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法院是否受理福利分房的纠纷(一)
法院不应受理单位内部分房纠纷
法院不应受理单位内部分房纠纷
一、案 情
赵A系中国煤炭××公司(以下简称中煤公司)退休人员，其一家原承租中煤公司一居室住房一套及赵A之夫单位二居室住房一套。1995年，中煤公司决定将三居室产权房一套调给赵A居住。同年11月10日，双方签订协议。同年10月25日中煤公司给赵A开出分配住房证。赵A搬入三居室后，双方对协议内容中约定赵A应交出一套一居室还是应交出一居室和二居室各一套发生争议。后中煤公司以赵A违约，只交出一居室未按协议约定交出二居室，没有居住使用三居室住房的合法手续为由，要求腾房。
二、原审处理
一审法院经审理认为，中煤公司与赵A签订协议后应依约履行，中煤公司分给赵A三居室住房后，赵A未按协议约定交给中煤公司两套房已违约，且双方未就三居室住房签订租赁契约，赵A对该三居室已不再享有合法的使用权。故判决判决，赵A等于判决生效后十五日内将争议的三居室一套腾空交中煤公司，同时搬至赵A家原承租的二居室及一居室居住，驳回原、被告其他诉讼请求。判决后赵A等不服，提出上诉。二审维持原判。
三、再审处理及评析
再审认为，民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系，中煤公司与赵A之间具有行政隶属关系，双方不属平等主体。依据最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属人民法院主管工作的范围。北京市高级人民法院1994年4月18日《关于房地【法院是否受理福利分房的纠纷】
产案件受理问题的意见(试行)》中规定的属法院管辖的几种情况，也不包括本案这种情况。本案系因中煤公司分房给赵A过程中发生的纠纷，属单位内部分房而引起的腾房纠纷，系单位内部行政事务，不属人民法院受理范围。原判对本案进行实体处理属适用法律错误。故作出裁定，撤销一、二审判决，驳回中煤公司的起诉。
本案的关键点在于对单位内部房地产纠纷相关规定的理解与掌握。最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条确定了单位内部房地产纠纷不属法院主管的原则。但是，北京市高级人民法院1994年4月18日《关于房地产案件受理问题的意见》(试行)中规定了涉及单位与职工之间房地产纠纷法院应受理的几种例外情况。具体包括：房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法院解决的;单位分配给职工的房屋被其他职工强占、被侵权人向法院起诉的;住用单位公房的职工离开单位后，与原单位为房屋的使用权发生纠纷，双方有协议或我市有规定的。因此，如何理解和适用最高院法发
[1992]38号通知，界定单位内部房地产纠纷的概念，划定单位与职工之间房地产纠纷法院受理的范围，是解决本案的关键。
判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。在房地产审判实践中，关于单位与职工之间的房地产纠纷可归纳为五类：第一类为单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷;第二类为单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的纠纷;第三类为职工调离单位后引起的占房、腾房纠纷;第四类为职工在配偶单位另购住房后引起的占房、腾房纠纷;第五类为单位与职工因租房而引起的纠纷。其中第一类为真正意义上的单位内部房地产纠纷，不属法院主管和受理的范围。主要包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案(包括职工对所分配房
