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美国人口与住房比例(一)
从美国人口普查数据分析美国住房价格
从美国人口普查数据分析美国住房价格
摘要：住房是当前中国最受关注的话题，而快速上涨的房价已成为政府和人民最受关注的民生问题。虽然政府出台了多次强硬的调控措施，在政策高压下，房价暂时得到控制，但是会不会出现反弹，还存在很大不确定性。而美国作为房地产市场发展已有200年历史，以及房地产市场化十分成熟的国家，其统计数据对我们有着重要的借鉴意义。本文仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据，汇总50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。
关键词：美国 人口普查 住房 价格
美国自1776年建国以来，经过200多年的发展，已经成为世界最发达的国家之一，2010年城市化水平达到80.7%，而美国房地产市场经历了200多年的发展，形成了完善的市场体系，但是即使如此，房地产市场的走向仍受到金融等政策的影响，关系密切，前几年发生的次贷危机就是很好的例证。政策的制定离不开全面详实的统计数据，只有依据可靠的统计数据，政策的制定才有坚实的基础。美国十年一次的人口普查，投入了大量的人力财力，取得了丰富全面的统计数据，对其进行分析比较，不仅其结果对我们有十分重要的借鉴意义，从统计数据自身的全面、详细上讲，对我们也有着十分重要的启示。本文仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据[1]，列出50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。
美国人口与住房比例(二)
美国住宅开发的九大步骤
美国住宅开发的九大步骤
美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。本文将以纽约州的开发程序为主进行讨论。
一、 市场分析( Market Analysis)
1． 人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能是持续的或季节性的。
2． 就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。
3． 收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。
4． 供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。此外，还应调查，现有空房都是什么类型的，其价格如何。
5． 可行性研究(Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。在进行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分析，这是最方便和直观的，便于调整分析。
二、选址(Site Selection)
美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地的用途，建筑物的类型等。各州的规定不尽相同，但大同小异。 选址就是寻求有开发价值的土地。一般是生地，但也可以是熟地。所谓熟地是指已经开发，在地上建有道路，在地下已敷设公用设施管网的土地。美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改造。
选择地块要素(Site Factors)主要有以下内容：
1． 交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件。在这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责该路段的维护。
2． 上下水(Water and Sewer)：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够的排污量。得不到足够的排污量常常成为开发的一个难题。
3．公用设施(Utilities)－电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年内能售出或租出15％的居住单
元，使各有关公司能收益，回收投资以致盈利。
4． 大小和形状(Size and Shape)：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不少。太大的地块应分片购进，滚动开发。畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。
5．地貌(Topography)：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程费用。过于陡斜的现场有时使土方工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。
6． 土质(Soil)：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。最后，地下水位不应过高。
7． 景观(View)－美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。【美国人口与住房比例】
8． 位置(Location)－美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“位置、位置、还是位置”。地块的位置很大程度上决定着开发的成败。位置的优劣因多种因素而定，其中最主要的一条是距离城市中心的远近。距离城市中心近一些，交通费用少一些，上下班时间省一些。因此，距城市中心较近的住房房价高，但容易出售。但是，距城市中心愈近，地价愈高。开发商在选址时，要多方比较，以期获得最大收益。
三、估价
地块初选后，接下来就应对其做出估价。美国地产估价通常采用的方法有：成本估价法(Cost Approach to Value)、纯收益法(Income Approach to Value)和市场比较法(Market【美国人口与住房比例】
Comparison Approach to Value)。估价只有估价协会的成员才有资格来承担，由他（们）提出估价报告。
四、组织形式(Organization)
美国房地产企业没有资质要求，可以由个人、集体或公司经营。
1. 个人经营(Individual Proprietorship)：以个人的名义，不成立任何公司或经济实体来购地开发。这是小规模开发最常用的形式。由于没有成立任何经济实体，所以不缴纳任何营业税和公司所得税，全部收益都归在个人名下。但利润收入较多时，缴纳按累进计算的个人所得税，使收益锐减。另外，风险将全部由个人承担。
