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村镇建设管理“三到场”(一)
关于新农村建设中村镇规划管理问题与建议
【村镇建设管理“三到场”】 摘要：随着社会不断演变，市场经济的迅速发展，我国也在加快步伐进行新农村建设，提高村镇规划管理水平、城市品位、树立城市形象。本文针对目前新农村建设中村镇规划所出现的几个问题展开阐述，并提出了笔者的一些个人的看法与建议，与同行探讨。 关键词：村庄规划；质量安全；村庄环境；规划观念
引言
“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”是新农村建设二十字要求，其中“村容整洁”是新农村建设的外在表现形式，虽然不能理解为新农村建设的全部内涵，但它在新农村建设中有重要意义。而要达到“村容整洁”的目标，笔者认为关键在于认真抓好村庄规划建设管理工作。目前我国村庄规划建设管理工作主要存在以下几个方面的问题。
1、要解决好村庄规划严重滞后问题
“规划是龙头”，村庄规划在新农村建设中的作用是不言而喻的。虽然全国许多行政村都曾编制过村庄规划，但是基本上是上个世纪90年代中期编制的。而村庄总体规划的年限一般在10 至15 年，村庄建设规划的年限为5 年。且当时编制规划时由于受到经费、编制人员素质等方面的影响，村庄规划的水准普遍不高，大多停留在村庄建设规划上，对电力通讯、给排水等都没有作出专项规划，有的甚至只是一张示意图，不具有实际操作性。许多村庄规划已明显滞后，适应不了当前新农村建设的要求，亟待编制新一轮村庄规划。
2、要解决好村庄规划建设用地调整难问题
村庄规划用地难以调整是村庄规划顺利实施的一块绊脚石。因为在村庄规划实施过程中许多房子拆了之后由于道路拓宽、取直等原因，房屋在原地就不能重建，这时就需要用到其他土地。而要用到其他土地调整非常难。主要表现在三个方面：一是村庄总体规划没有留足非农建设用地，甚至根本就没规划出新区，村集体拿不出土地用于调整。二是农民想在自己承包田或自留地上建房由于耕地保护方面的原因，土地管理部门一般也不予审批。
3、要解决好村庄规划建设资金短缺问题
目前，农村村集体经济薄弱，许多村年集体收入在万元以下，而村庄规划建设管理需要大量的资金投入。主要有以下三方面：一是编制村庄规划的费用，目前村镇建设管理部门编制一个村庄规划的费用一般在一万至三万元之间，如果请大专院校或规划设计院编制的话费用要高得多。二是村庄道路等公用基础设施建设方面需要大量的资金。三是在村庄规划实施过程中因为拆迁而需要大量的补偿资金。解决资金不足的问题：一是“建设新农村，要让公共财政的阳光真正照耀到农村。”统筹城乡经济发展的主体是政府，政府要合理调整国民收入分配结构和政策，即国民收入分配要更多地向农村倾斜，通过税收政策、财政转移支付等，加强对农村的支持。二是用好土地整理政策。积极做好宅基地退建还耕和土地整理工作，享受省政府扶持优惠政策。三是有条件的乡镇村庄可组建基础设施建设投资公司，专门筹资建设道路桥梁、给排水等各项基础设施。
4、要解决好农民建房质量安全隐患问题
目前农民建房主要存在以下三方面的质量安全隐患：一是有些房屋建筑选址不当，面临山体滑坡、洪水等自然灾害的威胁。二是施工过程中由于个体工匠安全意识差，存在触电、落物伤人等安全事故隐患。三是完工房屋因无图施工，采用劣质建材，外墙不加粉刷，极易在暴雨、台风的侵袭下发生倒塌事故。解决质量安全问题：一是村镇规划的编制要有防灾评估内容，在批准建设用地时要注意避开存在山体滑坡隐患、地质条件不稳定、风口、有严重环境污染等地质及自然灾害易发地带；对存有重大安全隐患的选址，要尽快调整，防患于未然。二是要加强对村镇建设工程的日常监督管理工作，广泛宣传安全生产的法律法规和国家强制性技术规范标准，增强广大人民群众的建筑质量安全意识，严格执行法定的建设管理程序，及时发现并坚决纠正违法建设行为。
5、要解决好农房改造品质差问题
目前农房改造的品质普遍不高，主要表现在有些村庄垃圾成堆、生活污水横流、绿化不达标，我市各地农村在建起大量新房的同时，未按规划搭建了一些仓库、厕所等违章建筑，杂乱无章。解决农房改造品质差，一是要加大社会主义新农村建设宣传教育力度，不断提高村民规划意识、环境卫生意识和文明程度。二是大力开展“千村示范、万村整治”工程，村庄整治工作要在村庄规划的指导下，按照房屋成排、道巷相连，排水畅通的要求，硬化道路，清淤坑塘，新建和改造排水道，修建公共厕所，全面改善村庄面貌。三是按照“门前三包、就地分拣、综合利用、无害化处理”的做法搞好农村垃圾集中处理工作。四是建立长效管理机制。坚持建设与管理同步，规范村规民约，制订长效管理制度，配好村庄管理、保洁等人员，落实监督措施。五是把城市社区管理的理念引入农村。借鉴城市社区管理的做法，大胆探索，积极实践，创新农房改造管理的新方法。