屋位置、面积、楼层等)不服而引起的占房、腾房纠纷等。这类纠纷中，单位与职工之间不是平等主体间的民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系。首先，主体不平等。单位与职工之间具有行政隶属关系，双方身份地位不平等，单位一方是在建房、分房中拥有绝对决定权的行政管理者，而职工一方在该纠纷中是被管理者，单位完全有权依据自己的规矩采取内部强制措施作出决定和执行，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。其次，该类纠纷从内容上看，也不属因人身或财产权益发生的民事权益纠纷。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事法律的调整，职工对住房并不享有所有权或使用权，职工在分房中所享有的权益(包括居住楼层、面积等)是与其工龄、级别等联系的，是依据政策而享有的住房福利，因此而发生纠纷，纯属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法院起诉，法院也不应主管和受理。但需要说明的是，房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法院解决的，法院应予受理。因为，此时职工抢占的房屋并未分配，职工抢占构成对单位的侵权，单位作为产权人起诉，法院应予受理。另外，单位分配给职工的房屋被其他职工强占，被侵权人向法院起诉的，法院也应予以受理。因为这纯属平等民事主体因房屋使用权受到侵犯发生的侵权纠纷，法院应予受理。第二类纠纷，单位与职工之间实质上是房屋买卖民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，法院应予受理。因为在这类纠纷中，双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体。虽然在工作关系中双方之间主体不平等，职工服从单位行政管理，但在特定房屋买卖关系中双方之间是平等的民事主体关系。单位给职工无偿居住房屋，实行房改后，将房屋又出卖给职工，虽然是依据政策进行，也是职工应享有的福利待遇，但是双方之间因房屋买卖发生纠纷，应属普通民事权益纠纷，法院应依法受理。这类纠纷虽然是因体制改革或住房制度改革引起，但这只是这类纠纷发生的原因，并不能因此改变该纠纷的民事性质。当然，如职工与单位仅因房屋福利政策发生争议，不应由法院受理，应通过行政途
径解决。第三类纠纷实质上是职工调离单位后发生的原物返还民事法律关系。首先，职工调离单位后，双方已解除工作关系，不再是管理与被管理的不平等关系，而是平等的民事法律关系主体。其次，职工在调离单位时，应将其占有、使用的单位房屋返还给单位，否则，单位作为房屋所有权人完全可以起诉职工返还房屋。这类纠纷应属法院受理范围。第四类纠纷属于职工违反政策而引起的房屋侵权民事法律关系。在这类纠纷中，双方在诉讼主体上是平等主体，理由同第二类纠纷。单位按照政策应落实职工住房，但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。职工违反政策是判断侵权的依据，并不是决定案件性质的依据，法院对这类纠纷应依法受理。第五类纠纷纯属租赁合同关系，法院应依法受理。因为单位与职工是在自愿平等的基础上签订租房协议，在房屋租赁关系中双方是平等民事主体，因履行租赁合同而发生的纠纷，法院应予受理。因此，北京高院《关于房地产案件受理问题的意见》(试行)中列举的几种法院应受理的单位与职工之间房地产纠纷情况，都是单纯的房屋产权人或承租人行使对房屋的民事权利的行为，并非单位行使其行政管理权的行为，特别是最后一种情况，职工离开原单位，与原单位已不再具有行政隶属关系，因此发生的纠纷，法院应予受理。
本案原审法院的受理依据为中煤公司与赵A就分房签订了协议，但这仍是中煤公司行使其行政管理权的一种方式，双方之间仍是一种不平等主体间的行政管理关系，属第一类所述的单位内部房地产纠纷，应适用最高院法发[1992]38号通知第2条规定，法院不应主管和受理。因此，将双方有协议作为法院受理单位内部分房纠纷的根据，缺乏法律依据。
法院是否受理福利分房的纠纷(二)
本案单位分房 法院应否受理
本案单位分房 法院应否受理
案情：
