架空层停车位，依照物权法的规定，属于小区全体业主共有，为法定共有。此种小区车位车库的取得方式即为法定取得。
车库与车位,法律中怎么定义的(四)
车位车库办证现状及相关法律规定
【摘 要】在私家车日益普及的今天，小区的停车位越来越抢手，车位价格也在一个劲地上涨，甚至比肩商铺，还一位难求。小区停车位如何办证及买卖的问题日益突出。 【关键词】车库；车位；物权法；房屋登记办法
目前车位车库的价格较高，从几万到十几万，对购买者来说售价高，没有任何产权证明，权利得不到保障，对以后交易也有诸多不便。对开发商来说：动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目，没有产权证明，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资。有一些城市已经可以给车位车库办证，贵阳在2008年出台规定买车位车库可单独办产权证，2009年，杭州市出台规定权属清晰的地下车库（位）可以进行土地登记，2010年1月苏州市首个地下车位产权证明正式诞生，此外宁波也可以办理车库车位产权证。
（一）小区车位、车库是否可以办理产权证
衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。
一般情况下，可查询原房屋测绘报告，若地下停车位、车库部分已作为公有面积进行分摊，则不能再行单独办理产权登记。若未列公有分摊面积，需要符合以下条件方可办理产权登记：层高2.2米以上，规划等手续齐全，有明确界址的可申请办理产权登记。
此外，有些小区的车位虽然不能办证，但也公开销售，那其实只是转让使用权，相当于车位租赁。租赁车位、车库最长有效期只有20年。因为根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”
（二）人防车库禁止买卖
根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。
（三）应将车位相关细则写进合同
业内人士指出，为了避免不必要的纠纷，购房者最好将车位细则写进合同。购房者和开发商要就车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，最好配有平面图。购房者如果是先买房再买车位的，则可与开发商另行签订合同，就上述详细事项都应有具体说明，并将合同另行备案。
（四）地下车库可出租或出售
任何人也没有权力要求开发商把地下车库当作开发必须的代价接受，开发商有权任意处置使用权属于自己的地下车库：无非是出租或出售使用权。
另外，小区还有一种人防平战结合改建的地下车库，其所有权在人防办，业主如想租用需经人防办的同意。
（五）有产权的车位可以转让
如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。
如果开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，而这些产业并非属于开发商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证，这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护。
（六）车位车库办证的法律依据
《物权法》第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
《物权法》第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
依据上面两条，开发商缴纳了土地出让金，取得车库车位的建设用地使用权后，就可以在此土地上享有占有、使用、收益的权利，可以在有使用权的土地的地表、地上或者地下建设车库车位，车库车位属于该土地的建造建筑物、构筑物的范畴。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。依据此，地下车位（车库）符合上述规定，可以成为建筑物上的区分所有权的专有部分。
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。此条明确指出车位车库的归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，也就是法律允许建筑区划内车位车库的出售，因此车位车库可以作为房地产进行交易。
《房屋登记办法》第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
《房屋登记办法》第九十六条 具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。
