房地产评估收益法

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房地产评估收益法(一)
房地产评估 收益法

欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。

第16讲 收益法(2)

第三节 净收益

一、净收益测算的基本原理

收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。

(一)、基于租赁收入的测算净收益

基于租赁收入的测算净收益公式为：

净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用

＝有效毛收入－运营费用

其中：

净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。 潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。

潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平 其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入

收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。

有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。具体的原因见教材P285页。

运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。

净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即： 净收益率=1-运营费用率

(二)、基于营业收入的测算净收益

当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。按营业收入测算净收益与按租赁测算净收益的区别主要是：(1)潜在的毛收入变成了经营收入；(2)要扣除归属于其他资本或者经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者正常的利润(为劳动创造的，而不是房地产产生的)。应注意的是按租赁收入测算净收益，由于归属于其他资本或者经营的收入在房地产租金之外，即实际上已扣除，所以不再扣除归属于其他资本或者经营的收益。

注意：净收益是房地产本身产生的收益。

二、不同收益类型房地产净收益的求取方法

不同收益类型的房地产主要分为：(1)出租的房地产；(2)营业的房地产；(3)自用或者尚未使用的房地产；(4)混合收益的房地产。【房地产评估收益法】

(一)、出租型房地产的净收益求取方法

出租型房地产的净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用

租赁收入＝租金收入＋租赁保证金或者押金的利息收入

具体测算过程参加教材P287页。

(二)、营业型房地产净收益的求取方法

营业型房地产最大的特点是业主与经营者合一，租金与经营者的利润没有分开。

(1)商业经营型房地产的净收益求取

商业经营型房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

(2)工业生产型房地产的净收益求取

工业生产型房地产的净收益为产品销售收人扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

(3)农地的净收益求取

农地的净收益是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、农舍费、农具费、投资利息、农业税、农业利润等。注：农业税已取取消，不再扣除。

(三)、自用或尚未使用房地产的净收益求取

自用或尚未使用房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或者暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此，其净收益不用单独计算，否则就重复了(上述话应记住，做计算题时要用)。此部分收益可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

(四)、混合收益的房地产净收益求取

(1)将费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，然后加总，再减去总固定费用。

(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

(3)将混合收益的房地产看作各种单一收入类型房地产的简单组合，然后依据各种的收入和费用求各自的净收益，最后将所有净收益求和。

例如：一层作为餐馆，二层为住宅出租或者一层作为商店出租，若干层作为办公室出租，若干层作为公寓出租的房地产。

三、求取净收益时对有关收益的取舍

(一)、有形收益和无形收益

房地产的收益可以分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉、增强企业的融资能力以及获得一定的避税能力等。在计算房地产净收益时，既要考虑房地产的有形收益，也要考虑各种无形收益。

在实际估价时，有形的收益已在租金中考虑，不再单独考虑；无形收益一般

AV，通过降低报酬率或资本化率来考虑。例如，对于无限年收益价格公式(6)：Y

只有适当降低报酬率Y，就可以增加收益价格V。

(二)、实际收益与客观收益

房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是现状条件下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作为估价的依据。

估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。

具体说明参加教材P290页内容。

例20：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月出租，租赁期为5年，可出租的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。该类房地产的报酬率为9%。测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

解：

分析：(1)要测算2005年的正常价格，可以将始时点设在05年，因为从02年10月1日开始出租，租期为5年。因此，05年后剩余租期为2年，即06年、07年，从08年后认为是空置；(2)因为要测算05的价格，所以剩余期限为40-4年＝36年；(3)从下图很容易得出A1和A2均为32.40万元；A为36万元，t＝2年，n为36年。

(1)商店一层价格测算

租赁期限内年净收益＝200m2×180元/m2×(1－25%)×12个月

＝32.40万元

租赁期限外年净收益＝200m2×200元/m2×(1－25%)×12个月【房地产评估收益法】

＝36万元

一层的现金流量图：

36万元

32.40万元 32.40万元 36万元 36万元

05.10.1

06.10.1 07.10.1 08.10.1 09.10.1 40年

V

选用公式及为：

t

Vi1AiA1[1] itnt(1Y)Y(1Y)(1Y)