刘某系中国建设银行九江市分行退休干部。在其任职市分行办公室主任时，在市区内分得一套住房。1997年，刘某调任建行庐山支行任行长，任职期间从支行分得庐山日照峰住房一套居住。1995年，因该房改建，刘某经单位同意搬入建行市分行于1987年购买的庐山大林沟路二室一厅的住房居住，当时双方均未明确是临时居住还是分房。1996年，刘某在市分行办理病退，并从市分行领取退休工资。然而，令刘某不解的是，自1999年开始，建行市分行以刘某在市区内已分有住房并且已不在庐山工作为由多次要求刘某退出庐山大林沟路的住房，双方协商未果。于是，中国建设银行九江市分行一纸诉状将刘某知上法庭，要求刘某退出该房，并赔偿损失6000元。
判决：
一审单位胜诉，刘某不能居住
一审法院经开庭审理后认为，原告中国建设银行九江市分行主张被告刘某对诉争房屋只是临时居住，并举证证明被告在市区已分有一套住房，因而再无福利分房资格。被告亦未能提供证据证明诉争之房屋属单位分房。所以此案系侵权纠纷之诉，属人民法院爱理范围。被告在原告要求其搬出诉争房屋后，置之不理，仍然占用该房屋，侵犯了原告对该房的所有权，被告应停止侵占，迁出该房。原告要求被告赔偿损失6000元，因其未能提供证据证实，故不予支持。据此，一审判决：限被告刘某在判决生效后五日内迁出其侵占的庐山大林沟房屋。【法院是否受理福利分房的纠纷】
刘某在收在判决书后表示不服认为，自己去庐山任职不是临时的行为，因此分给自己的住房也就不存在临时居住的问题。而且1996年自己在办理病退时，有一位老行长退出了滨江路的一套住房，自己于是便向单位提出要求将庐山大林沟的住房和此前在市区分得的住房一并退出，搬到老行长退出的该房居住的请求，但未获同意。因此，自己与单位之间的纠纷纯属单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷。刘某遂上诉于九江市中级人民法院。【法院是否受理福利分房的纠纷】
二审撤销原判，不应受理此案
二审法院经过开庭审理后认为，此案实属因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，为单位内部公房使用权纠纷。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》及有关规定，单位内部公房使用权纠纷不属于人民法院主管工作的范围，即不在人民法院受理的民事案件范围之内。被上诉人中国建设银行九江市分行无程序上的诉权，一审法院以侵权纠纷对本案作出实体判决不妥。故九江市中级人民法院作出撤销原判，并驳回被上诉人中国建设银行九江市分行起诉的终审判决。
点评：
随着我国当前经济的发展和住房制度、土地使用制度的改革，有关房屋和土地使用方面的纠纷在数量上和纠纷种类上有增多的趋势，出现了许多值得重视和研究的新的情况和新问题。最高人民法院针对这种情况发出了关于房地产案件受理问题的通知，规定：一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产
所在地人民法院的行政审判庭依法受理。三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
无论是个人还是单位，在自己权益受到不法侵害时，应当正确地运用法律，这样才能切实、有效地保护自己。
法院是否受理福利分房的纠纷(三)
因单位内部建房分房等引起的占房腾房等房地产纠纷
因单位内部建房分房等引起的占房腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围
争议焦点：
因单位内部建房分房等引起的占房腾房等房地产纠纷，是否属于人民法院民事案件的受理范围？
主要案情：
原告（被上诉人）：甲市乙厂 被告（上诉人）：刘某某
2005年6月，甲市乙厂经研究决定拆除厂区内的一排单位房屋，并要求居住于该房屋内的包括该厂退休职工刘某某在内的所有住户在2005年7月20日前搬走。该厂还规定，计划拆除的房屋可由单位职工拆除，拆除下来的建筑材料归拆除职工所有，但职工必须向乙厂交纳拆房费若干元。后刘某某向乙厂如数交纳了拆房费，但刘某某只拆除了该排房屋其中的几间，其余的房屋包括自己居住的房屋均未拆除并仍然居住于原房屋内。