依据这两条，车库、车位属于具有独立利用价值的特定空间，可以参照《房屋登记办法》执行，可以对其进行确权。地下车位是以车位所属的幢、层、号等有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的特定空间，可以以此为基本单元进行登记。
（七）车库车位登记的具体做法
一是车库车位的登记要首先满足业主的需要，对业主购买车位的目的进行限制，业主购买车位、车库必须用于停放汽车，而不是出租或用于营业等其他目的；二是对购买主体进行限制，购买者必须是在本小区购买居住性、营业性、办公性物业的业主，在未满足本小区业主的情况下，不得向非本小区业主或者只单独购买车库车位的人销售；三是对购买数量进行限制，在车位车库与物业数量配置比例较低时，限制业主的购买数量，不能一名业主购买多套车位车库；四是销售要兼顾到业主先来后到的顺序。
车库与车位,法律中怎么定义的(五)
现行法律制度下车位、车库所有权归属的争议与解决思路
[摘要]住宅小区车位、车库所有权归属问题是开发商与业主之间常见的纠纷之一。《物权法》虽对小区的车位、车库权利归属作了相关规定，但是由于规定得过于原则以及并未完全注意到我国小区车库的权属现状，在实践中因车位、车库归属问题引发了种种争议。文章针对住宅小区中车位、车库的权利归属及行使限制问题，通过对法律规定以及各种观点的合理及不足之处予以较全面的审视和探讨，以期能够比较清晰地明确其权属问题，也望有助于现实中车库交易的操作。 [关键词]车位；车库；所有权归属；物权法
[作者简介]林玮，福建尚民律师事务所律师，福建泉州362000
[中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1672—2728（2013）01-0061-04
2007年10月1日，我国物权法正式施行，其中设专章对建筑物区分所有权进行规定。2009年3月23日，最高人民法院通过了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，进一步明确了规范和调整建筑物区分所有权的相关法律关系。但在现实中，随着业主们权利意识的增强以及住宅小区中各项配套设施经济利益的上升，关于住宅小区的车位、车库、绿地等共有权纠纷层出不穷，其主要争议点在于住宅小区中各项配套设施如绿地、车库、车位、屋顶露台产权归属及处置和收益权如何确认。对此，从理论界到实务部门各执一端，众说纷纭。本文拟对其中的车位、车库所有权归属问题进行分析，以期从中发现法律规定以及各种观点的合理及不足之处，并进一步探求解决争议之思路。
一、我国现行法律对车位、车库归属相关规定之考察
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条文共三款，除了第3款规定“占用业主共有的道路或者其他场地”而建的车位归业主共有外，第1、2款的规定并未明确建筑区划内的车位、车库的所有权是归何方享有。
除了上述规定外，最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条中明确：“建设单位按照比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”该解释中也未明确车位、车库的性质以及所有权归何方享有。
由此可见，我国法律对车位、车库归属并未明确规定，车位、车库归属问题尚待讨论。上述规定存在的问题主要表现为：
第一，对于车位、车库的性质和权属规定不明确。车位、车库的性质属于基础理论问题，只有对于车库、车位的性质有正确认识，才能对物权法相关规定进行正确理解。有学者认为，车位、车库是住宅小区业主共同生活的重要性辅助设施，因此在性质上属于住宅小区的配套设施。车库、车位相对于专有部分具有相对的独立性，并非专有部分的从物，只是配套设施。既然是小区配套设施，那么应当优先为专有部分的业主使用，只有在满足本小区业主停车的需要后才能考虑为小区外其他人服务。但从上述规定中可以看出，房地产开发商可将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式进行处分，说明了房地产开发商对于在项目建设时按照规划批准的车位、车库是可以拥有所有权的。将项目建设时按照规划建设的车库、车位交由当事人自行协商，存在不足。因为房地产开发商作为销售方以及拟定合同方，为了自身利益往往以格式条款的形式剥夺业主的权益，交由业主和房地产开发商自行协商的方式不能最大限度地保护作为弱势方的业主的权益。而且，上述条文对于没有约定或约定不明确时如何处理车位、车库的权属问题并未提及，而司法实践中的大量车位、车库权属纠纷都是由于没有约定或当事人约定不明而引发的，该规定因无具体可操作的条款，不能有效地解决实践中车库、车位的权属纠纷问题。
