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第一篇:《关于我市住宅小区物业管理的调研报告》
关于我市住宅小区
物业管理情况的调研报告
赵 志
近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下：
一、 我市物业管理工作的现状
㈠小区物业管理的基本情况
物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在2010年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。
目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余
小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。
我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业覆盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。
㈡住宅小区的特点
1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。
2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。【关于市物业管理工作的调研报告】
二、存在的主要问题
１、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行
指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。
２、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不
足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。
4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不
原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议：
1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大
第二篇:《关于小区物业管理情况的调研报告》
关于小区物业管理情况的调研报告
------双塔街道周家青社区
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展的威胁，制约着物管行业的规范运作。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我辖区内住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：
一、物业管理服务收费的现状
我市物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，辖区7家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，目前，辖区内部分小区的物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城小区的恒泰物业公司2009年度尚有20%物业费未收取，2010年度收取率只有60%—70%。物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。
二、物业服务收费难的原因
1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。
据调查，辖区内一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的
业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。
2、服务质量不高，制约服务费的收缴。
从总体上看，我社区物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不能及时维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。
3、业主自主治理小区的意识和能力弱，业主大会、业主委员会作用发挥不明显。
《浙江省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我辖区的实际情况看，由于业主委员会不具备法人资格，没有独立的财产，没有经费保障和工资待遇，大量业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。
4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。 据了解。原先部分小区开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我社区的国际花城小区就面临这种状况，该小区由两个开发商共同开发，与业主签订的合同就存在差异，部分业主未能享受到优惠服务，故不愿缴纳物业管理费。另外物业管理收费偏低，导致物业管理企业亏损。如国际花城小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.45元，小区运行的2年中，收费率仅达到85%以上，但仍有业主提出要再降低收费
