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不动产登记工作亮点(一)
不动产登记条例有何亮点
不动产登记条例有何亮点 明确统一了不动产登记的范围和类型
一是对不动产登记和不动产的基本概念予以明确界定。《条例》规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。二是明确了登记的不动产权利范围。充分体现程序法为主、兼顾实体法的立法定位，以《物权法》所有权、用益物权和担保物权的 分类为基础，在继承现行相关法律规定的不动产物权基础上，进行归类融合，适度“化学反应”，以罗列的方式列举了集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有 权、森林和林木所有权等十大项、十余种权利类型，明确了不动产登记的物权体系，基本实现了全覆盖，统一了登记范围。三是明确了不动产登记的类型。将不动产 登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。
明确统一了不动产登记的机构和人员
一是落实了国务院关于机构统一的要求，明确了不动产登记机构的设置。《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门统一负责指导、监督全国不动产登记工作； 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。确保了各 层面登记机构的统一和上下对口，强化了登记机构的法律地位。二是明确了登记机构的管辖范围，落实了《物权法》“属地登记”的原则，同时，实事求是地明确界 定了例外的特殊情形。《条例》规定，不动产登记由不动产所在地的县级不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所 属各区的不动产登记。对于跨县级行政区域的不动产登记，规定了分别办理、协商办理和指定办理。三是明确了登记人员和队伍建设管理的要求。《条例》强调，不 动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记人员的管理和专业技术培训。突出强调了不动产登记 人员的专业性和职业性，对登记人员的专业知识和技术培训等做了原则性要求，为建立一支专业化、高水平的不动产登记人员队伍，确保不动产登记质量和水平，提 供了制度保障。 明确统一了不动产登记簿
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根本依据。《条例》以专章的方式，从登记簿的统
一、内容、编制、介质、保管及救济措施等重点环节，建构了不动产登 记簿的法律制度体系。一是明确了要统一登记簿。规定不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。二是明确了不动产登记簿 “物的编成”原则。规定不动产登记以不动产登记单元为基本单位，不动产单元具有惟一编码，这为不动产权籍调查和 不动产登记簿册设计提供法律依据。三是明确了登记簿的内容。主要包括权利的自然状况、权利状况、权利限制、提示事项等，即不动
产物权的主体、客体和权利内 容。四是明确了登记簿的介质形式。指出不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿惟一、合法 的介质形式。五是着重强调了登记簿的公信力。规定不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记 簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。六是明确了不动产登记簿的统一管理要求。规定不动产登记簿要由不动产登记机构统一管理、永久保存，并指定专人负 责，建立健全相应的安全责任制度。做出这样的规定，也表明包括不动产登记簿在内的不动产登记资料有别于一般的档案资料，必须由不动产登记机构统一管理。 明确统一了登记的程序要求
《条例》对登记程序的规定，落实了党中央、国务院简政放权、构建服务性政府的根本要求，彰显了简化程序、高效便民的基本原则。一是充分尊重申请人意愿。 规定了依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时，《条例》还列举了可由当事人单 方申请的具体情形，形成了目录清单，确保公开规范。二是明确了登记申请提交的材料。为便于当事人提起登记申请，《条例》对登记申请提交的材料进行了概括列 举，并规定登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。同时，规定登记机构要在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本 等信息，切实便民利民。三是明确了登记审查程序。突出强调了当场审查受理和简化高效的原则，明确登记机构对登记申请要当场做出回应，如果不受理还要向申请 人书面说明原因，未当场书面告知申请人不予受理的则视为受理，这样的制度安排可以最大限度地方便企业和群众，避免在不动产登记受理申请中的推诿扯皮。同 时，规定了不动产登记机构的查验和实地查看职责的具体内容，通过法定职责，促使登记机构必须作为，确保登记的公信力和权威性；明确了登记时限要求，规定不动产登记机构应自受理申请之日起30个工作日内办结登记手续。
明确统一了登记信息平台和查询服务制度