甲市乙厂与刘某某协商未果后向甲市某基层人民法院起诉，要求刘某某搬出乙厂。 一审中，刘某某声称其原居住的房屋系享受单位福利分房所得的全产权房，但未能提供相关证据，刘某某遂败诉。
刘某某不服一审判决向甲市中院提起上诉。在二审中，刘某某声称其原居住的房屋系向乙厂承租所得。甲市中院审理后认为因单位内部建房分房等引起的占房腾房等房地产纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围。
合肥物权律师邹岿认为最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条明确规定了单位内部房地产纠纷不属法院主管的原则。法理在于在该类纠纷中，甲市乙厂和刘某某之间是不平等主体之间的行政管理关系而不是平等主体之间的民事法律关系，也不是因为人身权或财产权而发生的民事权益纠纷，故该类纠纷不应受民法的调整，而仍应由原单位或原单位上级主管部门解决。
综上，合肥物权律师邹岿认为甲市乙厂和刘某某之间关于腾退刘某某原居住房屋的纠纷确实不属于人民法院民事案件受理范围，人民法院对该诉请应当不予受理或驳回起诉。但人民法院对除刘某某原居住房屋外，刘某某对拆除其余房屋的义务应当完全履行的诉请应当予以支持。二审判决书的判决内容也完全印证了合肥物权律师邹岿的观点。
编写律师：（合肥法律顾问律师网）主持：合肥著名资深民商经济类法律 专家邹岿律师（手机13805696068）。
法院是否受理福利分房的纠纷(四)
因单位分房引发的纠纷是否属于法院主管的范围
案名：唐某某与孟某、贵州大学占有物返还纠纷抗诉案 【抗诉机关和受诉法院】
抗诉机关：贵州省人民检察院
受诉法院：贵州省高级人民法院
【基本案情】
申请人（一审原告，二审被上诉人）唐某某，汉族，女，贵州大学教师，住贵州省贵阳市三民东路43号5单元1号。
被申请人（一审被告，二审上诉人）孟某，女，1958年9月25日生，汉族，贵州省人民医院职工，住贵州省贵阳市安云路8号2栋1单元12号
被申请人：贵州大学（一审被告，二审上诉人）住所地：贵阳花溪
法定代表人：陈叔平，校长
唐某某与孟某的前夫姜某某原系贵阳煤炭工业学校员工，在职期间分别分到贵阳市安云路8号1栋2单元6楼11号和贵阳市安云路8号1栋1单元6楼12号福利房屋一套（该两套房屋相邻）。1993年起学校开始进行房改，双方均购买了所分房屋的部分产权，姜某某调离学校后于1995年与孟某离婚，协议将所分房屋分归孟某所有。1997年学校对教职工宿舍进行外加修一间（约l6平方米），校方收取相应修建费用。1998年6月29孟某与学校分管后勤工作的副校长孔黔平达成协议：“为支持煤校工作，我同意煤校领导的意见，将93年已交款购买的朝南一间住房与现有的新建的朝北的房屋对换，多余面积仍按93年交款时的政策计算房价”，孟某与孔黔平分别签字。尔后学校将协议上明确由被申诉人孟某退出的朝南一间房屋（13.86）平方出售给了唐某某。1998年加修房屋工程结束时，学校及唐某某曾找过孟某要求腾让房屋，一直未果。唐某某于1999年5月31日取得包括争议房的《房屋产权证》。孟某也取得《房屋产权证》，但产权证上没有包含争议房屋。唐某某在找学校和孟某索房无果先后于2000年及2009年向法院提起诉讼。要求孟某、贵州大学返还房屋。
【原审裁判】
云岩区人民法院（2000）云民初字第395号民事裁定以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》三“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”之规定驳回了唐某某的起诉，唐某某不服，向贵阳市中级人民法院上诉，贵阳市中级人民法院仍以此理由驳回了唐某某的上诉。