标准，收费标准降至每月每平方米0.30-0.35元，双方交涉多次，部分业主至今未交物业费，但物业公司仍继续提供标准化服务。这种低价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。二是高层住宅电梯也造成亏损严重。目前我辖区10层以上高层住宅电梯21部，据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年每部需支出12000千元左右，这也是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前，我社区有90%以上的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。
6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
目前，我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《江山市关于加强
物业管理工作若干意见的通知》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。
8、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。
9、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。
近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
三、解决物业管理收费难的对策
物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历
一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：
一、尽快出台物业管理服务质量等级标准
按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。【关于市物业管理工作的调研报告】
二、加快业主大会制度规范化进程
按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
第三篇:《物业管理工作调研报告》
物业管理工作调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况
我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴【关于市物业管理工作的调研报告】
率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。
二、存在的主要问题
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化文秘杂烩网水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。【关于市物业管理工作的调研报告】
3、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情
况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区所有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这
些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。
6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。【关于市物业管理工作的调研报告】
三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议
１、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业
第四篇:《关于小区物业管理情况的调研报告》【关于市物业管理工作的调研报告】
***关于破解住宅小区物管难的调查与思考
小区 物业管理在社会管理中占十分重要的地位。俗话说：“安居才能乐业。”一个良好的居住环境，能使人身心愉悦、精力充沛，更好的投入到生活、工作中。对于前期大自然物业管理被媒体炒得沸沸扬扬，物业公司与业主陷于僵持状态，影响了大都数业主的权益，使居民的安全感、满意率大大降低，对于社区建设和管理带来难题。为破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的满意率，***对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区小区物业管理工作的实际，提出如下调研报告。
一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况
***位于下辖五个小区，其中包括大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园、李家斗小区、钮店湾新村，共有居民住户2558户，常住人口达7750人。目前大自然城市花园、置业通宝城、新雅花园3个有物业管理，分别是大自然物业、京兴物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。
二、所辖小区的发展现状
尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面:
1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收
费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业2010年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。