一是明确登记信息平台建设与互通共享的责任主体与客体范围及要求。《条例》明确规定，国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平 台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享；同时，规定国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享，明确了不动 产登记机构以及不动产管理部门在统一的不动产登记信息管理平台上实现信息的实时互通共享机制。这一制度设计下，既方便了群众依法查询不动产登记资料，也便 于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登 记内容的真实性和市场交易安全。二是明确登记资料查询复制的主体权限及保密责任主体等要求。《条例》规定，权利人、利害关系人享有依法查询、复制不动产登 记资料的权利，同时对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范，规定了查询人对查询信息的保密义务，进一步细化了《物权法》的内容，彰显了不动产登 记资料的社会化服务价值要义。
明确了不动产登记有关法律责任
为确保登记质量，提升登记公信力，《条例》从申请人、登记机构、信息共享单位及其工作人员等不同层次主体出发，分别明确规定了相关法律责任。例如，对登记机构工作人员虚假登记等滥用职权、玩忽职守行为，伪造变造不动产登记证书等行为，以及非法泄露或利用不动产登记资料行为，分别规定了相应的民事、行政和刑事责任。同时，还特别重申了《物权法》错误赔偿责任制度。 明确了《条例》施行前后有关工作的衔接过渡要求
为维护群众物权权益的稳定性、连续性，《条例》规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。考虑到土地承包经营权工作开展的现实状况，《条例》规定过渡期内的农村土地承包经营权登记，按照国家有关规定执行。同时，《条例》明确指出，本条例实施前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。体现了按照《物权法》第十条规定，授权《条例》对不动产统一登记有关内容做出规定的法律权威性。
不动产登记工作亮点(二)
《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(一)
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《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响（一）
作者：陈亚菁
来源：《中国房地产·综合版》2015年第06期
编者按：今年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》 （以下简称《条例》），对登记机构、登记范围、登记类型、登记程序及信息利用均做出了与以往规章不同的规定，这些规定必将对不动产登记实务产生很大的影响。为了正确贯彻实施《条例》，做好登记工作，我刊特约作者撰写系列文章，自本期起连载。文章将主要分析《条例》实施后对登记实务带来的影响，并就如何正确执行《条例》的规定提出建议意见。
本文所指登记主体是指履行登记行政职能、承担登记法律责任的机构，随着机构的整合、上级主管部门的变化，登记主体也将发生重大变化，在提供登记服务、信息利用服务中登记主体应如何正确行使职能、做到依法且高效呢？首要解决的就是主体认定问题，主体的确定将直接影响登记业务的有序开展、登记结果的责任承担。
一、登记发证主体发生重大整合
《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理，特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同，由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前，不但土地和房屋分别由不同机构办理登记，而且仅就土地登记而言，不同性质的土地权利或主体，是由不同的登记部门办理的，导致发证主体也不同。以无锡为例，农村土地经营承包权是由农委办理的，集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府，国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面，形成了三类完全不同的登记发证主体，即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况，在我国一些地方，集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责，国有土地上的房屋登记管理中，具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位，这些不同单位从事登记业务，有的是基于地方性法规授权办理，有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关，导致业务口径不一致，登记效率低下，登记风险也时时发生。
《条例》第六条规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使，而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定，各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式：一种是县（市）国土资源局为不动产登记机构，为一级机关法人，不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处；另一种是隶属于县
