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探析房地产估价中的风险及其防范(一)
房地产估价风险及防范分析
房地产估价风险及防范分析
摘要：在我国房地产发展中，房地产估价是重要的组成部分，需要对房地产估价中各个方面易产生的风险进行分析，并采取措施来防范这些风险。
关键词：房地产估价风险；风险防范
前言
改革开放以来，我国经济体制发生了重大变化，房地产行业在整个国民经济生产中占有越来越重要的地位。房地产估价是新兴行业，在政府政策大力扶持下取得了飞速的发展，现在房地产估价已经成为了房地产构成的关键内容，并且房地产估价正在逐步走向成熟化，但房地产估价存在着风险，进风险进行防范，需要对房地产估价可能存在的问题处理在萌芽阶段是很具有现实意义的。
一、房地产估价风险分析
1、房地产市场管理政策的多变
房地产是一种耐用品，它既是生产资料也是生活必需品，既是资源也是资产，兼有消费品和投资品的双重特征。 同时房地产位置固定性、供给的有限性、价格的昂贵性以及保值增值性使其成为了较好的投资品和投机对象。房地产业是我国的支柱产业，房地业的健康发展也是我国城镇化的必要条件。 由于房地产的特殊性和房地产业的重要性，国家对房地产市场实行严格的宏观调控政策。
住房制度改革以来，我国房地产业取得了较大发展，在我国现阶段经济发展形势下，房地产市场并不稳定尤其是最近市场的波动较大。为了稳定房地产市场的发展，国家不断制定和实施新的政策和法规，相关政策法规变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的情况出台相应的规定。 因此，估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定，保持信息渠道通畅，理解政策背景，就会影响房地产的正常估价，引发政策风险。
 2、估价机构和估价人员面临的风险 
（1）技术风险
房地产估价中要用到很多参数，如在收益还原法中，有纯收益、还原利率、收益年限等，尤其是还原利率，选取不当，就会失之毫厘，谬以千里；假设开发法中，要先测算开发完成后的房地产价值，如果对房地产市场不了解，这一价值估算不准确，就会影响整个估价结果；成本法中的建筑费随着建材市场的变化，
探析房地产估价中的风险及其防范(二)
房地产估价风险及防范分析
房地产估价风险及防范分析
【摘 要】随着房地产行业的发展，房地产估价在当前的房地产行业中有着十分关键的作用。但是当前房地产估价工作中存在一定的风险，对当前的房地产行业的发展造成了十分不利的影响。本文主要是对当前房地产风险进行分析，并就如何让防范房地产行业的风险提出合理的防范措施。
【关键词】房地产；估价风险；防范措施
房地产估价主要是指专业的房地产估价员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按着严谨的估价程序，运用科学的、合理的以及有效的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。房地产估价对当前的房地产行业的发展有着十分重要的作用，但是当前房地产估价存在的风险严重影响了房地产行业的健康发展，房地产管理人员需要采取有效的措施，减少房地产风险，促进房地产行业的健康发展。
一、当前房地产估价风险主要表现【探析房地产估价中的风险及其防范】
房地产估计风险对于房地产行业的健康发展有着十分不利的影
响，在今后的房地产行业的发展中需要进一步了解房地产风险的主要表现和产生的原因，进一步控制房地产股价风险。当前房地产估价风险主要表现在以下几个方面：
（一）由于政策调整导致的风险
随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业进行了相关的调控，
探析房地产估价中的风险及其防范(三)
房地产评估的风险与防范
【探析房地产估价中的风险及其防范】
房地产评估的风险与防范
房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。 评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
（一）政府面临的房地产估价风险
政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。
（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险
估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：
1、政策风险。
房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也
同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。
估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。
2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。
估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。
3、委托方提供虚假情况的风险。
委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。 特别是，有时房地产
评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。
4、技术风险。
在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。
这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。
5、评估师素质的风险。
评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。
（三）经济活动主体面临的房地产估价风险【探析房地产估价中的风险及其防范】
经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。
（四）房地产估价风险防范与转移
1、政策规范是防范评估风险的根本保障。
政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。 房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。 同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。
2、制度创新是防范评估风险的基本保障。
以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，
完善外部监督机制和风险救助机制。
评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。
3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。