3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。
4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
三、当前物业管理难的主要成因
1、物业公司缺乏监管。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，但市房管局物业管理科室仅有两三名工作
人员从事行业主管工作，难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》，街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。
2、物业收费缺乏手段。老小区执行的物管费政府指导价标准是2000年制定的，10多年来，劳动用工成本和物价指数翻了若干倍，但物管费标准一直未作较大调整。最低标准只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅为例，全年物管费仅480元。即便如此，物管费用仍然难以收全，由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。物业公司没有任何强制手段，也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉，但是耗时长、费用高、执行难，即使赢了官司但却输了人情。
3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。如大自然城市花园小区，
4、小区业主缺乏素质。随着城市化进程不断加快，越来越多的农民转为市民，但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权，只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。
5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等，不论是按照《国务院物业管理条例》的规定，还是从实际出发，都应该由相关职能部门处理。但实际工作中，不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时，
甚至推诿扯皮，敷衍塞责。
四、破解住宅小区物管难的思考与对策
分析市区物管难的现状、成因及其影响，学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验，现提出如下建议。
（一）迅速制定出台物业管理办法，加强物业行业监督管理
针对当前物业管理工作中存在的问题，由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》，进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等，确保物业管理工作有法可依。学习借鉴武汉市做法，在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责，以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。进一步强化市房管局物业监管力量，适当增加人员和经费，确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构，畅通群众申请使用渠道，不断提高资金使用实效。
（二）加强建筑质量与规划监管，把好前期物业管理交接关
规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位，留足小区停车空间，从根本上解决好小区停车难题。做好前期开发商与物业的交接监督关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让
业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。
（三）完善物业管理收费制度，切实解决物业收费难题
结合我市实际，制定出台物业管理收费实施细则，市物价部门要进一步提高现行收费标准，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，报价格部门备案。①加快建立并大力推进“分等定级、质价相符”的物业管理收费制度，加强对物业收费的监督检查，督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示服务内容、服务标准、计费方式，减少乱收费现象的发生。②针对物业收费难的问题，建议推行刷卡收费方式，新建小区统一设置门禁系统，必须刷卡方可进入。业主只有自动缴纳物业管理费用后，才可凭IC卡可进出小区、乘坐电梯。这样既能将闲杂人员阻止在小区之外，又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户，可以借鉴新加坡的做法，建立业主不交费限制过户制度，纳入银行个人征信系统。③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性，建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制，在各市（区）设立物业纠纷仲裁庭，采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据，快速裁决，及时解决纠纷。
（四）加强和创新社会管理，探索物业管理新模式
加强和创新社会管理，住宅小区首当其冲。针对当前小区管理基本游离于社区的实际，要高度重视并切实加强两者之间的互联互动，把物业管理纳入社区建设的重要范畴。业主委员会主任和物业管理企业的负责人可以到居委会中兼任职务，社区居委会副主任到物业管理企业做监