不动产登记工作亮点(三)
《物权法》在不动产权属登记方面的亮点
讲稿之二【不动产登记工作亮点】
《物权法》在不动产权属登记方面的亮点
及权属机构的应对策略
《物权法》的实施必将对现行不动产登记制度带来一定的影响。房屋是最主要的不动产，作为房屋权属登记部门，我们有必要认真学习、透彻掌握《物权法》的相关精神，正确应对《物权法》对房屋权属登记带来的影响和考验。
一、《物权法》在房屋权属登记方面的亮点
1. 明确了房屋权属登记的效力
《物权法》对不动产物权的变动采用了登记生效主义，规定经依法登记后发生效力，并且规定了物权生效的临界点，即自记载于不动产登记簿时发生效力。同时，《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明，所记载的事项如果与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。这理顺了房产登记簿与房屋权属证书之间的关系，也为登记簿的公示公信提供了良好的基础，从而使得房产登记簿具有了较强的公信力。
2. 强化了权属登记机构的审查责任。
《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责。虽然没有明确提出必须进行实质审查，但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权力，表明准实质审查应成为登记机构的主要倾向。实质审查是登记生效主义条件下依公示公信原则提高登记公信力的必然要求，从而使保护善意第三人的利益也有了法律基础。
3. 有利于减少权属登记机构的不规范行为
《物权法》特别规定登记机构不得有的行为，包括要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记，超出登记职责范围的其他行为。特别是为了防止登记机关利用登记多收费用，切实减少不动产权利人的经济负担，《物权法》对登记收费标准作出了明确规定。
4. 丰富了物权登记的形式
为适应我国不动产交易的市场需要，解决不动产登记过程中可能出现的争议，《物权法》确认了更正登记、异议登记和预告登记这三种新的登记制度。更正登记和异议登记制度是针对不正确登记的补救制度，预告登记制度则可以有效防止不动产交易中出卖人“一物二卖”，保护买受人的合理期待。
5 . 有助于尽快建立登记信息公示、公开制度。
《物权法》第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。这为建立登记信息公开制度提供了法律依据，从而有利于为不动产市场交易提供全面准确的信息服务，切实发挥保护交易安全、警示交易风险、降低交易费用、提高交易效率的功能，维护正常的不动产流转秩序。
6. 明确了登记机关的赔偿责任
房屋权属登记机构因登记错误造成当事人损失的赔偿责任，在以往的法规中并没有明确规定。这也导致大量的行政诉讼案件在当事人胜诉后，即使确认了房地产登记机构存在过错，当事人也得不到赔偿。而依据新出台的《物权法》，登记机构就登记错误导致的他人损害，无论何种原因，均应当承担赔偿责任。登记机构先行赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这种赔偿方式与登记机关在一定程度上实施实质审查的方式是相辅相成的，有助于完善登记责任制
度。这对于规范不动产登记活动秩序、强化登记机关的责任、保障不动产登记的公信力，充分实现不动产登记的法律价值和社会价值，有着十分重要的意义。
7. 为建立统一的不动产登记法奠定了基础。【不动产登记工作亮点】
我国目前没有统一的不动产登记法，实践中是按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记，存在着登记体制不一、登记机关多头负责的混杂局面。既不利于当事人进行不动产登记和查阅，也为房地重复抵押等不正当行为留下了制度隐患，影响正常的不动产交易秩序。《物权法》第十条明确提出国家对不动产实行统一登记制度，从而为逐步建立统一的不动产登记法提供了法律依据。
二、《物权法》对房地产权属登记机构的考验
《物权法》出台之前，各地房地产权属登记所依据的国家性法规主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法律对房屋权属登记机构的职责规范不够明确，使得权属登记机构存在的操作空间较大。《物权法》对权属登记机关哪些该作为、哪些不该作为以及登记错误该承担什么样的责任都有了明确规定，这对权属登记机关及时转变观念、调整相关登记程序和环节提出了新的要求，将使其在提高登记质量、加大审查力度、错误赔偿责任等方面面临考验。
1. 提高服务质量和效率的考验。 《物权法》出台以后，权利主体的权利归属意识会进一步增强，对车位、阁楼等之前权利归属较为模糊的部分将会细化，许多之前未登记的部分将会以某种形式通过登记来确权，房地产权属登记机关的业务量会相应加大，对效率的要求就会相应提高。同时，权利主体对登记机关保证和提高房屋权属登记质量和服务质量都有了明确的法律依据，因此房地产权属登记机构的压力会进一步增大，迫切需要在较短的时间内主动适应《物权法》的相关规定，迅速提高服务水平和服务效率。
2. 房地合一统一登记的考验。