2. 合伙关系(Partnership)：这是中、大型项目常用的组织形式。往往是开发商邀请地主和有能力出资的个人或企业参加合伙关系。地主因投入土地，而占有一定的股份（一般为35～55％）。其他出资人按其投入资金的多少也占有一定比例股份。开发商除投入一定数量的资金外，还因负责经营管理而占有比其投入资金应占份额更多一些的股份。上面所说的这种合伙关系是合伙关系中的一种，被称作“有限合伙关系”。在这种合伙关系中，开发商是总合伙人，负责经营管理，责任是无限的；其他投资者是有限合伙人，有权监督审查，责任是有限的。合伙关系虽然是一个组织，但美国法律仍把它视为个人的集合。因此，也不缴纳营业税，收益分配给每个参加的人（包括法人），各人向国家缴纳个人所得税。
3. 股份公司(Corporation)：这是长期、持续项目开发最常
用的组织形式。它的优点是把个人和公司从责任上分开。股东们可以分配到公司的全部收益，但公司的风险分摊到股东头上的只限于他投入的股金，而不象以上两种形式，风险将全部个人或参加人承担。另外，股份公司的股份可以自由转移，并不固定在某个人的名下。股份公司的缺点是：要缴纳两层税。先要在公司一级缴纳公司所得税，分到个人手上以后，还应缴纳个人所得税；二是管理费用大；受到联邦或州政府法规的约束较多。
五、 购地贷款(Land Loan)
地址选定，机构组织起来之后的第一件事就是寻找购地贷款，购进土地。即或象前面提到的，地主投入土地，但地主往往只肯投入一部分，余下部分仍要求以现金支付。
银行接到申请贷款的报告后，要组织自己的房地产部门（美国商业银行都设有房地产部）的人员对报告的内容进行核实，要对地块重新估价，而不是以申请人的估价为发放贷款的依据。 美国许多商业银行发放房地产贷款，普通储蓄银行和保险公司有时也发放此项贷款。这种贷款都是抵押贷款，只能拿到银行对该地块估价的60～80％（视市场兴衰）的贷款。开发商筹足地价款后，还应委托产权保险公司(Title Insurance Co.)进行产权审查，审查该地块是否“干净(Clear)”有没有“纠纷(Encumbrances)”。所谓纠纷是指：附加用途限制(Zoning Restriction)，地役权(Easement)，抵押(Mortgage)，留置权(Lien)，未付费用(Charges)，未付税金(Unpaid Tax)，未了诉讼等(Pending Legal Action)。这些纠纷一般应在土地过户前全部予以清除。买房买地到银行申请抵押贷款，银行一定要你出示
美国人口与住房比例(三)
美国最富有的1%人口占有了全国40%的财富,而80%人口仅拥有大约7%的财富
有数据显示，美国最富有的1%人口占有了全国40%的财富，而80%人口仅拥有大约7%的财富 两极分化动摇美国人逐梦信心
2011年，“占领华尔街”运动席卷全美，美国各地爆发****，抗议社会的严重不公和贫富不均。“占领华尔街”运动提出，社会上1%的人掌握了经济和政治权力导致绝大多数人的生活发生危机（失业及住房、医疗保险、教育、老人保健等方面的问题），是危机的根源所在。 资料图片（人民视觉）【美国人口与住房比例】
在美国，两极分化与贫富差距日益扩大已成为最主要的社会危机和政治难题。美国新经济联盟今年初发布的调查数据显示，美国最富有的1%人口占有了全国40%的财富，而80%人口仅拥有大约7%的财富。这1%人口与中产阶级之间的平均财富差距超过20倍以上。美联储主席耶伦近日也将贫富收入差距不断增大的现象称为“当前美国社会最令人烦恼的趋势之一”，而长期失业率居高不下的“破坏性效应”更令她忧心忡忡。
美国最富有的10%人口控制71%财富
国际货币基金组织不久前发布报告称，占美国人口10%的最富裕阶层控制了该国71%的财富，其收入占国民总收入的比例也由1980年的30%增长至2012年的48%；同期，占总人口0.1%的顶级富翁们的财富占有率也由2.6%增加至10.4%。另据加利福尼亚大学伯克利分校经济学教授伊曼纽尔·赛斯的最新研究结果显示，美国当前的贫富差距状况是近一个世纪以来最糟糕的。过去20年间，位于金字塔尖占总人口1%的美国富裕家庭获取了这一时期社会经济发展成果的2/3。尽管这些家庭在经济衰退中遭受的打击更大，但自2009年以来，随着美国经济不断趋于稳定，股市强劲反弹，这一群体迅速复苏，其收入激增31%，然而相比之下，其余99%的家庭在近3年内的收入几乎只增长了0.4%。
衡量贫富差距程度的一个重要指标是基尼系数，它能够反映出一个国家收入分配是否公平，其数值越接近1，代表收入不均情况越严重。美国统计局的官方数据显示，2012年美国的基尼系数继续走高，达到0.451。从开始统计基尼系数的1947年起到1981年的34年间，美国的基尼系数始终在0.36左右徘徊。但是在1981年里根就任总统之后，基尼系数开始稳步上升，到1990年上升到0.396，2000年达到0.433，直到2012年突破0.45。
此外，受经济不景气影响，美国中产阶级家庭的收入情况堪忧。美国人口普查局的调查发现，2012年收入少于2.5万美元的美国家庭占24.4%，比4年前提高了2.7个百分点；年收入在5万到10万美元之间的所谓中产阶级中低阶层的比例由31.2%降到29.9%。可见，美国经济衰退的直接后果就是导致更多中产阶级的中下层落入低收入和贫困家庭的行列。
收入不均状况严重在美国快餐业中表现尤为突出。有报告称，2013年美国快餐业的首席执行官与普通员工的年薪之比超过了1000∶1。以麦当劳公司为例，该公司的高级管理人员的年薪数以百万美元计，服务员、收银员及厨师等普通员工时薪仅略高于每小时7.25美元的美国联邦最低工资标准。正如美国著名经济学家保罗·克鲁格曼撰文所称，“美国收入不平等扩大的状况令人瞠目结舌。自上世纪70年代后期以来，半数美国底层劳工的工资涨幅停滞或下降，而占1%的顶端人群收入几乎翻番。” 美国总统奥巴马自上任以来一直致力于推动美国国会通过提高最低工资标准法案，并将其作为缩小美国贫富差距、促进经济增长的重要举措。他曾在今年初的国情咨文中提出要把联邦法定最低工资由每小时7.25美元提高到每小时10.10美元。但这一法案迟迟未能在国会获得通过。
63%美国年轻人认为美国梦不可能实现
最近，由法国经济学家托马斯·皮克提所著的《二十一世纪资本论》一书在欧美学界引发了一场对贫富差距的广泛讨论。书中提到，资本主义生产方式的发展必然会导致收入不平等扩大，而且从长远看，这种趋势是无法被财富总量的增长和外部调节所掩盖。 与此同时，美国经济学家阿蒂夫·米安和阿米尔·苏菲则在新著《债务屋》中证实，收入和财富不平等对居民消费行为和经济增长具有重要影响。他们揭示了收入和财富分配不平等是造成本
轮美国经济复苏缓慢的重要原因。此外耶鲁大学政治学家雅各布·哈克曾表示，美国已经发展成为一个“赢家通吃”的经济体，美国“一直在往资本主义寡头政治国家的方向滑落”。