评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。
4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段。
要把评估从业人员素质水平的提高，作为保证房地产评估业健康持续发
探析房地产估价中的风险及其防范(四)
土地估价风险及防范对策分析
【摘要】土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。地价是关系到我国社会主义经济和企业经营的最有影响的因素。土地评估日益参与到社会经济的各个方面，并发挥着重要作用。而评估单位在参与中必须考虑自身的法律责任和各种风险。本文侧重探讨了土地估价中的各种风险，并提出相应对策。 【关键词】土地估价；风险；防范
1、土地估价中的风险分析
土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、行政处罚甚至刑事处罚的风险。
1.1 经济形势和政策对土地市场价格的影响
经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。
土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。
1.2 评估技术失误产生的风险
评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。
（1）评估参数取值不当带来的风险
目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。
（2）估价方法选取错误带来的风险
土地估价师未能执行《城镇土地估价规程》相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，从而带来风险。
（3）土地估价报告内容不完善带来的风险
土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。
（4）欠缺评估基础资料带来的风险
土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。
1.3 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险
国内评估机构内部培训机构落后，一些从业人员很难有机会学习，估价师的整体素质参差不齐，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。
1.4 脱钓改制不彻底导致的不正当竞争风险
由于估价机构原本隶属国土部门，虽经脱钩改制，但与国土部门有着千丝万缕的联系， 委托方在国土部门办理一些与土地有关的确权、转让、过户、抵押等事宜时，有时只认定原其下属估价所进行价格评估这就损害了这一地区土地评估行业的竞争，甚至造成垄断，从而阻碍整个评估行业的健康发展。
1.5 委托方提供虚假材料带来的风险
土地评估涉及的资料比较多，诸如《建设用地规划许可证》及规划红线图、《土地出让合同》及相关补充协议、缴纳出让金的发票、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》、建筑施工图、《建筑工程施工许可证》、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。
2、土地估价的风险防范及质量控制对策
2.1加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系
土地估价是一项技术性相当强的工作 ，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。另外，笔者认为，专家顾问团队在对于一些宏观无法预测的政策变更等造成土地评估不准确的情况，也可以为土地估价机构进行一些合理解释， 对土地估价机构进行正当保护，以促进行业健康发展。
2.2加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度
（1）建立现代化的、规范的企业管理制度
土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。
另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被起诉，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。
（2）建立健全质量控制体系 土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。
其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键的部分。规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。
评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。
土地估价报告审核流程设置模式如下：
一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；二级审核：高级估价师或项目经理二核；
三级审核：总估价师三审。
（3）加大信息化建设力度，提升企业竞争力
土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。
2.3树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质
土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提升估价师的专业技能和综合素质。
2.4建立土地估价师执业保险制度
建立并实施土地估价师执业保险制度， 将有利于间接防范执业风险，有利于保障评估机构和评估人员的利益，壮大评估行业队伍，促进整个评估行业的健康快速发展。
2.5谨慎接受评估委托和认真审查宗地权属
在土地评估机构接受委托之前，应该首先从多方面和多渠道对项目由来等背景情况进行了解。对于风险较大的项目， 或明知有欺诈性的项目，可以予以拒绝。因为一旦出事， 不仅经济上要遭受损失， 声誉也将受到无法弥补的损害， 得不偿失。另外， 在土地估价中， 如果委托方有意隐瞒土地权属方面的一些问题， 容易导致造成纠纷， 使评估机构受到牵连。因此， 评估前要对委托土地的各种产权证明进行审核。产权证明绝不能仅凭复印件认可， 一定要将原件审验后再复印。最好是对于宗地的土地登记信息， 到相关土地部门申请权属查询。特别对于抵押评估， 权属审核很重要， 千万不能随意进行评估。
参考文献
[1]郭化林，编著.中国资产评估准则――阐释与应用[M].上海：立信会计出版社，2009年12月第1版：63-70.
[2]邹晓云，著.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010年第1版：73.
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