32.4032.4036.001[1] 224042(19%)(19%)9%(19%)(19%)

＝375.69万元

(2)商店二层价格测算

年净收益＝200×120×(1－25%)×12

＝21.60万元

选用公式及计算 VA1(1) nY(1Y)

21.601(1) 9%(19%)404 

＝229.60万元

(3)计算该商店的正常价格

375.69＋229.60

＝604.90万元

例21：某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2，约定租赁期为10年，月租金固定不变，为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，计算目前承租人权益的价值。

解：

分析：承租人约定租金与市场类似写字楼的租金差值，可视为承租人的净收益。承租人目前的权益价值，即为剩余租期的现值。从题意也可以得出：

(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年

(2)年净收益A＝(100-75)×500×12个月＝15万元

(3)Y＝折现率＝10%

(4)计算V VA1(1) Y(1Y)n

12.001(1) 710%(110%) 

＝73.03万元

要注意的是：有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者的关系是：

有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值

五、净收期限和净收益流模式

(一)、收益期限的确定

收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用权期限结束的时间。

收益期应在房地产的自然寿命、法律规定(如土地使用最高年限)、合同约定(如租赁合同)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，估价对象的收益期为房地产的剩余经济寿命，其中土地的收益期限为土地使用剩余年限。

对于土地与建筑物同体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或者与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益年限，并可选用收益期为有限年公式。

建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，并选用收益期限为有限年限公式，然后加建筑物经济寿命结束后，

建筑物经济寿命

土地使用年限长于建筑物经济寿命情况

(二)

、净收益流模式

房地产评估收益法(二)
房地产估价报告(市场法和收益法)

房地产估价报告

估价项目名称：吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星 宇之悦

委托估价方：长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代表人徐旖旎

受理估价方：城建学院房地产资产评估有限公司

注册房地产估价师：畅畅 （注册证书编号：4219970926） 陈晨（注册证书编号：4220040512）

估价作业日期：二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日 估价报告编号：新星宇之悦房估报字[2013] 1354号

目 录

致委托估价方函 .................................................... 1

注册房地产估价师声明 .............................................. 2

估价的假设前提和限制条件 ........................................ 4

一、本次估价的假设前提 ........................................... 4

二、本次估价的限制条件 ........................................... 5

房地产估价结果报告 ................................................ 7

一、委托估价方 ................................................... 7

二、受理估价方 ................................................... 7

三、估价对象概况 ................................................. 7

四、估价目的 ..................................................... 9

五、估价时点 ..................................................... 9

六、价值定义 ..................................................... 9

七、估价依据 ..................................................... 9

八、估价原则 .................................................... 10

九、估价方法 .................................................... 12

十、估价结果 .................................................... 13

十一、估价人员（专职注册房地产估价师） .......................... 14

十二、估价作业日期 .............................................. 14

十三、估价报告应用有效期 ........................................ 14

估价技术报告 ....................................................... 14

一、个别因素分析 ................................................ 15

二、区域因素分析 ................................................ 17

三、市场背景分析 ................................................ 20

四、最高最佳使用分析 ............................................ 21

五、估价方法选用 ................................................ 22

六、估价测算过程 ................................................ 23

附 件 ............................................................. 36

一、委托估价合同 ................................................ 36

二、估价对象区位示意图 .......................................... 41

三、估价对象照片 ................................................ 41

四、委托方提供 .................................................. 41

五、委托方提供 .................................................. 42

六、委托方《企业法人营业执照》复印件 ............................ 42

七、估价师资格证书复印 .......................................... 42

致委托估价方函

徐旖旎女士：

我公司于2013年12月2日接受您的委托，对吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2013年12月2日收到您提供的项目相关资料后，组织人员于2012年12月2日至2012年12月13日对估价对象----吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合您提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦房地产在2013年12月13日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值总价RMB1331377万元，大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；单价RMB6656.89元/平方米，大写金额：每平方米人民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分。

特此函告！

城建学院房地产资产评估有限公司 法定代表人：畅畅 2013年12月13日

注册房地产估价师声明

对本估价报告我们特作如下郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。【房地产评估收益法】

二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、注册房地产估价师畅畅、陈晨于2013年12月2日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。

八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以

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