2000年11月8日，唐某某补交了该房的土地收益金并取得了该房的《国有土地使用证》和《准入许可证》。2009年8月唐某某将贵州大学、孟某列为被告以占有物返还纠纷提起诉讼，诉至云岩区人民法院，请求判令二被告交付13.86平方米房屋一间。云岩区法院（2009）云民一初字第873号民事判决认为：唐某某已于2000年11月8日已完成包括孟某现占有的13.86平方米在内的房改房的全部购买手续，并经依法登记取得了相应权属登记证书，足以证明唐某某对上述房屋具有民事意义上的所有权，其占有，使用等权益应受到法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第5条、第75条、第117条第1款、及《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第34条、第39条的规定，判决如下：（1）孟某应于本判决生效之日起45日内将唐某某《房屋产权证》上所登记的位于贵阳市云岩区安云路8号的13.86平方米房屋交还给唐某某。（2）驳回唐某某的其余诉讼请求。
孟某不服，以争议房屋是其交纳改造费后取得的，而非与贵州大学对换，贵州大学又将其已付款的房屋卖给唐某某的行为是错误的，自己并未侵权为由向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院认为，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知规定，因单位内部建房，分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。本案中，唐某某所主张的13.86平方米房屋，系原贵阳煤炭工业学校（即现在的贵州大学）在未处理完其与孟某的还房事宜时，即将争议之房卖给唐某某而导致的纠纷，故本案系因原贵阳煤炭工业学校（现贵州大学）内部建房，分房而引起的腾房、分房纠纷，不属于人民法院管辖，对唐某某的起诉依法予以驳回。原审适用法律错误，故裁定如下：撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2009）云民一初字第873号民事判决，驳回唐某某的起诉。
【抗诉理由】
唐某某不服贵阳市中级人民法院裁定，向检察机关申请抗诉。贵阳市人民检察院提请贵州省人民检察院抗诉，贵州省人民检察院向贵州省高级人民法院提出抗诉。理由如下：
第一，本案应属法院主管范围。对于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的理解：单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷应指分配福利房、周转房或集资房等过程中产生的纠纷，单位与职工之间行政关系隶属明显，在分配过程中单位或主管部门起主导作用，此种情形属于单位内部利益分配行为，不同于平等主体之间的民事行为，法院不能调整。房改的根本目的之一是建立符合市场经济规律，产权明晰的房屋所有权制度，即住房资源的分配逐步由单位或相应主管部门主导变为市场配置为主，房改房取得《产权证》、《交易许可证》、《国有土地使用权证》等标志着房屋产权改革完成，房屋所有权人与其他民事主体间的民事法律关系属于平等主体之间的民事法律关系，应属于法院主管范围。
第二，物权的公示公信效力是物权的基本原则之一。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何个人和单位不侵犯。唐某某持国家行政机关颁发的《产权证》等证明文件，是争议标的所有权人，他人无权占有该房产，如果唐的合法物权不受到法律有效保护、违背物权的公示公信原则。
第三，唐某某已无其他法律救济渠道。贵州大学作为房改单位已完成全部程序，且贵州大学与孟某无行政隶属关系，也无权强行要求孟某搬离。故人民法院对该案应予受理并作出裁判。 【再审结果】
受理抗诉后，贵州省高院作出（2012）黔高民抗字第31号民事裁定，决定对本案进行提审。
2013年5月14日，贵州省高级人民法院作出（2012）黔高民再终字第26号终审判决书，认为：本案双方当事人争议的房屋虽系房改房，但2009年8月，唐某某向贵阳市云岩区法院起诉时，已取得了该争议房屋的《房屋产权证》、《准入许可证》、《国有土地使用权证》等所有证件，成为该争议房屋的所有权人。唐某某向人民法院起诉要求占有人孟某归还该房屋，主张维护自己的民事权利，系平等主体之间的民事纠纷，人民法院应予受理。检察院抗诉有理，本院予以支持。