此间舆论指出，收入不平等已成为美国经济面临的重大挑战，贫富差距扩大和社会阶层向上流动性减弱给美国梦带来了根本性的威胁。美国63%的年轻人认为美国梦不可能实现，这种对未来的悲观与美国社会的高失业率有着直接关系。更有数据显示，59%的美国受访者都表示他们最担心的财务问题是日常开支。天天为了生计而奔波，连糊口都成问题，那种形而上的美国梦在其眼中也就变得遥不可及。 针对如何缩小贫富差距，皮克提在他的书中建议可以在全球范围内征收财富税。这一点却遭到许多学者的反对，认为向富人征税并不一定能够解决问题。新美国基金会高级研究员威廉·埃利奥特对本报记者表示，事实上，真正能够帮助普通美国人、尤其是低收入家庭的，是那些能够协助人们增加储蓄从而积累财富的政策。那些最富有的美国家庭已经通过他们的储蓄享受了大量政府补贴，而低收入家庭则无法获得这类资助。他认为联邦政府应当采取一些措施鼓励储蓄，比如取消资产限制，让低收入家庭将储蓄看作可靠的手段，同时帮助家庭以灵活的储蓄方式建立金融储备，并出台相应的金融安全信用制度等。
美国人口与住房比例(四)
中美人口老龄化问题对比研究
摘 要：通过中美人口老龄化问题的对比，剖析中国人口老龄化原因、发展趋势和经济成本，以此为基础提出解决中国人口老龄化问题的相应对策。研究结果表明，从寿命、生育率与经济发展角度，相比美国老龄化持续时间长、发展慢的情况，中国具有人口基数大、老龄化发展快的特点，使中国的老龄化问题较美国严重得多;比较美国老龄化的经济成本构成，考虑到中国的社会保障、养老方式以及城乡差异等问题，对中国老龄化的成本进行简单估算，表明中国老龄化问题给经济带来的压力要比美国大得多。最后，借鉴美国经验，从国内实际情况出发，提出采用适当延长工作年龄、健全社会保障制度、逐步放宽生育政策和开拓老年消费市场等几个方面的策略，以解决中国人口老龄化问题。 关键词：人口老龄化;中美对比;成本;对策
中图分类号：F840.67 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0052-02
年满60或者65岁以上的人口称为“老年人口”，60岁以上的人口超过10%或者65岁以上的人口超过7%，则称为老龄化社会。李建新[1]、彭希哲[2]等均提出全球老龄化问题的趋势，指出人口老龄化问题将成为人类社会的常态。美国未来二十年内，65岁以上的人口将约在20%。而中国老龄化的问题尤为严峻。1999年以来，我国进入了老龄化社会，通过国家统计局编《2011中国统计年鉴》，我国的老龄化人口从2001年的7.1%增长到2010年的8.87%[3]。根据我国老龄办在2015年9月公布的最新数据显示，截至2014年，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%，未来二十年平均每年增1 000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的1/3。莫龙[4～5]通过大量数据研究中国老龄化超前指数，预测2040年中国将出现老龄化人口的高峰。通过这些数据可以看出，中国目前已经严重处于老龄化社会。
一、老龄化原因
美国人口老龄化的原因一是美国人寿命延长，二是美国家庭出生率降低。现在美国人平均寿命在78岁，而在十年后有可能提高到80岁;而出生率逼近历史最低。
中国人口老龄化主要有三个因素：第一，中国人的寿命已经大大延长。世界历史预期寿命从40～70岁，美国用了约一百年，中国只用了不到五十年。第二，中国的计划生育取得了重大胜利。第三，经济的快速发展。王志宝通过近二十年来中国老龄化的区域差异及演变，得出了经济发展与老龄化的显著相关性，经济发展也是中国老龄化的重要推动性因素。
因此，寿命延长和出生率降低是中美老龄化共同的原因，但中国的情况较美国严重得多，加之中国经济的快速发展，生活及医疗水平迅速提高，更加重了中国老龄化问题。
二、老龄化的成本
作为一般情况，老年生活的经济支出主要包括三个方面：一是医疗费用支出，二是养老服务支付，三是老年日常生活费用。
美国有超过1/3的联邦政府预算花在超过65岁以上的老年人身上，社会安全部门对于退休者的支出每年为7 000多亿美元，医疗保险超过5 000亿美元，还在迅速增加，并且一年付给各年龄层穷人的补助30 000亿美元中有超过1/3付在65岁以上老人身上。如果采取现在的福利政策，美国现在的工资税高于中位数工资的15%，预测未来十年内将提高到25%，而中国招生考试网。 对于中国来说，需要借鉴美国的成功经验，同时考虑本国的实际情况，改变中国一些现有的政策：
1.适当延长退休年龄，充分发挥老年人力资源优势
老年人需要有能力和意愿适当延长退休年龄。美国已经废除了70岁强制退休的条文。对中国来说，延长退休年龄更重要。美国等早期进入老龄化社会的国家的退休年龄早就提高了，相比之下，我国的退休年龄还是在刚刚解放时制定的，直到近一两年才有逐步延长的设想。
2.增加财富的透明度，向富人收取高税
美国21世纪时，其工资税已经达到了40%，依靠如此高的税收来维持老年服务的成本。另外，美国富人很多将财富最后捐给了社会。但中国情况有所不同，目前大部分工薪阶层的工资并不高，如果也采用40%的工资税，生活会受到极大影响。相反，中国一些富人收入过高，占有社会财富的比例过大，特别还有一些隐性收入，这样会加大社会两级分化及不稳定因素，因此应增加全社会的财富透明度，向富人收取高税，补充我国用于老年人生活的资本。
3.完善社会保障，选择合理的养老制度
老年生活重要的支出之一是医疗费用。这就要求社会健全老年医疗保障制度，使老年人不致因为疾病导致经济危机。同时，要建立针对老年人医疗管理机构，培养一批专门从事老年医疗保健的卫生工作者，特别在社区配备必要人员，为包括老年人在内的社区成员提供医疗保健服务。另外，要注意老年人再学习和再教育工作，重视老年人的文化教育，对老年人进行健康再教育，包括保健常识、护理知识、应急措施等，提高老年人的生活质量。
4.逐步放宽现行的生育政策
缓解老龄化问题主要是经济手段，也是必须手段，但要辅以人口手段，逐步放宽生育政策。这样既能缓解老龄化问题，也可将人口对社会经济的压力控制在可控范围之内。
5.积极发展老龄产业，开拓老年消费市场
中国老年人口基数大、发展快，而针对老年人的老龄产业则严重滞后。一些专家预测，全国老龄消费者中每年有100亿的购买力没有实现，所以老龄产业是个大市场[7]。就中国目前情况而言，不仅缺乏养老机构，而且缺乏专门为老年人提供服务的专业医护人员，更缺乏具有老年健康知识的护理和服务人员。
四、结论
1.寿命延长和出生率降低是中美人口老龄化共同的原因，但美国老龄化持续时间长、发展慢，而中国人口基数大、老龄化发展快，加之中国生活及医疗水平迅速提高，使中国的老龄化问题较美国严重得多。
2.比较美国老龄化的经济成本构成，中国社会保障相对不完善，城乡差异较大，使中国老龄化问题给经济带来的压力要比美国大得多。
3.对于中国来说，需要借鉴美国的成功经验，同时考虑我国实际情况，适当延长退休年龄，完善社会保障制度，增加富人税收，逐步放宽生育政策，开拓老年消费市场，同时还要大力提高我国生产力水平，发展高新技术，提高劳动生产率，保持经济持续健康发展，才能很好解决我国老龄化的问题。
参考文献：
[1] 李建新.国际比较中的中国人口老龄化变动特征[J].学海，2005，（6）：15-19.