第五篇:《关于市物业管理工作的调研报告》
根据市人大常委会工作安排，市人大城环委会同市房管中心对我市物业管理工作进行了专题调研。调研组听取了市房管中心的情况介绍，到住宅小区进行了实地调研，召开了由市房管中心、三区政府、物业企业、社区居委会等单位参加的座谈会，并到外地物业主管部门和企业进行了考察学习。现将调研情况报告如下。
一、全市物业管理工作的基本情况和特点
我市物业管理工作始于上世纪九十年代中后期， 1996年原XX市房产管理局组建成立了物业管理办公室，1998成立了第一家物业管理企业，开展物业管理工作试点。同年7月，市政府制定出台《XX市市区住宅小区物业管理实施办法》（市政府7号令），标志着我市的物业管理工作开始起步。近年来，随着社会的进步、城市的发展和市场的扩大，物业服务行业有了较快发展，截至2015年11月底，全市依法取得资质的物业服务企业达到220家（其中，市区120家，各县市100家），物业管理从业人员达到7500 余人，各项工作扎实推进，呈现出以下几个方面的特点。
（一）小区物业服务推动了城市化进程，居住和生活环境明显改观。近年来，住宅小区发展迅猛，主城区的大部分居民住进了小区，新建住宅小区基本上都聘请了物业服务企业。市房管中心不断加大工作力度，督导各物业服务企业改进管理方式、提升服务水平。经过多年的努力，广大业主、开发企业和物业公司对物业管理工作重要性的认识越来越高。主城区初具现代化XX区形态，小区生活居住环境得到了很大改善，有力地促进了和谐社会建设，物业管理工作也得到健康发展。
（二）业主自治管理逐步推进，业委会建设有较大突破。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会作为业主大会的执行机构，通过和物业服务企业签订《物业服务合同》来约定双方的责权利关系，共同对小区物业管理事务监督和管理。目前，XX市中心城区已有244个小区成立了业主委员会，部分小区实现了业主自主选择物业服务企业，改变了以往被动接受开发商委托物业管理的局面，另有部分小区实施了业主自治管理，丰富了物业管理的内容。
（三）服务内容不断拓展，服务水平不断提高。物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等多方面、多层次。管理项目也从原来单一的住宅小区开始向办公楼、大厦、工业区、商业街、市场等物业延伸，实施规范化物业管理的物业项目越来越多，覆盖面不断扩大。截至目前，全市460个住宅小区、企事业单位实现了规范化物业管理。已有1个物业管理项目加入金钥匙国际物业管理联盟组织， 2个小区荣获“全国物业管理示范住宅小区”称号， 23个小区荣获“山东省物业管理优秀住宅小区”称号，为我市物业管理行业赢得了荣誉。
（四）后勤福利型管理模式逐渐退出，规范发展日趋明显。部分企事业单位房改宿舍区开始摆脱后勤福利型管理模式，逐步向社会化、专业化、规范化物业管理路子接轨，按照正规化物业公司的模式进行运作。同时，部分物业项目开始打破“谁开发谁管理”、“物业公司依附于开发商”的状况，一些物业公司以独立法人资格自主运营，走向社会承揽物业服务项目，物业管理的市场化运作、社会化发展趋势越来越明显。
（五）规范两项资金管理，有效保障了业主权益。【关于市物业管理工作的调研报告】关于市物业管理工作的调研报告。自2015年建立住宅专项维修资金管理制度以来，全市已归集维修资金6亿多元，其中中心城区归集3.7亿多元。按照“应收尽收、分户建帐、合理使用、资金安全”的原则，规范了维修资金使用申报、项目审核、施工管理、回访调查等一系列管理程序。2015年建立了物业质量保修金管理制度，全市共依法归集资金7600余万元，其中中心城区归集2630万元，有效地维护了广大业主的合法权益，收到了良好的效果和广泛的好评。
二、存在的主要问题
十几年来，主管部门和有关单位、物业公司做了大量工作，物业管理工作取得了显著成绩，物业服务行业有了较快发展，打造出了优质服务和管理的样板、典型，发展速度也比较快，但与城市发展和人民群众需求相比，还存在一定的差距和问题，还有不少制约发展的因素。
（一）行业发展还不成熟，整体实力有待提高。一是从业人员素质偏低，专业人才缺乏。整个行业处于低收入阶层，高素质、高水平的管理和技术专业人才难寻难留，行业发展缺乏人才。二是物业类型单一，经营规模偏小，难以形成规模效益。三是企业整体实力不强。在220家物业公司中，没有一家公司取得一级资质（需国家审批），仅有5家取得了二级资质（省级审批），其他均为三级资质（市里审批）或三级暂定资质。整个物业管理行业仍处于发展初期，整体抗风险能力较差，行业发展后劲不足。四是物业服务市场不成熟，行业竞争不规范。
（二）管理机制尚未理顺，影响了物业服务工作的开展。一是物业公司依附开发商现象严重。由于体制上存在依附关系，有些开发商只是利用物业服务为开发项目搞包装，目的是促进房屋销售，对于房屋开发过程中存在的房屋质量差、公共配套设施不健全等遗留问题也只能由物业公司替开发商承担责任，对后期物业服务和管理工作造成不利影响。二是物业管理前期介入不到位，不能及时解决物业服务用房建设标准低、随意变更规划等问题，实施规范化物业管理的条件先天不足，为物业管理带来隐患。三是部分小区供水、供电、供暖没有实现计量到户、收费到户，带来诸多矛盾。2015年5月1日实施的《山东省物业管理条例》规定“住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理”，“ 专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置”。2015年，市政府制定了《关于规范物业管理工作的实施意见》，要求专业经营单位3年内完成接收，承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、运行以及相关费用。现在相当一部分住宅小区由业主或物业公司负担变电、二次供水、换热设备的运行费用，有些物业企业还无偿为专业经营单位代收费用，这也是部分物业公司亏损经营的原因之一，还由此引发业主、物业企业、专营公司之间的纠纷。
