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个人住房贷款风险(一)
个人住房贷款的风险及防范
个人住房抵押贷款的风险及防范
10级航空市场营销 林莹 1010102051010
摘要：随着我国经济体制改革的不断深入和我国住房问题的不断锐化，我们除了解个人住房贷款的现状的情况下，还要知道个人住房抵押贷款的风险及防范。
关键词：个人住房贷款的含义 现状 风险 防范
中国人“家”的观念很重，因此，要拥有自己的房子，才会有一种落叶归根的“归属感”和“幸福感”。但是我国的房价几乎是老百姓消费不起的。而住房又是人们的基本生活保障，住房的条件与我们的生活质量息息相关。近年来，房价的居高不下，让许多普通老百姓“望房兴叹”。作为当代的大学生，我们也许在不久的将来也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解个人住房抵押贷款的基本知识，其风险和防范，既可以更好的保障我们自己的利益，也可以维护好市场经济的平稳运行。下面让我们来看看我国的住房贷款业务的发现现状，我们所以面临的风险和如何做好防范措施。
一 、我国个人住房抵押贷款业务的含义
住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
二、我国个人住房抵押贷款发展现状
1、低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展
我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。
2、贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患
近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明 1
都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。
3、我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制
为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。
三、个人住房抵押贷款风险类型
1.国家政策风险
我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。
2.法律制度风险
目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。
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3.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：
（1）被迫违约
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
（2）理性违约【个人住房贷款风险】
理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
（3）恶意骗贷
一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。
（4）提前还款
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
4.抵押风险
（1）抵押处置风险
当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会 3
遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
（2）抵押物价格风险
包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
5.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。
6.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。
7.管理风险
在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。
8.操作风险
操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务 4【个人住房贷款风险】
轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
四、防范个人住房抵押贷款风险的对策
1.落实信贷责任制
落实各项贷款责任如经营责任、审批责任等建立充分的信息披露制度加强内外监管有效地降低商业银行的道德风险同时建立起不良贷款责任认定和追究制度使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。
2.提高贷款审查力度和管理水平
贷款人在接到借款人的贷款申请后应该对借款人的信用状况进行严格审查对于不同资信度的借款人应采取不同的贷款安排贷款人向借款人提供贷款后应按协议催收贷款在整个贷款偿还期间借款人如有违反贷款协议的应立即采取相应的措施进行处理。
3.借款人违约风险防范
针对购房者存在违约可能性我们应从以下两点入手一是银行在接到购房者的贷款申请后需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定二是对置业者的资信进行审核。
4.通过保险降低风险
保险是一种风险转移的工具通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失同时贷款人也可投保住房贷款保险防止借款人不能如期还款的损失。
5.银行对风险的控制
银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款稳妥发展二手房贷款市场首付款比例应当依据借款人还贷风险确定不宜一刀切要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核加强按揭贷款抵押登记审查积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。
6.采取利率可变性发放贷款的方式
其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整与我国现行的浮动利率相比它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
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个人住房贷款风险(二)
个人住房贷款风险防范 课后测试
个人住房贷款风险防范
课后测试
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单选题
1. 下列不属于假按揭的基本特征的是： √
A
B
C
D 没有特殊原因，滞销楼盘突然热销 借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款 借款人首付款非自己交付或实际没有交付 借款人集体中断还款
正确答案： B
2. 下列不属于假按揭的危害的是： √
A
B
C
D 扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险 扰乱了正常的房地产市场秩序 严重损害真正购房人利益，影响社会稳定 担保机构的利益受到了严重侵害
正确答案： D
3. 关于借款人主体，下列说法错误的是： √
A【个人住房贷款风险】
B
C
D 未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理 银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请 在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象 对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制
正确答案： B
4. 关于我国住房置业担保，下列错误的是： √
A 我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展
B C
D 住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用 住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用 与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势
正确答案： A
5. 北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房： √
A 3年
B 4年
C 5年
D 6年
正确答案： C
6. 在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是： √
A 履行受托合同约定的义务
B 接受公积金所有人及缴存单位的查询
C 接受有关监督部门的行政监督
D 与住房公积金管理中心共同承担贷款风险
正确答案： D
7. 下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是： √
A 委托人的特定化
B 贷款用途的特定化
C 借款方式的特定化
D 借款人的特定化
正确答案： C
8. 下列不属于个人住房公积金委托贷款所涉及的三个基本法律文件的是：
A 住房公积金委托贷款代理协议 √
B
C
D 住房公积金委托贷款担保合同 委托贷款通知单 住房公积金委托贷款借款合同
正确答案： B
9. 商业银行要对按揭项目进行严格审查，重点审查项目“五证”的真实性，下列不属于“五证”的是： √ A
B
C
D 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 建设工程安全许可证
正确答案： D
10. 根据国家税务总局2006年12月发布的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，取得销售（预售）许可证满多少年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算： √
A
B
C
D 1年 2年 3年 4年
正确答案： C
判断题
11. 资本和流动性存在不足的银行往往采取鼓励客户加速还款的营销策略，以期在整体上获得更多收入。 √
正确
错误
正确答案： 正确
12. 期房抵押期间，购房人向银行抵押的是物权的抵押，同时也是权益的抵押。 √
正确
错误
正确答案： 错误
13. 对按揭项目，商业银行要重点监测项目建设进度、销售情况及产权办理情况等。 √
正确
错误
正确答案： 正确
14. 房地产经纪机构和经纪人员可以在允许的范围内赚取房屋成交差价。
正确
错误
正确答案： 错误
15. 资产支持证券可通过内部或外部信用增级方式提升信用等级。 √
正确
错误
正确答案： 正确
√
个人住房贷款风险(三)
个人住房贷款风险点
个人住房贷款风险点
一、贷款申请受理风险点
1、由于受理了未予我行签订相关按揭合作协议的房开企业担保的按揭客户，导致贷款出现风险；
2、由于借款人主体资格不合规、还款能力较弱、还款意愿不强、购房行为虚假以及担保措施无效，造成贷款出现风险；
二、尽职调查风险点
1、由于贷前调查人员对按揭业务政策掌握不透彻或违反流程操作，导致贷款出现风险；
2、贷前调查人员对借款申请人提交资料完整性、有效性、真实性审阅不细致，导致贷款出现风险；
3、由于未按规定双人对借款人（含配偶、保证人）进行贷前调查，造成贷款出现风险；
4、由于贷前调查人未对借款人（含配偶、保证人）
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