[2] 彭希哲，胡湛.公共政策视角下的中国人口老龄化[J].中国社会科学，2011，（3）：121-138.
[3] 中国统计年鉴（2011）[K].北京：中国统计出版社，2011.
[4] 莫龙.1980―2050年中国人口老龄化与经济发展协调性定量研究[J].人口研究，2009，（3）：10-19.
[5] 莫龙.人口老龄化对中国人口发展战略的制约及对策[J].人口与发展，2013，（1）：52-63.
[6] 杜鹏，王武林.论人口老龄化程度城乡差异的转变[J].人口研究，2010，（2）：3-10.
[7] 莫龙.中国的人口老龄化经济压力及其调控[J].人口研究，2011，（6）：27-42.
美国人口与住房比例(五)
投资选择、人口结构与房价上涨
摘要：过去10年间，太仓市经济、人口结构都发生了明显变化，多个因素交织在一起，推高了太仓市房价，引发市民对房价持续上涨的担忧，但是通过对太仓市人口结构的变化、市场供求平衡等影响房价关键因素的分析，可以发现现有的条件不足以支撑太仓市房价持续上涨。 关键词：太仓；房价；人口结构
经济增长的同时，伴随着物价上涨，在过去10年间，物价上涨中的典型代表是房价上涨。房价持续过渡上涨带来了很多负面影响，不利于经济健康发展。为了维持经济社会稳定，控制房价快速上涨，国家出台了一系列政策进行调控，包括限购、限贷、征收房产税、加紧建设保障房、甚至直接限制房价等措施，但是市场反应不佳，从调控效果看，房价基本陷入了上涨――调控――上涨――调控的恶性循环，很多政策都没有达到预期的效果，房价离人们的心理预期也越来越远。
对于房价上涨，有很多观点，有人认为是城镇化促进了房价上涨，大量农村人口进入城市，住房需求增加，推高了房价；也有人认为是大量的货币供应，促使货币资金流向了房地产市场，成为天量货币的蓄水池；也有人从当前的土地制度出发，认为政府不断抬高土地转让的价格，推高了房屋的建设成本。无论是哪一个原因，一个事实就是，在过去多年间的房价一直是上涨的，直到2014年，房价上涨的速度终于趋缓。
究竟是什么原因一直推动房价上涨，本文以江苏太仓市为例，研究推高房价的原因是否可持续。太仓是一个典型的中国沿海地区县级市，城镇化程度较高、工业经济实力雄厚，居民人均收入水平高，2013年地区生产总值达到1002.28亿元，城镇居民人均可支配收入43 364元，综合实力排在全国百强县前十名。这样的城市可以说是四五线城市中的一个代表，以这样一个城市为例可以较好地验证同类城市房价的发展趋势。
一、太仓房价上涨的原因
（一） 经济增长
在过去10年间太仓市经济保持了高速增长，在2003年，太仓地区生产总值才210亿元人民币，到2013年已经增长到了1002.28亿元人民币，增长了4.77倍，经济增长同时带来了居民可支配收入的不断提高，同期太仓居民可支配收入从每年人均12375元，增长到每年43364元，增长了3.50倍（见图1和图2）。
图1太仓地区生产总值2003-2013年增长趋势
Fig.1 Taicang GDP Annual Growth Trend of 2003-2013
居民收入大幅度增长，提高了居民购买力，这是保证太仓房价持续上涨的最根本的原因，对比图1和图2，在过去10年间，太仓居民购买力是足以支持房价上涨的。
（二）投资需求
图3 太仓房价2007-2013年的变动趋势
Fig.3 The Change trend of Taicang House Price of 2007-2013
在过去10年间，特别是在2007年之后，房价出现了较高速度增长（见图3），于此相对比的是整个股市出现了下跌。2007年底上证股市出现了历史最高点，之后一路下跌，特别是从2010年往后，基本维持在2000点上下震动。而太仓住宅房价从2007年时均价不到4000元，涨到2013年的8200元一平方米，房价上涨了2.1倍。显然在这段时间内投资房地产的回报率远远高于股票。因此在居民不断提高的投资能力下，从理性投资角度看，能够提供足够回报率的房地产市场是必然会吸引大量的投资者。一旦居民将房地产投资作为优先选择时，房地产市场需求就会增加，进而会推高房地产价格。
（三）人口结构
在过去10年间，另外一个推高太仓房价的是人口结构的变化。相对于苏州地区其他的几个县级市，太仓人口规模比较小，人口基数不大。但是在过去10年间，太仓经济发展，吸引了大量的外来常住人口在太仓工作生活，太仓市常住人口规模集聚增加，在2003年太仓有52.75万常住人口，到了2013年达到70.7万人，是2003年的1.34倍（图3），常住人口增加了三分之一强（见图4）。常住人口稳定增加，不管是自行购置还是租赁房屋，势必增加对住房需求，改变市场的供求状况，房价上涨得到了合理的支撑。
图4 太仓2007-2013年户籍人口与常住人口的变动趋势
Fig.4 The Change Trend of Taicang Household Registration and Resident Population of 2007-2013
二、太仓市房价上涨的可持续分析