第二，“首先满足业主需要”的规定存在不足。尽管物权法中明确规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但该规定两样缺乏可操作性，只能适用于房屋初始销售阶段。该规定所提及的无条件满足业主使用停车位的需要，也不属于优先购买权的规定。只要房地产开发商在初始销售时按照法律规定的比例向单个业主提供了停车位，在后来的业主人住后新购置了车辆，或商品房出售给新业主后，新业主需要车位时，可能房地产开发商早已将初始销售时除业主购买后剩余的停车位已销售小区外第三人，新购车辆的业主以及购买二手房的新业主均很难再向房地产开发商进行“首先满足业主需求”的主张。因此，有学者建议，可由法律规定一定的除斥期间，在此期间业主若不向房地产开发商主张购买的，开发商有权将车库、车位出租给业主以外的人，以满足新购车辆的业主可能对车库、车位的新增需求。
由此可见，我国物权法关于车位、车库归属问题规定，不仅无法达到车位、车库物尽其用的目的，也无法解决业主和开发商愈演愈烈的车位、车库权属矛盾。
二、现时各界对于车位、车位所有权归属的主要争议
对于车位、车位权属纠纷最大的争议焦点是住宅小区内的车库、车位在法律未规定为共有部分，而且当事人未约定或约定不明时归谁所有，在理论上以及实践中主要有以下几种观点：
第一，开发商归属说。该观点认为住宅小区内的车位、车库应该归房地产开发商所有。因为房地产开发商在住宅小区开始规划设计、建设施工到交付房屋的过程中，其始终独自享有对建筑物的所有权和土地使用权，作为原始的建筑物以及配套设施的所有权人，有权处分其自己的财产，有权出售房屋以及车位、车库。另外，将没有约定或约定不明的车位、车库权属认定归房地产开发商所有有利于鼓励其开发更多的停车位，缓解目前停车难的问题。 第二，业主共有说。该观点认为小区车位、车库的所有权应当属于全体业主共有。同意该观点的学者对此从不同角度进行分析。一是从土地使用权的角度分析小区停车位、车库的法律性质。因我国实行的是“地随房走”或“房随地走”的房地产法律原则，因此房地产开发商将住宅小区全部建筑物出售给业主后，小区的土地使用权已相应转移给全体业主，如开发商保留对车位、车库的所有权，将造成房与地分属于不同权利人所有的矛盾。因此住宅小区车位、车库属业主共有。二是从停车位独立于专有部分来看，专有部分之外的全部包括车位均应属于业主共有，而且房地产开发商很难将开发车位的建筑成本排除在总成本外单独计算，实际业主在后买专有部分时已经分担过车位价值的款项，因此停车位属于业主共有，房地产开发商元权处分。三是从土地用途角度进行分析，认为住宅小区的土地用途即是住宅用地，而车位、车库属于房屋的配套设施，属于业主共有，开发商将车库当成专有部分单独出售、出租属于任意变更土地用途，将侵犯业主应享有的权利。四是从小区车位、车库属于业主居住的辅助设施来看，在性质上属专有部分的从物。依照主物与从物随的关系，小区车位、车库应属业主共有。
第三，合同确定说。该观点认为应当依在当事人签订的《商品房买卖合同》中进行的约定来综合判断小区车库的归属。认为应尊重当事人的意思自治原则，如果法律没有对车位、车库进行规定归属，则应该从多方面考虑包括土地使用权的归属、投资成本归属、当事人的特别约定等在个案中确定车库、车位的最终权属，这样也符合市场经济的内在要求。
第四，分摊说。该说认为要认定车位、车库的归属，可视车位、车库是否计入住宅小区的公摊面积内，如计入公摊面积，表明车位、车库成本已被房地产开发商计算至专有部分的销售价格中，已由业主在购买专有部分时一并支付过相应的车库、车位价值，该车库、车位应由全体业主共有。
第五，容积率计算说。在权属认定标准上，还有人认为可以以车位、车库是否计入住宅小区容积率，如计入容积率则可单独进行登记，对于没有约定的车位、车库由房地产商享有所有权；反之，不计算容积率的车位、车库由业主共有。
三、我国现行法律制度下车位、车库所有权归属确认之思路
我国《物权法》第74条的规定，除了法定属于共有部分的车库和车位，当事人即可以通过约定的方式确定建筑区划内的车位、车库的归属。但在约定前究竟是谁对该车库、车位享有所有权呢？根据我国《合同法》第132条之规定，行为人只有对标的物享有所有权的前提下，才可以予以合法处分，即只有车位、车库属于房地产开发商所有的前提下，才可能通过出售、出租或附赠的方式与业主约定车位、车库的权利归属；否则房地产开发商以出售、出租或附赠方式处分车位、车库即没有正当权源，属于无权处分。因此，从物权法的上述规定可以推定出立法本意是以开发商在与业主进行约定前拥有该车库、车位的所有权为前提，当然，对于尚未处分（即尚未出售及附赠等）的车库、车位也拥有所有权。然而，对该规定进行如此理解是否正确及是否符合事实呢？笔者认为不然，应区分情况而定。追终溯源，从车位、车库是否计人容积率以及公摊来解释、运用该规定，房地产商并非对所有车位、车库必然享有所有权。