（三）小区内社会管理不到位，行业管理、行政执法和基层政权部门的作用有待进一步发挥。《山东省物业管理条例》第6条明确规定：“街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、 本文来自高考资源网“有形的手”对物业服务工作进行积极调解、科学监督、加强管理。街道办事处、社区居委会要搞好住宅小区社会事务管理工作，把尚未实施规范化物业管理和不能进行业主自治管理的老旧住宅区管起来，提供必要的公共管理和服务。探索在物业公司建立党的基层组织，充分发挥党的领导、基层政权在社区服务中的作用。
（二）完善工作机制，提高行业管理水平。要健全、落实建筑竣工综合验收制度，物业主管部门要从源头上杜绝配套设施不齐全、不到位，物业服务用房和政务管理用房不健全、不落实，维修资金和物业质量保修金不缴纳等现象。要进一步整顿和规范物业服务市场秩序，充分发挥物业行业协会的作用。要加强物业前期介入管理，推行物业服务项目招投标制度，改革和规范住宅专项维修资金、物业质量保修金管理使用办法，制定并健全物业服务规范、收费管理实施办法等制度。依照法律规定和市政府的安排，有关部门要督促加快专业经营设施设备的接收工作进度。从当前的形势和其他城市的成功经验来看，有必要进一步明确并赋予物业主管部门相应的管理职能，建立一个自上而下的物业管理体系，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（市、区）设立物业管理办公室，承担物业企业资质初审上报、物业企业信用管理、住宅物业项目前期审查、指导街道办事处协调处理各类物业纠纷等职能。街道办事处（乡镇）设立物业服务管理机构，具体指导业主自治管理，负责组织召开业主大会、选举成立业主委员会、监督物业服务企业按服务合同约定搞好管理和服务，组织实施老旧小区准物业管理，指导开展社区文化活动和调解处理物业服务过程中出现的纠纷和矛盾等工作。形成市、区、街道办事处职责明确、联系紧密、配合协调、运转高效的管理体系。同时，“三区”可以考虑成立物业纠纷仲裁分支机构，统一协调并妥善处理物业诉求，及时在基层化解矛盾纠纷。【关于市物业管理工作的调研报告】各类报告http:// 第六篇:《关于市城区物业管理工作情况的调查报告》 主任、副主任、秘书长，各位委员： 为了全面掌握我市城区物业服务行业发展状况，进一步促进物业管理工作健康持续发展，根据市人大常委会2015年工作要点安排，6月25至27日和7月 10日，市人大常委会副主任杨郧生带领调查组，对我市城区物业管理工作情况进行了专题调查。调查组听取了市房管局关于我市城区物业服务行业管理工作情况的汇报，现场察看了上海城、东正自由港、四方新城等前期物业托管小区，阳光花园、翰林世家、世纪花园等业主委员会聘请的物业托管小区及南山小区、燕林小区、富康小区等社区代管物业小区；召开了由张湾、茅箭两区政府、市直相关部门、相关企业、街办社区代表、业主委员会和物业企业代表等20多个单位和代表参加的座谈会，广泛听取了社会各界对我市城区物业管理工作的意见和建议，深入探讨了城区物业管理工作存在的主要问题及改进措施。现将调查情况报告如下： 一、基本情况及主要工作成绩 我市物业服务起步于1996年，从2015年开始进入快速发展阶段。近年来，市政府及相关部门认真贯彻《物权法》和《物业管理条例》，以建设和谐物业小区为目标，以规范前期物业服务，构建市场化平台为重点，坚持业主至上原则，围绕“建机制、定标准、做宣传”的总体思路，积极抓好各项法律、法规的贯彻落实，使我市城区的物业管理工作得到了比较稳定的发展。截至目前，我市城区共注册物业服务企业280家，从业人员达9156多人，分别比2015年增长了 36％和41％；城区共有各类物业管理项目645个，总面积达2546多万平方米，分别比2015年增长33％和38％，总收入2.15亿元，比2015 年增长37％，为我市城市管理和居住环境的改善发挥了积极作用。目前，我市城区有6个小区获得国家级优秀小区称号，28个小区获得省级优秀小区称号，25 个小区获市级优秀小区称号。 1、加大宣传教育力度，努力增强业主的物业管理意识 市政府及相关部门坚持把物业管理方面法律法规的宣传教育工作当作大事来抓，通过各种形式，利用多种渠道广泛进行宣传教育工作，努力提升广大业主的物业管理意识。一是充分利用报纸、电台、电视台和网络媒体，以创办专栏、刊发文件、答记者问、现场采访等多种形式，广泛宣传物业管理法律法规，引导广大业主充分认识自己的义务和责任，正确维护自身的合法权益；二是开展了法律宣传漫画进小区和为民服务进万家活动，将《物权法》、《物业管理条例》的相关内容绘成漫画到各小区进行巡展，发放物业知识宣传单到各家各户，组织专业人员现场为小区业主答疑解惑，用生动活泼和群众喜闻乐见的方式进行宣传，收到了较好效果；三是加大了物业服务收费管理政策的宣传力度。举办了由110多人参加的物业服务收费政策法规知识培训班，印发《物业服务收费政策法规》2000多份，将业主经常咨询的物业收费问题及答复编印成《百姓“百问”小册》，发放到各物业小区，提高了物业服务收费的透明度和公开性；四是实行警务公开，增强居民的防范意识。每月公布警情，通报辖区发案及其它治安情况，开展安全知识宣传。通过图片、文字、实物等多种形式揭露犯罪手段，有的放失地对小区居民进行安全教育；五是制订了《XX市物业服务行业五年培训规划》，与十堰职业技术学院和有关专业培训机构联合，建立长期培训合作机制，扎实开展行业培训工作，共培训上岗人员2626人，培训法人及项目经理400余人。通过培训，进一步提高了从业人员的业务素质和物业企业的经营管理水平。 