6、要解决好“空心村”问题
“空心村”常被一些群众这样形容：“外面像个村，进村不是村，老屋没人住，荒地杂草生。”“空心村”是指在农村村庄建设中，由于缺乏科学规划、宅基地管理不严等原因，导致村民新建住房沿村界向外扩张，形成村外新房林立、村内破烂闲置的现象。“空心村”不仅浪费土地资源，影响村庄景观，也阻碍了村庄规划的实施。“空心村”是各种因素共同促成的。一是部分村民举家外出务工，家中房屋多年无人居住。二是无规划乱建。有的农民没有报请土地规划部门同意，只是和村干部私下协商得到默许，便占用耕地私搭乱建，造成既成事实。三是一户多宅。一些农民在规划区建新房，而老宅却不拆，原因是年轻人住新房，旧房给老年人居住，或是用来放置生产工具和粮食等。
7、要解决好村庄规划建设管理跟不上问题
村庄规划建设管理跟不上主要表现在以下三个方面：一是规划实施管理跟不上，比如在农民申请建房时管理人员不能做到现场勘踏、放样、监督三到场。二是农民建设质量监督管理跟不上。三是违章建筑处理跟不上。主要原因在于，乡镇村镇建设管理机构不健全，管理员队伍不稳定。解决管理跟不上：一是要加强乡镇村镇建设管理办公室建设。二是要稳定村镇建设管理人员队伍。每个乡镇村镇建设管理办公室都必须配备2名以上的专职管理人员。管理人员的办公经费和人员工资列入同级政府财政预算，实行全额拨款。同时乡镇村镇建设管理办公室实行垂直管理，以减少地方和部门利益以及各种关系对村镇规划建设管理的干扰。三是建议配备村一级的规划建设管理员（可由村地监察员兼任），纳入村级几大员的管理，以解决乡村规划建设管理中工作量大，管理跟不上的问题。四是要加强培训，提高管理人员水平。
8、结束语
加大对规划作用的宣传力度，使农民特别是村干部认识到规划在提高农村居住环境和质量、指导各项建设、加快农村经济社会发展等诸多方面的积极作用，引导群众从“要我搞规划”转变为“我要搞规划”。要加大《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的宣传力度，提高农村干部群众的规划法制观念，改变群众“地是祖宗留下的，我想干啥别人管不着”的错误思想，使他们认识到规划的严肃性和强制性。编制村庄规划时要多征求群众意见，规划完成后召开村民大会讨论通过，规划一经批准，乡镇、村要加以公示宣传，使之家喻户晓，以增强规划的透明度和干部群众实施规划的积极性和自觉性。在农村建设中严格实行 “一书两证”（即村镇规划选址意见书、建设工程规划许可证和集体土地使用证）制度，手续不齐禁止开工建设。加大违章建筑的查处力度，加深群众对规划严肃性的认识，强化规划观念。
参考文献
[1] 吴子荣.新农村建设中村镇规划管理问题探究；广东科技.2012
[2乔卫芳；支光辉.新农村建设中村镇规划的编制研究，山西建筑.2007【村镇建设管理“三到场”】
村镇建设管理“三到场”(二)
对农村宅基地管理的现状分析和对策研究
【村镇建设管理“三到场”】 [摘 要] 随着农村经济社会的发展，农村城镇化进程的加快，富余的农村劳动力向城市和城镇转移，传统的农村居民点里的宅基地逐渐腾退，出现大量的“空心村”、“闲置房”的现象，农村的土地利用效率下降，土地集约节约度呈现下降趋势。因此需要各级人民政府加强宅基地管理，加大土地复垦整理力度，提高农村宅基地利用效率。 [关键词] 农村宅基地 现状分析 对策研究
[中图分类号] F301.2 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2014）11-0041-01
宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体土地上建造个人住宅的权利。农村宅基地实行严格的“一户一宅”制度，也就是按照《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积标准不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
一、目前农村宅基地管理的存在的问题
1.农村土地利用总体规划不够完善、实际操作性不强， 在县级土地利用总体规划的基础上修编了各乡镇的土地利用总体规划，乡镇土地利用总体规划是实施性规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制总量、合理布局、集约节约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。
2.村镇建设用地规模盲目扩大，存在“摊大饼”现象。一些临近县城和风景区等经济条件较好的村镇，农民的用地需求程度高，想方设法多建宅基地，通过搞“农家乐”“采摘园”等形式多种经营，扩大经营收入。