唐某某与孟某争议的13.86平方米房屋，系贵阳煤炭工业学校分给孟前夫姜某某居住使用，房改初期姜某某取得了包括该间房在内的所住房屋的部分产权，1995年孟与姜离婚后该房的权属转归孟某所有，并得到了学校认可。1998年6月29日该校在为住户外修一间住房过程中，与孟某协商所签订的购房协议，是双方的真实意思表示，未违反国家政策和法律规定，系有效协议，对双方具有约束力。唐某某在2009年8月向人民法院起诉时，已完成了包括孟现占有的13.86平方米在内的房屋的全部购买手续，并经过依法登记取得了相应的权属登记证书，是争议房屋的所有权人，取得相应的物权，其对房屋占有、使用等权益应依法保护。关于孟提出其已将加宽房屋的改造费交给了学校而得到这间朝北加宽房屋，未与朝南房屋进行对换，其不应退还所占朝南房屋的辩解，因孟未提交相应的证据证实，本院不予采信。孟现占有13.86平方米房屋于法无据，应将房屋交还给房屋所有权人唐某某。综上，贵阳市中级人民法院二审判决适用法律错误，本院予以纠正。贵阳市云岩区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决：一、撤销贵阳市中级人民法院（2010）筑民一终字第1190号民事裁定；二、维持贵阳市云岩区人民法院（2009）云民一初字第873号民事判决。
【抗诉理由之法理评析】
本案争议的焦点是唐某某的起诉是否属于民法调整的范围。判断一起纠纷是否属民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。
新中国成立以后，我们国家建立城镇职工福利住房分配制度。职工生活所需的住房，由所在单位以实物福利的形式直接分配给所属职工使用，即所谓“单位分房”。在这种情况下，单位与所属职工在福利住房上的法律关系不是双方当事人权利义务平等的民事法律关系，因其具有双方之间领导与被领导的行政隶属关系。这种行政隶属关系完全是行政性的。其次，单位给所属职工分配住房，行使的是行政管理权，而不是房屋所有权，基于以上原因，最高人民法院于1992年11月25日法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》中明确规定：“因在单位内部建房分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。” 但1994年以来，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条之规定，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”很多单位均进行了住房改革，职工按国家规定的居住面积标准和各项房改优惠政策购买个人自有住房，并办理了房屋产权证。这完全改变了单位与所属职工在住房问题上的法律关系。职工参加房改购房后，其福利住房权利已通过享受各种房改优惠政策转化为职工个人自有住房的房屋所有权。虽然双方之间仍然存在行政隶属关系，但其中已不包含有关福利住房的内容。具体到本案中，唐某某于2000年11月已取得了包括争议房屋的《房屋产权证》、《准入许可证》、《国有土地使用权证》产权关系明确，是房屋的合法财产所有人，其与单位的法律地位完全平等。应受国家法律平等保护；双方的纠纷是平等主体之间的财产所有权纠纷，符合民事纠纷的基本法律特征。
另外，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，公民的合法物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权人在行使权利遇到妨害时，有权排除他人干涉。唐某某在取得国家行政机关颁发的相关权属登记书后，即已取得对相关房屋在民法意义上的所有权和物权，其占有、使用等权益应依法得到保护。