2、积极指导业主大会、业主委员会成立和运行，逐步提高物业小区自我管理能力 市政府及主管部门高度重视业主大会和业主委员会的成立和运行工作，把业主委员会的成立和运行当作我市创建国家文明城市和国家卫生城市的基础工作来抓，充分发挥业主委员会的组织协调作用，引导业主委员会在全国文明城市文明指数测评、省级灭四害检查、省级卫生城市复查和国家卫生城市创建等工作中作出了积极贡献；根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规划》，制定了业主大会和业主委员会成立的操作流程，严格执行三公告制度，在成立业主大会和业主委员会，成立筹备组及确定两会组成人员时都事先在小区进行公示，引导小区业主积极参与两会的建立和运行，共建和谐小区；各街道办事处和社区居委会充分发挥基层组织的领导协调作用，全程参与业主大会和业主委员会的成立工作，教育引导辖区物业小区业主按照规定流程，积极成立业主大会和业主委员会。截止目前，我市城区共成立业主大会和业主委员会248家。通过两会的成立，业主参与物业管理的意识逐步增强，业主通过业主委员会维权的意识开始显现，业主大会和业主委员会的作用逐步得到发挥，业主的责任意识有所提高，物业小区的自我管理能力也日益得到增强。 3、加强行业管理工作，努力把物业服务纳入规范化轨道 市政府及相关部门高度重视行业管理工作，通过制定规范性文件，建立健全物业服务招投标及市场化收费机制等一系列措施和办法，努力把我市物业服务工作纳入规范化轨道。一是印发了《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》，初步建立了“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理体系，明确了相关职能部门的工作职责，把物业管理纳入社区管理体系；二是建立健全了管理机制。制订了前期物业招投标程序和规范管理措施，建立了评委专家库，办理招投标项目180个，总面积达865万平方米。将前期物业服务内容及物业收费标准在售楼部公示，让广大业主明明白白消费。还明确了物业服务用房、水电计量表集中安置等配套设施标准，充分维护业主的合法权益；三是加强了住房维修资金的管理。严格按照住建部《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定发放使用维修资金，认真执行“三审” 和公示制度，严把资金使用关。创建短信群发平台，对维修基金的申请使用情况随时进行短信调查，提高维修使用的透明度和公开性，确保维修资金用于公共部位和公共设施的维修；四是深入开展调研，及时发现处理问题。针对我市物业收费标准不统一问题，对城区不同品质、不同托管类型的8个小区进行了深入调研，制定了《城区普通住宅物业服务等级收费指导价标准》，在召开价格听证会，广泛征求社会各界意见的基础上予以实行，规范了物业服务标准及收费行为。为了全面掌握制约物业行业发展的各类矛盾和老旧小区存在的问题，专门成立课题调研小组，对近几年处理的各类物业信访进行了全面梳理，从中找出带共性的问题加以研究。历时 3个多月，深入到12个小区，对我市城区老旧小区管理情况进行专题调研，形成了《关于十堰城区物业矛盾原因的调查报告》和《关于加强城区老旧小区综合整治和后续管理的调查报告》；五是建立了物业服务企业监督考核机制。制定了《XX市物业服务企业监督考核办法》和详细的考核标准，成立了由20多人组成的督查组，以分片包干形式对城区物业小区进行全面督查，规范了物业企业的服务行为。【关于市城区物业管理工作情况的调查报告】关于市城区物业管理工作情况的调查报告。 4、不断提高服务意识，为城区物业管理创造良好条件 市政府及相关部门在不断强化行业管理，大力提高物业管理水平的同时，重点抓了监管单位服务意识的提高，努力为城区物业管理创造良好环境。一是做好小区治安工作。开展了平安物业小区创建活动，组织治安民警开展了小区矛盾纠纷大排查、大化解专项行动和物业小区及周边治安隐患大整治活动，进行了物业小区“三防” 措施建设，通过活动的开展，城区小区发案逐步减少，群众满意度不断提高。二是抓好小区矛盾协调工作。建立矛盾预警排查制度，督促物业服务企业每月上报物业小区矛盾纠纷预警排查情况，将矛盾化解在基层，化解在萌芽状态。组织成立了物业管理纠纷调解委员会，投入1万多元购置办公设备，配备调解人员。协调处理了《人民网》、省委书记、省长信箱、市领导转批的多起重点难点信访问题。三是做好物业小区环境卫生整治工作。对城区物业小区的环境卫生情况进行了巡回检查，共下发整改意见书186件，督促物业服务企业清理卫生死角370余处，垃圾160余车，野广告约2万平方米，乱堆乱放1300余处，更换新垃圾桶约900 个，使物业小区环境面貌大为改观。四是为物业企业做好服务工作。组织部分物业企业参加了全国中小城市物业管理发展论坛，集中组织物业企业相互参观学习，开展座谈交流活动，提高物业服务整体水平。积极开展优秀物业企业、优秀业主委员会评选活动，先后评选表彰了40家优秀物业服务企业，17个优秀业主委员会。 二、存在的主要问题 1、监管部门之间分工不明、责职不清，政策法规难以落实到位 一是物业管理体制没有理顺。物业管理是一项与人民群众生产生活密切相联的新兴服务行业，我市城区物业监督工作不仅涉及到各区政府、街道办事处和社区居委会，还涉及到房管、住建、公安、消防、工商、物价、环保等十多个职能部门，每级政府和部门都担负有行政执法任务和业务管理职责。市政府虽然印发了《关于进一步加强城区物业管理工作的通知》，明确提出了要建立“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，但在实际工作中，没有成立领导小组对行政执法和业务管理进行统一协调，没有理顺物业管理体制。目前我市城区物业管理还是以部门管理为主，“区属地负责、街道办事处具体实施、社区居委会负责落实、房地产管理部门监督指导、相关部门密切配合”的工作机制尚未完全形成，区、街办和社区在物业管理工作中的作用发挥不够，各相关部门的执法管理也大多各自为政，没有形成联合执法、齐抓共管的工作格局；二是部门之间分工不明，职责不清，出现相互推诿扯皮现象。