房价持续上涨需要有内在动力和外在的吸引力，无论是居住需求、还是投资需求、或者市场供给与需求趋势，任何一个因素的改变都有可能导致市场需求发生明显的变化。
（一）人口结构已经发生变化
在苏州市范围内太仓市属于人口规模偏小的地区，2013年太仓市户籍人口仅仅47.45万人，从2003年到现在总共增加了2.34万人，2007年至今只增加了1.07万人。另外常住人口从2003年至今增加了17.95万人，其中从2007年至今增加了4.89万人，特别是从2010-2013年常住人口总数是负增长的，2013年的常住人口少于2010年的规模。
太仓已经进入老龄化社会，通常国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。在2013年太仓市47.45万户籍人口，中60周岁以上老人为13.23万人，占总人数27.89%，远远超过了老龄化的标准，目前太仓的老龄化程度是整个苏州地区是最高的，这一趋势还在加剧。
户籍人口基数少，老龄化程度加剧，外来人口持续减少，从中长期看，住房需求势必不断减少，购买动力会明显下降，从人口结构角度看，是不支持太仓房价继续上涨的。 （二）居民收入增长幅度将会趋缓
从房价增长幅度看，2013年房价相对于2007年，太仓商品房价格从4285.59元每平方米涨到2013年的8588.95元每平方米，增长了2.00倍；住宅价格从3942.27元每平方米增长到了8200元每平方米，增长了2.08倍，年均增长率达到了12.25%，这要远远高于市场一般投资的收益率。也超过了太仓人均居民可支配收入的增长率，同期太仓人均可支配收入从21576元，增长到43364元，增长了2.01倍。一方面，可以看出居民有能力支付较高的房价，另外一方面从某种角度看，居民收入增长速度都被房价增长速度吞噬掉了。从长期来看，房价上涨抵消了居民收入上涨，会影响到居民在其他领域的消费能力，会影响到居民的生活水平，这对经济可持续发展是不利的。
经过30多年经济高速发展，特别是最近几年，居民收入增长速度比较快，能够赶上房价增长的幅度，但是对于居民可支配收入增长来讲，难以一直保持两位数的增长速度。特别是中国经济经过长达30多年的高速增长后，即将进入一个结构性调整阶段，经济增长速度也会随之调整，居民收入增长的速度也会调低，无法支撑不断高涨的房价。
（三）市场供给需求平衡发生改变
从2007年开始，截至2013年，太仓总共新开工建设了10340562平方米的商品房（其中住宅面积是7240136平方米），同期累计销售商品房面积是7363351平方米（其中住宅5358757平方米），销售面积中包括期房面积（见表1）。这就意味着在过去7年间开工建设的商品房还有2977211平方米没有销售出去，包括1881379平方米的住宅，按照2012年太仓人均住房建筑面积44.78平方米计算，1881379平方米的住宅可供42000人居住，考虑到2007年至今只增加了1.07万户籍人口，常住人口从2010年之后一直在减少，另外太仓城市化率在2013年达到了为64.48%，农村城市人口转换的空间已经很小了，因此保守估计，要增加这42000人至少需要10年左右的时间，在不考虑现有住宅空置率的情况下，消化掉这些住房需要很长的时间。
结论
太仓市房价虽然在过去10余年间增长幅度较大，但是随着老龄化加剧，外来人口减少，居民可支配收入增长趋缓，房地产供大于求的趋势越来越明显，房地产投资需求也会向理性投资转变，类似城市高房价是不可持续，有三点要特别注意。
第一，政府不能再把房地产作为推动经济发展的主导产业。房地产市场面临一个重大转折，要允许房地产市场进行一次调整，适应经济社会环境的变化。如果政府试图以政府行为干预房地产，势必积累该行业的风险，催生更大的房地产泡沫，对经济长期健康和金融市场稳定造成冲击。
第二，在现有的条件下，居民不应该把住房投资当做一个最佳的投资选择，现有的房价中存在一定的泡沫，在主要支撑房价上涨的因素发生转变后，投资房地产不可能带来更好收益，如果房地产行业不能软着陆，出现硬着陆，泡沫破灭，投资的损失会更加严重。
第三，房地产市场和金融市场密切联系，现在购房是建立在信贷基础上的，很多购房者透支了未来的收入，房地产市场进入转型时期，一定会出现一些不可控的因素，蔓延开去，会影响到金融市场稳定，美国次贷危机发生就是和房地产市场有很重要的关系，监管部门需要加强对房地产市场以及与之相关的金融业务监管，防患于未然。
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美国人口与住房比例(六)
人口老龄化背景下我国住房需求变化趋势与养老地产发展研究
摘 要：人口结构变化对住房市场需求会产生一定影响，本文从我国人口老龄化的现状出发，指出了家庭养老和社会养老模式下老年人的住房需求偏好和需求特点，在分析我国养老地产现状的基础上，提出了促进养老地产发展的思路和建议。 关键词：老龄化；住房需求；养老地产
Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.