综上所述，人民法院对单位内部的房地产纠纷应分类对待，具体案情具体分析。如果认为只要是单位内部房地产纠纷法院一概不予受理，机械地适用法发（1992）38号解释，实属断章取义。检察机关的抗诉厘清了双方的法律关系，使得这起长达13年的纠纷得以解决。该案的成功抗诉，对因涉及单位分房而引发的久拖不决侵权案件，起到很好的示范作用，对于维护当事人的合法权益，体现法律的公平正义也有着积极而现实的意义。
法院是否受理福利分房的纠纷(五)
化解物业纠纷的调查与思考
摘 要 物业纠纷已经成为群体性纠纷的主要类型，在审理中存在送达难、举证难、调解难的问题。物业纠纷类型多发，与物业公司的管理、服务瑕疵有关，也与业主委员会运转不畅维权难有关。本文认为解决物业纠纷，不仅要通过司法巡回审判解决，还要创新路径，建立联动机制、第三方评价机制、风险防控机制。 关键词 物业纠纷 物业公司 业主委员会
作者简介：唐振刚，石家庄陆军指挥学院军队政工系，讲师，研究方向：民法学、刑法学、国际法学；王亚明，南京市建邺区法院研究室。
中图分类号：C915 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-193-03
近年来，随着南京市河西新城开发建设，河西新城内住宅入住率不断提高，法院受理的物业纠纷案件数量也呈现快速增长趋势。物业纠纷已经在我院民商事案件中占有相当的比例，最高的年份已经超过案件总数的1/5，如何通过审判等环节解决物业纠纷，真正做到定纷止争，是我院在现阶段及今后一个时期需要探索的重要课题。
一、物业纠纷案件特点
（一）案件受理数量逐年增加
2008年为270件，2012年已达852件，收案数上升幅度达215%，截至2013年10月份，当年已受理物业纠纷989件，预计全年将超过1100件，创历史新高。物业纠纷案件占我院民事收案总数的比例也不断上升，2013年已占到民事总收案数的21.6 %，上升趋势明显。
（二）纠纷类型相对集中
根据上述统计，物业公司起诉业主的案件占到物业纠纷总收案数的96.5%，占总收案数的绝大部分。案由为“物业服务合同纠纷”的达95.7%。可以发现，我院受理的物业纠纷案件中，基本以物业公司起诉业主为主。
（三）群体性特征明显
原告起诉的业主大多人数众多。根据统计，被告为业主达100人以上的有7批次。其中新鸿运物业公司起诉的案件比较突出，总数高达1082件，占到近几年来该类案件收案数的29.4%。批量案件多，直接造成文书送达有难度、调解工作较难开展，且易引发大规模涉诉信访等问题。
（四）标的额相对较小
统计显示，标的额在5000元以下的占到了69.1%，10000元以上的仅占到8.8%，标的额大部分相对不高，矛盾纠纷不深，执行可行性较大。
（五）调解率相对较低
物业公司往往害怕调解让步后会导致连锁反应，宁愿撤诉也不愿意接受调解，因此撤诉率相对较高。其中2008年撤诉率为68.3%，此后年份均突破60%，2011年更是高达87.1%。近5年来调解率最高为2012年的22.9%，此前2009年至2011年物业纠纷年均调解率未达到10%，调解率一直比较低，调解结案难度比较大。
二、物业纠纷案件审理中的难点及原因分析
（一）物业纠纷案件审理中的难点
1.法律文书送达难。以物业公司诉业主欠缴物业费案件为例，因房屋长期空置、房屋流转、被告工作流动性较大等原因，上门送达、邮寄送达各类法律文书均无人签收。同时，部分业主为表达对判决结果的不满，存在拒绝签收法律文书的情形。该类型案件有近1/3不同程度存在送达难的问题。
2.举证责任分配难。在要求举证证明物业服务质量不达标或物业服务不全面的过程中，业主取证存在诸多困难，其无法对物业公司的服务情况进行规范化监督，无法查阅相关资料，所举证据种类单一、随意性大、证明力不强，导致法院在平衡双方举证责任、查清案件事实方面存在困难。
3.认定服务标准难。目前，法律法规尚未对物业服务制定详细的规范化行业标准，物业公司与业主签订的物业服务合同中也很少对服务标准作出明确约定。因此，在审判中如何准确把握物业服务标准、进而认定物业公司是否构成违约成为处理此类纠纷的难点之一。
4.法律关系厘清难。物业纠纷往往涉及物业公司、业主、业主委员会等众多主体，法律关系比较复杂。审判实践中，还会出现物业服务法律关系与其他法律关系复合交叉的情况，如何理清并处理，也是处理此类纠纷的难点和焦点。