政府虽然在《通知》中对政府街办和各职能部门进行了分工，但分工不够明确具体，职责范围也没有划清，导致各部门一有任务就往社区和物业企业身上压，遇到具体问题就相互推诿扯皮。如阳光花园小区有一处有50多个车位的地下停车场，因江苏路建设堵住出口，一直无法使用。业主单位和物业公司多次向上级反映问题，仅书面报告就上报十多份，但相关部门都以不是自己管理的职责范围为由予以推诿，使这件简单的事情多年得不到解决，群众意见较大；三是相关法律法规和政策得不到贯彻落实。由于物业管理体制不到位，部门之间相互推诿扯皮，导致有关物业管理方面的法律法规和政策得不到具体落实。如《物业管理条例》明确规定，物业公司不得擅自占用、改变小区共同部门、共用设施设备进行经营。由于监管不严，物业公司擅自占用、改变小区公用部位进行经营的现象时有发生。从调查情况看，大多数小区都将小区道路和部分公用绿地改成了露天停车位，并收取占用费和物业服务费，损害了业主的共同利益。 2、收费难现象比较突出，影响物业服务水平的提高 物业管理收费难是长期困扰我市物业管理的老大难问题，已成为制约我市物业管理行业快速健康发展的重要因素。从调查的情况看，收费难现象主要表现在五个方面：一是开发建设单位遗留问题造成收费难。有的房地产开发企业未按合同落实水、电、气、暖及物业服务用房，有的开发企业未及时履行房屋质量保修责任，房屋渗水等问题得不到及时维修，有的开发企业不能按照合同约定期限办理房产证，引起部分业主的不满，因此拒交物业管理费用；二是部分业主，特别是老旧小区业主物业有偿服务消费意识淡薄。【关于市城区物业管理工作情况的调查报告】文章关于市城区物业管理工作情况的调查报告出自左右；三是房屋本体和基础设施陈旧老化，缺乏保养和维修。老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，房屋本体已严重老化，屋面防水功能年久失修，经常漏水、渗水；小区道路、给排水系统等公共设施也大多破损不堪，但由于房改时征收的住房维修资金比例偏低，现有维修资金根本无法满足公共修缮的需要。 三、几点建议 1、进一步加强组织领导，不断增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感 市政府及相关部门要进一步提高对我市城区物业管理工作重要性的认识，要从创建全国文明、卫生、环保城市，构建社会主义和谐社会的高度，把促进物业服务行业健康有序发展当作践行党的群众路线教育实践活动的大事来抓。一是要继续按照“条块结合、以块为主”的原则，大力实行“区属地负责，街道办事处具体实施，社区居委会负责落实，房地产部门监督指导，相关部门密切配合”的工作机制，建立健全市、区、街道办事处、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，积极探索城区物业网格化管理模式，尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局；二是要进一步加强对物业管理工作的组织领导。尽快成立XX市物业管理工作领导小组，建立物业管理工作联席会议制度，做好城区物业管理的组织协调工作。要适时启动责任追究制度，对在物业管理工作中不积极履行职责，引发矛盾和事故的部门、企业和个人进行责任追究。各区政府要明确相应的物业管理工作机构，加强对物业管理的组织协调监督检查和业务培训，确保组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位；三是要根据《物业管理条例》，结合我市实际，尽快制订出台我市城区物业管理实施办法。进一步明确前期设计、建设、验收，业主入住使用、投诉受理等环节的工作程序和工作职责，明确政府部门、开发企业、物业企业及业主各方的权利、义务和责任，把城区物业管理工作纳入规范化轨道；四是要进一步加强对新建项目的管理力度。详细制订物业小区配套设施设备建设标准，建立综合验收制度，对达不到标准的物业小区坚决不让交付使用。及时制定出台新建小区规范管理的实施办法，依法从严整治私自进入住宅小区的无证经营行为，确保新建小区健康运转；五是要加大对物业服务行业的政策扶持。市、区政府要研究出台扶持城区物业服务行业发展的相关政策，逐步退出物业管理的具体事务，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务的整体水平。 2、进一步规范物业管理收费，不断提高物业服务水平 市政府及相关部门要从进一步强化居民物业消费意识着手，从五个方面加大工作力度：一是要确定合理的物业收费服务项目和收费标准。抽调专业人员组成测算小组，对照《XX市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，对我市各类小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算，制定出合理的服务项目和收费价格；二是要增强收费透明度。要监督物业公司严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费；三是要完善物业服务质量评价体系。不断探索和推行有效的物业服务质量评价体系，逐步建立健全物业服务质量的外部约束机制，出台物业服务质量综合评价标准，让业主享受到质价相当的服务；四是要严格按照国务院《物业管理条例》的相关规定，实行水电暖终端收费。建议政府采取现场办公的形式，召集相关部门就供水、供电、供暖等公用事业收费到户问题进行专门协调，明确相关单位和物业企业的职责与义务，大力推行一户一表改造，尽快实现向最终用户收费的目标；五是要加大对物业企业的监管力度。【关于市城区物业管理工作情况的调查报告】各类报告http://
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