3.农村宅基地闲置现象严重，造成土地资源的大量浪费。农民进城务工，部分农民进城进入第三产业后在城里买房，有了固定的住所，农村的宅基地无人居住，闲置现象严重 。
4.农村居民点改造后形式单一，不能体现传统的风貌特征和村落形态。在村庄的个体改造过程中，不同类型的村庄出现了不同的问题，旧村改造方式虽然达到了集约利用土地的目的，但是传统的居住模式形态和风貌荡然无存。对新旧杂居的村落改造中忽视了老房屋的历史价值和风格特征。对“空心村”的整治过程中由于传统老房子的破旧和维修的不方便而直接拆掉，即使新建新的房屋和很少考虑整个老村庄的整体风貌，在建筑形式上也同当地的传统形式相去甚远。
5.农村宅基地申请条件、审核、审批不够严格细致。未能做到在本集体经济组织或者村民小组张榜公布，公布期间无异议的，报乡镇审核后，报县级审批。
6.宅基地审批管理不到位。未能按照国土资源部要求的“三到场”。即：受理宅基地申请后，要实地审查申请人是否符合用地条件、拟用地是否符合规划等；宅基地依法批准后要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
7.宅基地使用证发放不规范。因人力、测量技术等多种原因，多采用手工填写土地使用证、绘制宗地图，经常出现更改、勾抹、涂改等现象，宗地图手工绘制也会出现界线重叠、界址不清、面积不准确，引发邻里纠纷增加社会不稳定因素。
8.宅基地档案管理混乱。由于基层国土所人员少、工作任务量大，没有专职档案人员，兼职档案人员的培训也不够，宅基地档案的存放、借阅、使用过程中存在更改土地登记卡、用地审批表档案资料。
二、对目前农村宅基地管理的对策建议
由于农村宅基地分配的无偿性，属于本集体经济组织内部“共有共享”的特殊产物，在局部地区充分试点的基础上，严格保护农村集体经济组织的资产不流失和不侵害农民利益的前提下，加快宅基地流转的进度，创新农村宅基地流转的方式和形式。十八届三中全会提出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清楚市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场 。因此改革现有农村宅基地管理的方式和方法提供了政策的依据，政府部门应该尽快出台配套法规措施，引导和规范宅基地使用权流转行为，确保宅基地使用权流转的合法地位。
1.尽快制定和完善关于农村宅基地管理方面的政策法规细则，具有可操作性。农村宅基地管理方面政策法规的缺失，造成基层国土部门的实际操作无法可依，上级部门尽快联合住建、金融等部门出台实施细则，引导和规范宅基地流转、抵押等行为，显化农村宅基地的资产属性，赋予农民更多财产性权利，让弱势群体的广大农民享受到深化改革的实际成果。
2.加大对农村的投入力度，完善社会保险制度和基础设施的投入，迁村并点是社会经济发展的需要。农村现有基础设施如供水、供电、供热等都要靠农民自己投入，生活水平要在十八大报告中提出“两个一百年”的目标实现还有很大的距离。宅基地的流转应该突破原有的宅基地无偿并且固定使用的方式，撤并零散的居民点，国家给予政策资金的补助，填补“空心村”，改善农村道路、电力线、垃圾处理、上下水，兴建福利中心、老年活动中心等基层设施建设，使其具有适宜居住的条件。推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制。
3.严格执行“一户一宅”的法律规定，如以经选新址建房，原有的宅基地营退还给村集体。加强宅基地的产权管理，切实规范宅基地的权属性质，一是加快农村宅基地登记发证工作，不合法的坚决不予登记，杜绝一户多宅的现象，未经过登记的宅基地不准买卖。二是按年度进行农村宅基地审验和变更登记，对查出的少批多占、一户多宅等违法现象坚决不予认可。三是在农村宅基地的整治和管理上，可以考虑宅基地的有偿使用，对农村村庄中的迁出户、一户多宅户、超占户实行有偿使用，这样通过经济杠杆可以增强农民集约节约用地意识，减缓空心村现象。四是对规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造，停止审批新建、重建、扩建住宅。
参考文献
[1]国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》
[2]李昕 许月明，对农村宅基地使用权流转问题的研究，农民致富之友2014.4，11
本文来源：http://www.zhuodaoren.com/shenghuo352005/
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