房屋评估标准

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(1) [房屋评估标准]房屋完损等级评定标准

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《房屋完损等级评定标准》是结合现有房屋的质量情况，按其完好及损坏程度评定其完好等级的依据，是鉴定现有房屋质量的一种评定标准。主要内容如下： 　　(一)等级划分 　　根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为五个等级。 　　1．完好房。指结构构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好的房屋。 　　2．基本完好房。指结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用的房屋。 　　3．一般损坏房。指结构构件、装修、设备部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理的房屋。 　　4．严重损坏房。指结构构件、装修、设备有明显损坏或变形，并且不齐全，需进行大修、加固或翻修的房屋。 　　5．危险房。结构构件已属危险构件，随时有倒塌可能的房屋。 　　(二)评定部位 　　1．结构部分。主要有地基基础、承重构件、自承重构件、楼地面和屋顶。 　　2．装修部分。主要有门窗、外抹灰、内抹灰、吊顶、细木装修等。 　　3．设备部分。主要有水卫、电照、暖气、特种设备等。 　　(三)等级评定标准 　　房屋完损等级评定标准，可使房屋评估工作更趋于科学化、系统化、规范化，但部颁《房屋完损等级评定标准》过于繁杂，在使用中可结合实际情况加以使用。 　　完损等级 新旧程度 评定标准 。
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(2) [房屋评估标准]房产测量的标准规范以及计算方法

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1 范围本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行。 2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。GB/T 2260--1995 中华人民共和国行政区划代码GB 6962--1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T 17986.2--2000 房产测量规范 第二单元：房产图图式CH 1003--1995 测绘产品质量评定标准 3 总则 3.1 房产测量的目的和内容 3.1.1 房产测量的目的。 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。 3.1.2 房产测量的基本内容。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。 3.1.3 房产测量的成果。房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。 3.2 房产测量的基本精度要求 3.2.1 房产测量的精度指标与限差。本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 3.2.2 房产平面控制测量的基本精度要求。末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过± 0.025m。 3.2.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度 3.2.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相邻于邻近控制点的点位中误差不超过图上± 0.5mm。 3.2.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上 ± 0.6mm。 3.2.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过± 0.05m。 3.2.3.4 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上± 0.1mm。 3.2.4 房产界址点的精度要求 。房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1）计算结果。 表 1 界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差相邻界址点的间距误差 限差 中误差 一 ±0.04 ±0.02 二 ±0.10 ±0.05 三 ±0.20 ±0.10 　ΔD=（±m j+0.02m jD)..................................(1) 式中：m j——相应等级界址点的点位中误差，m;D-----相邻界址点间的距离，m;ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。 3.2.5 房脚点的精度要求。 需要测定房脚点的坐标时，房脚点坐标的精度登记和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房脚点坐标时则将房屋按2.3的精度要求表示于房产图上。 3.2.6 房产面积的精度要求。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表2计算结果。 表2 房产面积的精度要求 房产面积的精度等级 限差 中误差 一 0.02√s+0.0006s 0.01√s+0.0003s 二 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s 三 0.08+√s0.06s 0.04√s+0.003s 注：S为房产面积单位，（平方米）√s为开根号 3.3 测量基准 3.3.1 房产测量的坐标系统。房产应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。 3.3.2 房产测量平面投影。房产测量统一采用高斯投影。 3.3.3 高程测量基准。房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。
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(3) [房屋评估标准]房产估价师经营与管理:房地产税基评估技术标准（2）

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三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告 　　根据税基评估的特点和要求，房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善： 　　（一）进行计税价格评估的情形 　　现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估：一是需要确定房地产原值的，比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定；二是隐瞒、虚报房地产成交价格的，由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估；三是扣除金额无法获得的，如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除，但又无法获得的情形；四是交易价格明显偏低又无正当理由的，如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。 　　未来房地产税制改革要开征的物业税，属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种，则更需要定期对不动产进行评估。但各个国家和地区规定的期间不同，有的以3年为期，有的以2年为期，少量的以1年为期。 　　（二）确定估价主体 　　国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责，比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。与一般政府机构不同的是，这些机构实行首席评估师负责制，职能范围上以计税价格评估为主，但有的也有发布房地产市场信息职能。比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。有些还拥有对社会评估机构的管理职能，这就类似于房地产估价师协会职能。 　　具体的房地产计税价格评估业务，有的自己进行，有的通过订立民事合同的方式，委托社会房地产评估机构进行。 　　（三）搜集相关房地产评估信息 　　主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料，相关房地产交易、成本、收益实例资料，房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。 　　（四）明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的，即用于对房地产哪一个相关税种进行课征；明确估价对象，包括明确估价对象权益状况，区域范围；明确估价时点，估价时点应根据估税种确定，比如常年课征的税种（如物业税）应通过法律、法规的形式实现确定估价时点；而其他一次性课征的税种，如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点；时点要精确到日。 　　（五）拟定计税价格评估作业方案并进行初步评估一是根据不同税种的要求选择拟采用的估价技术路线和估价方法，比如对房产税原值估价需要用重置成本法，营业税估价主要应当采用市场法；二是调查搜集评估所需资料；三是预计所需的时间、人力、经费，拟定作业步骤和作业进度。 　　在上述基础上对评估对象的计税价格进行初步评估。 　　（六）实地查勘估价对象。 　　虽然海量纳税评估信息和年度纳税评估，能在很大程度上保证评估结果的准确性，但由于区域经济、社会、自然环境和被评估对象自身变化等因素，仍然有可能导致计税价值变动。所以估价人员必须到计税房地产现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实。 　　（七）确定估价结果撰写估价报告 　　确定估价结果和撰写估价报告是任何计税价格评估的最终目的。一份合格的计税价格评估报告应至少包括如下内容：1、说明征税对象的纳税人、征管机关的名称；2、说明具体的税种及其特定征收管理要求；3、说明征税对象评估的对象和范围；4、评估任务的分析和方法选择；5、说明评估目的和基准日；6、定义征税对象价值类型；7、列出评估方法及重要参数确定依据和过程，修正类似征税对象所需注意的事项；8、说明评估结论；9、重要的声明，包括遗漏事项和未确定事项。 　　四、房地产计税价格评估管理和评估人员执业操守除了统一的评估执业道德要求外，计税价格评估对评估师的道德规范应该有以下特殊要求。 　　1、广义的客观、公平、公正。 　　其他类型的价格评估主要是在委托人和被评估房地产产权相关人等有限数量的主体之间保持客观、公平、公正，相对容易做到。但是，计税价格评估往往是在社会不特定人群之间保持客观、公平和公正，真正做到难度更大。 　　2、保守国家秘密原则。 　　计税价格评估在很大程度上是带有公务性质的行为，在公务过程中，有可能接触到大量的国家机密。因此，保守国家机密，应当成为计税价格评估人员的一项特定要求。
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