就全国而言，房地合一统一登记的城市不多，但《物权法》明确提出了国家对不动产实行统一登记制度。由于涉及行政体制改革，房地合一很难在短期内全面实现，但不管是从理论分析还是具体实践中的情况来看，房地合一统一登记都是大势所趋。其实“房屋权属登记机关和土地权属登记机关都不反对合并，反对的只是把自己合并到对方去”。房地合一首先面临的是思想上的考验：能否切实转变观念，从谁合并谁的圈子中跳出来，树立大局观，从切实保护权利人的合法权益、方便群众办事的角度认识房地合一的问题。同时，房地合一统一登记将给房地产权属登记制度带来深刻的制度变化，这对如何扎实地做好基础工作带来考验：统一登记势必需要在整合原有数据的基础上统一登记平台，目前各登记机关已经各自形成了一个比较庞大的数据库，这些数据能否顺利实现关联，需要各登记机关改进技术，扎实做好各项基础工作。
3. 设立不动产登记簿的考验。
《物权法》确立了登记簿的法律地位，增强了登记的公信力，公示作用明显提高。而由于1997 年建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，因此房产登记簿的地位和作用没有得到相应的重视，各房屋权属登记机关对登记簿也没有形成统一的格式，甚至有些登记机关只有房产档案而没有单独设立登记簿。《物权法》的实施将要求房屋权属登记机关设立规范的房产登记簿，而且必须提高权属登记的质量，以确保登记簿的基础性地位和公信力。
4. 登记种类调整的考验。
更正登记、异议登记和预告登记的地位在《物权法》中得到确认和提高，使权属登记机关的登记责任进一步加大。更正登记和异议登记往往涉及权属争议，权属登记机关能否建立健全相关操作规则，谨慎处理好这类登记业务，避免或减少成为被告的风险将是一大考验。预告登记制度虽已在一些地方实行，但权利人预告登记的意识并不是很强，预告登记的范围和作用还有很大的提升空间。权属登记机关如何更好地推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，需要采取相应措施。【不动产登记工作亮点】
5. 权属审查要求提高的考验。
前文述《物权法》明显偏向于实质审查。然而不管是从目前房屋登记机构自身所具备的执法权限、审查技能、人力配备等条件来看，还是社会所要求的提高登记效率的倾向来看，要做到实质性审查都存在很大的困难。另外随着权属审查要求的提高和权属审查深度的增加，登记的成本也将进一步增加，对登记机关如何提高工作效率、加快工作节奏、简化办事程序、缩短办事周期、调动员工积极性等方面都是一个较大的考验。
6. 担保物权制度发展的考验。
《物权法》对担保物权制度采用了全新的立法思路，强调权利的静态归属与动态利用并重，既保障债权的实现，又充分利用担保物本身价值，即物的使用价值和交换价值都得到充分实现。登记机关能否跟上担保物权立法思想的发展，充分实现抵押物的使用价值和交换价值，逐步简化抵押登记程序，提高抵押登记效率，满足多种抵押登记形式，并有效规避由此带来的风险，是一个更高更新的考验。
7. 不动产善意取得制度的考验。
《物权法》承认了不动产也适用善意取得制度。因此，即使登记机关的登记存在瑕疵，善意第三人依据该生效登记获得的不动产所有权也将得到承认和保护，而受损害的权利人只能请求处分人赔偿损失。由于以前登记机关的瑕疵登记行为适用《国家赔偿法》，只有登记机关直接侵犯相对人的财产权才行使赔偿，而造成第三人善意取得的权属登记一般是登记机关依申请而作出，因此登记机关只承担间接责任而不是直接责任，一般不用赔偿。而新出台的《物权法》要求登记机关先行赔付，这与之前可以撤销善意第三人的不动产证书且不用承担直接赔偿责任相比，登记机关承担的责任和风险进一步加大。
8. 建筑物区分所有权的考验。
《物权法》用“建筑物区分所有权”替代了“异产毗连房屋”的概念，并采用“三元论”学说分为专有权、共有权和共同管理的权利。专有权比较容易界定，而“专有部分以外的共有部分”则外延比较广泛。《物权法》只是对车位（车库）、物业管理用房等争议较大的建筑物归属进行了原则性规定，对于会所、产权式商铺等权属如何划分并未涉及。这些共有部位如何界定、面积如何测量、权属如何登记等问题都需要制定更具可操作性的实施细则和登记办法。
9. 行政行为赔偿的考验。
《物权法》明确权属登记机构的行为赔偿责任，既可以增强登记机构的责任感，又可以更好地保护相关权利人的合法权益。然而在具体实践中，赔偿责任的归责原则、赔偿的额度以及赔偿的实现途径等方面可能会存在一定的争议。首先，在归责原则上，是采取过错责任原则还是无过错责任原则。《物权法》的规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”倾向于无过错责任原则。但是如果登记错误并非由于登记机关的过错造成，比如登记人提出虚假申请，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，特别是“善意”与“恶意”无法预知的情况下，这时登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。其次，在赔偿的额度方面，虽然目前的登记机构属于行政机关，但《物权法》未提及国家赔偿的问题，只是适用普通的侵权损害赔偿责任，即一般侵权责任。国家赔偿有赔偿额度的限制，而一般侵权责任完全按照损害的大小来赔偿。虽然《物权法》在保障受损害当事人获得赔偿救济权利最大化的同时，也赋予了登记机构在赔偿后可以向造成登记错误的人追偿的权利，但这对登记机构有失公允。由于不动产价值较大，动辄几十万、上百万元，房屋权属登记机构每年要完成数万起登记，即使是万分之一的出错率，其赔偿额度对目前的登记机构来
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