Key Words：aging population，housing demand，pension real estate
中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2013）11-0028-05
收稿日期：2013-10-15
作者简介：杨巧，女，中南财经政法大学金融学院房地产研究所讲师，经济学博士，研究方向为房地产市场、房地产金融。
联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的界定为：当一个国家或地区人口中60岁及以上人口所占比例超过10%，或65岁及以上人口所占的比例超过7%，则属于人口老龄化国家或地区。从发达国家发展历史看，人口老龄化对国家经济发展、公共政策设计、居民生活水平的影响不亚于工业化、城市化进程所带来的影响。改革开放以来，制度红利与人口红利的释放使得中国经济进入快速发展的轨道，而随着人口结构拐点的到来，理论界与实践界对我国人口老龄化所带来的系列问题进行了研究。住房市场在国民经济中具有重要位置，近年来的住房市场调控政策大多从需求角度出发，人口结构变化会对住房市场需求产生系列冲击。本文拟从人口老龄化的角度分析这一趋势对住房市场需求产生的影响，为养老地产业的发展提供有效建议。
一、中国人口老龄化现状
（一）老龄化程度指标
按联合国国际人口学会标准，2000年我国65岁及以上年龄人口比重达到7%；同年第五次人口普查结果显示，2000年60岁及以上人口比重为10.33%，两项指标均意味着从2000年开始我国正式步入人口老龄化阶段。2010年第六次全国人口普查数据显示，全国60岁及以上老年人口已达1.7765亿，占总人口的比重达13.26%，当年65岁及以上人口总数为1.1894亿，占总人口比重为8.9%。
我国老龄化程度近年来呈上升趋势，但从全国水平看，这一指标远低于其他国家。世界银行数据显示，截至2011年底，美、英、法、德、日5国65岁及以上人口比例分别为13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金砖四国中巴西、俄罗斯和印度65岁及以上人口比例分别为7.19%、12.76%和4.99%，考虑到我国严格执行计划生育政策，因此从当前数据来看，无论与发达国家还是发展中国家相比较，老龄化程度均相对较轻。
虽然从整体水平上看尚可，但国内个别城市老龄化问题已较突出。以一线城市中的北京和上海为例，上海市老年人口和老龄事业发展数据显示，截至2012年底，沪籍60岁及以上老年人增至367.32万人，占全市总人口的25.7%，65岁及以上老年人口245.27万人，占总人口的17.2%；截至2011 年底，北京市户籍总人口1277.9 万人，京籍60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，65岁及以上老年人口177.6 万人，占总人口的13.9%。此外，从65岁及以上人口的区域分布来看，城市、镇和乡村65岁及以上人口占到老年总人口的比例分别为26%、18%和56%，经济不发达的农村地区老龄人口所占的比重却最高。
从以上数据可以看出，虽然从全国范围看，我国人口老龄化程度尚不算太高，但一方面存在人口老龄化的地域差异，结构性特点较为突出，另一方面我国人口基数大，整体比例虽不高，但老龄人口的总数量较多。
（二）老龄化速度指标
国际上通常以65岁及以上人口比重由7%增加到14%所需要的时间来反映人口老龄化的速度，从发达国家老龄化的历史看，日、美、英、德、法这5个国家65岁及以上人口比重由7%增加到14%分别经历了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我国建国以后出现的第一次人口生育高峰，这期间出生的人口从2014年开始将依次达到65岁，即仅保持当前速度，我国人口老龄化的速度也远快于美、英、德、法4国。从联合国2010年的估计和预测看，2020年中国65岁及以上人口比重将提高到13.6%，2030年达到18.7%，2040年达到26.8%，2050年则会高达30.8%。此外，如表1数据所示，截至2012年底，65岁及以上人口占总人口的比重已达到9.4%，2000—2012年间65岁及以上人口数量年均增长3.1%，人口老龄化的速度快于全国总人口的增加速度。和目前老龄化严重的发达国家比较，我国的人口老龄化呈现速度快、来势猛的特点。
（三）社会经济影响指标
随着我国老龄化社会的到来，老龄人口呈现总数量高、区域分布不均衡、人口老龄化速度快的特点，这为社会养老事业和经济增长也带来了巨大的压力。用来测度老龄化对社会经济影响的指标包括少儿抚养比、老年抚养比和总抚养比。表1数据中显示，2000年后我国老年抚养比呈不断增长趋势，截至2012年底，老年人口抚养比达到12.7%，与老年抚养比的增长相对应，近年来少儿抚养比不断下降，且下降速度远快于老年抚养比的下降速度，这也使得总抚养比指标呈现下降趋势。从今后趋势来看，计划生育的执行、人口寿命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步迈入老年，将进一步带来少儿人口的减少和老年人口的增多，这也是导致我国人口年龄结构从成年型向老年型再进一步向高龄化发展的根源。 从其他国家发展历史看，经济发展与老龄化基本同步，对老龄化产生的影响能从经济上负担。而我国人口老龄化超前于经济发展阶段，人口老龄化与经济发展不同步。在老龄化问题最为严重的日本，65岁及以上人口比例达到7%、10%、14%时，人均GDP数据分别为1967美元、11335美元和38555美元；而我国2000年进入老龄化社会时，人均GDP为840美元。同时，2011年数据显示我国人均GDP水平远低于金砖四国中的巴西、俄罗斯，也低于65岁及以上人口占比相当的新加坡和斯里兰卡。未富先老的格局对社会保障与公共财政支出提出了更高的要求，也会对劳动力供给质量、居民消费结构和经济增长水平造成一定影响。
二、人口老龄化对中国住房市场需求的影响分析