第一，以车位、车库面积是否已计入容积率来看。从我国现行的房地产相关法律法规看。房地实行一体化原则，即“房随地走”以及“地随房走”，房地产转让时，商品房所有权以及该商品房所占用的土地使用权也一并转让。而建筑物获得所有权的前提条件是对开发的土地享有合法使用权。而小区的车位、车库是否拥有土地使用权直接与其是否计入建筑容积率相关联。根据我国现行的房地产产权管理制度规定，只有计算建筑容积率的建筑物才能取得相应的土地使用权面积份额。房地产开发商须向国家支付相应计算建筑容积率的土地出让金，才可取得国有土地使用权及房屋所有权。业主也才可能取得专有部分的专有权。对没有计算建筑容积率的建筑物及附属设施，没有交纳相应的土地出让金，其初始登记时相应法律权利依附于具有房地产权的建筑物，是不能单独取得相应权属证明的。因此，如果小区车位、车库不计算建筑容积率，由于其没有相应的土地使用权面积份额，而是依附于具有房地产权的建筑物即专有部分，且其权利人不能单独取得所有权证书，其初始登记时相应法律权利依附于具有房地产权的建筑物，那么，该类停车位、车库就应该属于建筑物的业主共有；相反，如果已经单独计算了车位、车库的容积率，房地产开发商依法向国家支付了土地出让金，该类车位、车库的产权则归房地产开发商所有。因此，笔者认为，对于《物权法》第74条中，房地产开发商可以以出售、出租、附赠等方式处分的车库、车位必须是以上所述的已经单独计算入容积率的车位、车库。对于尚未计算人容积率的车位、车库，属于业主共有，只能由全体业主集体决定处分，可以统一出租、出售，亦可委托物业服务公司管理收取租金，而房地产开发商无权以出售、出租、附赠等方式对该类车位、车库进行处分。特别需要提及的是，现实中许多小区地下停车位是利用人防工程建造的，而我国现行法律并没有明确这类车位的所有权归属，目前仅有上海、广州等少数城市承认建设单位可对具有人防功能的地下车库享有产权，可以出售出租，购买业主可以办理产权证；而在大多数城市，地下车位明确规定作为城市公共设施、国有资产。我国这种因各地方政府出台文件或行政法规大相径庭，并由此决定物权归属效力的做法受到众多学者的质疑。笔者认为，由人防工程改建的地下停车位仍然是人防工程，只不过是在非战时用作停车使用，因此，其产权归属仍然决定于人防工程。不纳入容积率和免缴土地出让金的人防工程，无论由国家或建设单位哪方投资，应归属于国有资产，由国家所有。具体为：由国家投资改建的人防工程地下停车位，归国家所有，不计入容积率，且应为业主设立法定使用权，保障其优先使用；由开发商投资的人防地下停车位，已计入容积率的，可由开发商所有，但要保持其作为人防工程之需。
第二，以车位、车库面积是否已计入公摊来看。本文前述分摊说中提及的车位、车库是否计入住宅小区的公摊面积内来区分车位、车库的权属。如计入公摊面积，表明车位、车库成本已被房地产开发商计算至专有部分的销售价格中，已由业主在购买专有部分时一并支付过相应的车库、车位价值，该车库、车位应由全体业主共有。但有研究者认为，该观点不能单独用来确认车位、车库权属，因为业主对计人公摊部分的车位、车库买单只是投资关系，其投资与权属确定不能简单画上等号。笔者亦赞同该观点对于前述分摊说的批判，公摊计算与否与车位、车库的产权制度存在差异，通俗地讲，即并非出钱就能取得所有权。尤其是，在我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中已将作为独立空间销售的地下车位、车库不列入公摊中，简单依照公摊说无法正确确认车位、车库尤其是具有地下独立空间的车位、车库的所有权归属。
因此，分摊说必须与容积率计算说相结合，即只有在车位、车库面积计入单独建筑面积，没有进行计算公摊，这样的车位、车库，在取得其他条件后有独立的权属，才能归房地产开发商享有所有权，可以依法单独转让。如车位、车库面积没有计入单独建筑面积，而是进行公摊，即计入住宅小区共有建筑面积，则房地产开发商无权擅自以出售、出租或附赠的方式处分。笔者认为，从车位以及车库是否计入容积率以及公摊来确定住宅小区车位、车库的权属较为妥当，该标准更为客观，也符合我国产权取得制度的相关规定，在解决了车位、车库的权属源权问题后，约束房地产开发商只能对其拥有所有权的车位、车库进行处分、收益，只有这样，才能维护作为房屋交易中相对弱势的业主的合法权益。
现在我们面对的是，从车位以及车库是否计入容积率以及公摊来确定住宅小区车位、车库的权属标准应如何操作的问题。因容积率、以及公摊面积的计算都是十分专业的问题，普通民众根本难以清楚明确地了解到该两项内容。所以，笔者认为，国家有关房地产管理机关应加强对该两项内容的审批和监管，具体而言，土地资源管理部门、规划、房地产管理部门等监管机构通过制定专项制度要求房地产开发商从项目立项开始，即对车位、车库设施单独立项，单独计算其建设费用、材料费、人工费等，单独进行审批，房地产开发商在进行项目备案、建设、出售等相关环节应明确公示该两项内容详细计算过程。同时，对该两项内容提供便于民众公开查询的平台。而且，一旦发生争议涉诉，将该两项项目的举证责任归于房地产开发商完成。只有这样，才能解决车位、车库的权属之争。
[责任编辑：戴庆瑄]
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