我国当前的人口老龄化状况决定了其对经济系统各环节各部门的影响会持续增加，而在这个过程中，人口老龄化对住房市场的影响主要表现在需求领域。
（一）家庭养老模式下住房市场需求
比较第五次和第六次人口普查结果（见表2），可以看到这10年间城市家庭户数增加迅速，2000年城市一代户家庭占家庭总户数的比例为28.4%，2010年这一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代户家庭、三代户家庭数量的增加倍数分别为0.23和0.32。一代户家庭数量的迅速增加有婴儿潮一代成家后独立成户的因素，另一方面独生子女政策与城镇化进程也使得大量二代户家庭在子女异地求学或者工作后形成空巢家庭。从全国数据来看，2010年一代户中65岁以上的一个老人户和只有一对老夫妻的家庭户数量相比2000年增长了一倍，北京市和上海市这一数据分别增长了1.21倍和0.69倍。中国老龄科学研究中心2000年和2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据也显示，无论城镇还是乡村，老年人①独立居住比例呈上升趋势，2000—2010年，城镇空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，农村由37.9%上升到45.6%，增幅均较为显著，其中城镇独居老年人比例由7.4%上升到8.6%，农村从8.3%上升到10.6%；城镇仅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，农村从29.6%上升到35.0%。
人口老龄化背景下家庭分裂速度的加快使得开发商进行住房市场需求研究时需要进行进一步的细分。北京润土咨询公司《2012中国城市养老居住模式报告》显示，在来自于上海、北京、石家庄、济南的1000个样本中，平均的养老金金额为2600多元， 60%的老人希望与自己的子女居住在同一小区或邻近。这一调查结果显示，老年群体仍倾向于和子女距离较近的家庭养老模式。对于城市空巢家庭老人来说，虽然大多拥有自己的房产②，但是房屋建成年代较早，房屋质量和功能已经老化，也没有老年人生活所需的电梯、健身等设施，单独居住并不方便，且当前人口流动的状况使得很多空巢老人与子女并不在同一城市，在大多数老人和子女更倾向于居家养老的模式下③，将原有房屋在二手市场上变现，而在与子女生活较近、环境熟悉的城市和区域购置房产是其较优选择，此类住房需求的特点在于需求区域集中在大中城市、需求产品类型上偏好中小户型，此外对居住环境和房屋设施有一定要求。而对二代和三代户家庭，子女与老人共同居住，除了房屋功能分区、户型设计减少互相干扰的要求外，在小区设施和物业管理上也需要提供针对老年人群体的服务。
表2：全国不同规模的家庭户类别（城市）（户）
[＼&一代户＼&二代户＼&三代户＼&四代户＼&2000年＼&24089165＼&49344394＼&11168865＼&286614＼&2010年＼&52968879＼&60675840＼&14703720＼&312275＼&]
（二）社会养老模式下住房市场需求
随着老龄人口规模的迅速上升，传统的家庭养老模式难以满足多样化和专业化的养老需求，社会化养老服务体系亟待发展。国务院《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》提出，到2015年，中国将实现每千名老年人拥有养老床位30张，即3%的老年人要在专门的养老机构养老。这一比例意味着到2015年，中国需要近700万张养老床位，而截至2010年底，中国只有314万张养老床位。养老床位供给稀缺为养老地产的发展提供了空间。
老龄人口年龄不断增长，家庭的421结构使得家庭养老负担不断加大，老人年纪越大，对社会化养老的需求也越高。根据社会化养老需要提供的护理水平的难易程度由高向低排列，社会需要的养老地产项目包括老年康复中心、养老服务中心、养老院和托老所几类。老年康复中心服务对象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，养老服务中心针对要求较高水平的生活照料和全面医疗护理服务的老人，养老院和托老所的服务对象为生活基本自理、身体较为健康的老人。从服务对象的差异性可以看到，未来我国社会化养老不仅面临需求总量快速上升的特点，还有着各类不同层次的需求，需求结构在不断细化中。当前社会养老在我国主要依赖政府出资建设的养老院与福利院，随着老龄人口的增多，需要改变当前供给主体单一的格局，鼓励企业进入，保障养老床位的供给并提供多样化的养老服务。
综合起来，无论是在家庭养老还是社会养老模式下，老年人对住房功能上的需求已不仅仅是居住功能，还包括医疗护理、生活休闲、文化沟通、精神与价值诉求等方面的要求，因此从需求特点出发进行的养老地产开发，除了从设计上要能满足老年人对居住的安全性和私密性的要求外，还需要建立完整的医疗服务体系、较为丰富的运动娱乐配套和方便学习交流的场所环境等。
三、我国养老地产的发展现状
（一）养老地产产品类型与运营模式单一
从目前养老地产业的项目定位和运作情况来看，主要产品类型包括老年公寓、老年社区。养老公寓是在住宅小区内，专门规划出几栋楼，按照老年人居住的要求来设计并建造，将居家养老和小区针对老人的物业服务相结合，如北京万科“幸福汇”下的活跃长者住宅，专为老年人设计，并在小区内有配套“活跃老人之家”，由专业养老团队上海亲和源运营管理，为老年人生活、医疗等提供服务；老年社区与老年公寓类似，但老年社区项目出售后并不对居住者有年龄等限制，建筑设计上也兼顾了老年人和家庭成员共同居住的需要，如北京太阳城，项目设在北京顺义，户型设计考虑共同居住需要，多为大户型，针对老年人的项目配套包括大型康体中心、社区农庄、老年大学等。从养老地产业项目运营模式看，有全销售模式、销售+持有模式、会员制管理模式和只租不售模式。全销售模式下，一次性收回投资资金并实现利润；销售+持有模式下，部分项目完全出售回笼资金，解决资金瓶颈后，部分项目和配套对外出租获取长期经营收益；会员制管理模式通过会员卡的销售，使购买者获得一定期限内的居住权；租赁模式下根据租住者承租时间、租住者的生活自理状况和健康状况分级别收取租金。 从国内养老地产项目类型和运营模式看，目前养老地产业的产品类型较为单一，定位主要针对高收入老年群体；由于缺乏成熟的开发经验和盈利模式，养老地产项目大多采取全销售或者销售+持有模式以期快速收回投资实现利润，采取会员制管理的上海亲和源项目和只租不售模式的燕达国际健康城项目均受制于土地使用权性质（前者为公共建筑用地，后者为医疗用地）而不能出售，亲和源通过会员卡形式一次性购买20—30年房产使用权来收回投资实现利润，燕达国际健康城从出租经营情况来看收益较差，投资回收期较长。
（二）养老地产亟待金融支持
养老地产涉及的产业链较长，投资规模大，投资回收期较长。在其规划、投资、开发、持有、运营和服务环节都需要金融业提供支持。
从国际经验看，养老地产融资模式较为多样化。养老地产的开发管理主体包括三大类：投资商、开发商和运营商。以美国为例，开发商根据投资商或运营商的要求为其定制开发养老地产项目，并按照事先约定的价格将项目出售给对方；投资方有私募基金、非盈利性组织和REITs几类，私募基金面向机构投资人，关注资产升值收益，非盈利性组织主要利用政府补贴并接受捐赠资金用于补贴中低收入群体，解决这一群体老年人的住房问题，REITs强调资产的长期持有，以获取持有期内的稳定租金收益和资产的长期增值为目的；运营商则利用自身的管理经验和管理的规模效应盈利。由于资金来源多样化和长期化的特点，再加上税费减免和贷款利率优惠，国外养老地产业的发展有着足够的金融基础。
当前参与我国养老地产发展的主体主要是房地产公司，此外还有部分保险公司也在进行养老社区的开发与建设④。养老地产业具有复合性，管理组织也较为复杂，其产业链的各环节都需要金融业的支持。从定位看，目前我国养老地产业投资商、开发商和运营商的角色存在重合，金融业对养老地产的支持仅在前期开发环节体现，并且金融支持方式较为单一，主要来自银行贷款，支持力度也较小。
四、我国养老地产发展方向建议
人口老龄化对住房市场需求总量、需求区域、产品结构和配套要求均产生一定影响，当前养老地产业的发展还存在一定问题，需要进一步从需求角度出发来推动其发展。
（一）完善推动养老地产发展的政策和商业环境
发展养老地产是解决老龄化社会老年人养老问题的重要思路。政府应促进和完善当前的政策体系和商业环境。如设立有效的养老地产行业进入退出机制，将老年住宅建设纳入政府居住区规划管理控制范围等，目前国家出台有《老年人建筑设计规范》这一指导性文件，但缺乏具体明确的ISO标准，实践中还需要将设计规范的实施与城市规划、土地利用管制等结合起来。养老地产的发展需走产业化的道路，因此在商业环境的培育上，还可通过税收减免、支持企业上市融资、利率优惠或贴息等方式促进金融业对该行业的支持。最后政策设计上应鼓励非盈利机构的成立，接受社会捐赠和政府拨款，以社区义工等形式提供服务，改进独居老人的生活质量。
（二）从需求特点出发促进养老地产供给类型的多样化
从我国实践出发，今后需要建立以家庭养老为基础，社区服务为依托，社会养老为补充的服务体系。不同的养老方式对居住的要求也存在差异，以此为前提，养老地产的供给也应分别基于家庭养老和社会养老角度对住房要求的特点出发。在家庭养老地产产品上，向日本学习，推进大型社区的“住宅适老化”，除了在老年公寓和老年社区的户型设计上注重居住的舒适性、安全性（如卫生间扶手杆的设计、厨房与餐桌的距离较近、楼房通道的无障碍通道设计等），还要在社区和物业服务中提供必要有效的医疗设施、活动设施、老人看护及餐饮服务等，让独居老人和几代户家庭都有较好的居住体验。在社会化养老地产项目供给上，老年康复中心、养老服务中心、养老院和托老所分别针对有着不同要求和支付能力的养老群体，政府福利型的社会养老模式主要应集中力量针对中低收入和积累少的老年人群体，通过政策优惠等方式鼓励民间资本进入中端市场提供社会养老地产产品。
（三）促进养老地产运营主体的独立化和连锁化运作
养老地产的运营需要专业的管理服务经验，目前国内养老地产业的后续运营主体和投资人、开发商的角色是重叠的，大多数项目出售后的后续管理无法得到有效保证。由于养老地产产品消费过程中不仅是房屋使用价值的维护，还需要提供各方面的专业服务，因此需要有独立专业的运营主体来完成。从规模效益角度看，连锁化的运作模式也有利于有关运营主体降低管理成本，分摊经营开支，总结提炼管理经验，进一步促进养老地产业的发展。
（四）以“反向住房抵押贷款”金融创新产品推动养老地产业的发展
老龄人口数量不断增加的现实下，传统养老观念也在改变。在推动养老地产行业发展的过程中，可以考虑引入反向住房抵押贷款这一金融创新产品，老人将产权房反向抵押给金融机构，以此获得养老院的居住权益，费用由金融机构承担，金融机构委托房屋银行对房屋进行日常出租管理，获取房屋租金。该模式既可以推动社会化养老业务的发展，又有利于金融机构的业务创新和房屋中介的业务拓展，老年人也比较能够接受以个人房屋产权换取社会专业化养老服务的模式。
注：
①该调查针对的老年人年龄为60岁及以上。
②2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》对城镇老年人在住房、居住意愿与环境方面的调查结果显示，城镇老年人拥有自己产权住房的为75.7%，属于子女的为14.8%，租公房为4.9%，租私房为1.6%，其他占3.0%。
③2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》显示，城镇老年人愿意住养老机构的比例2000—2010年10年间从18.6%下降到11.3%，农村老年人则从14.4%下降到12.5%。
④中国人寿在河北廊坊投资1000亿元在建设中的养老社区，合众人寿投资100亿建设的合众健康社区等项目。
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（责任编辑 耿 欣；校对 XQ，GX）
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