（二）物业纠纷类案件多发的原因分析
1.物业公司的管理与服务存在瑕疵。部分物业公司提供的服务与收费有较大差距，没有树立为业主服务的意识，仅从形式上建立物业管理，导致服务不到位、公共配套设施不完善、安全保卫不落实等等，从而引发业主不满，产生纠纷。
2.业主对物业公司缺少选择权，对物业公司解聘难度较大 。前期物业服务合同由开发商和物业公司拟定，业主只能被动的接受，没有选择权。《物业管理条例》规定业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。由于业主大会很难召开、业主委员会很难成立，并且现有的表决机制使业主大会很难形成有效决议，行使权利主体的不确定、方式的不具可操作性，使得要解聘由开发商指定的前期物业管理企业十分困难。
3.业主委员会的成立与运作难度较大。由于社会的转型和观念的改变，人们在工作之余缺乏邻里沟通，现代邻里关系相对淡漠，而业主大会召开的筹划、联系、准备、相关投入没有具体的责任主体资金来源，业主委员会成立困难较大，致使业主维护自身权益缺乏渠道。而业主委员会作为一个没有报酬的机构，其在实际运行中也会遇到重重困难和来自相关利益群体的阻碍。
4.业主的有偿服务观念不强。随着住房制度改革的不断深化，原有福利分房逐渐取消，部分业主还没有形成付费买服务的意识。特别是拆迁安置小区，有些业主尚未能接受从村民到居民的转型，其在消费理念和居住理念上都存在意识偏差，对物业费的收取存在抵触心理。
三、化解物业纠纷的司法途径分析
由以上分析不难看出，城市居民对房屋自我管理的模式，逐渐被物业集中管理所取代，但新业主与尚处于起步阶段的现代物业服务之间，有较大的供需矛盾，双方在观念、要求、标准等诸多方面存在分歧，这些构成了目前物业纠纷的主要矛盾。因此，在新建设小区集中地区建立一种贴近业主与物业公司之间的审判管理模式，是化解目前矛盾纠纷的有效手段，法院在立足本身审判职能的同时，需要借鉴巡回审判机制，建立起适应现代物业纠纷的专业物业巡回审判模式。 （一）巡回审判可行性分析
首先，建立物业纠纷巡回审判机制符合我国法律规定，符合“司法为民”理念的要求。建立物业纠纷巡回审判机制，是落实“司法为民”理念的重要举措。可以切实减少当事人的诉讼负担，方便当事人的诉讼活动，是能动司法精神的重要体现。
其次，建立物业纠纷巡回审判机制符合建邺区实际情况。在小区内开展物业纠纷巡回审判不仅具有现实可操作性，案件处理还会产生强大的示范效应，无形中对整个小区物业的良性运转提供法律支持。设立巡回审判点，适用相对简易的程序，统筹安排，集中处理，也可以优化庭审结构和审判资源的配置，符合诉讼经济的基本要求。同时，巡回审判机制，可以依托全区各方面力量，整合地方解决纠纷的资源，构建科学的纠纷解决机制，促进城市社会管理机制的完善，提升城市管理水平，从源头上预防和减少社会矛盾纠纷的发生。
再次，建立物业纠纷巡回审判机制具有一定的实践基础。在试点巡回审判实践方面，我院已经成立有“道路交通事故快速调处中心”等一些具有专业审判调解的巡回审判点，并已取得实效，产生良性循环。就全省范围而言，常州市金坛法院已经建立了全省第一家物业纠纷巡回法庭，成功运行一年时间以来，广受好评。相对于金坛地区，建邺区在纠纷特点、纠纷原因等方面均具有一定的相似性，而我区案件数量更大、更为集中，建立巡回审判机制更加切实可行。
（二）巡回审判功能设定
“便利、高效、低成本”是巡回审判的基本要求。根据江苏省高院提出的“两便原则”的要求，需要紧密结合工作实际，确立巡回审判点的数量，推进巡回审判点建设。因此，在物业纠纷巡回审判机制的程序设置上，既要考虑方便诉讼，也要便利人民法院审理案件；在实体保障中，既要切实维护业主的合法权益，又要支持服务型企业又好又快发展。建立起集沟通平台、诉调对接、诉权保障、巡回审理、回访答疑等功能为一体的“一站式”物业纠纷巡回处理机制。
1.沟通平台功能。解决矛盾纠纷的基础是建立流畅的沟通渠道。在物业服务法律关系中，业主与物业公司在服务项目、标准、质量等方面常约定不明，产生纠纷后往往各执己见、互不相让。有些业主因房屋质量问题拒交物业费，认为房屋应由物业公司负责维修；有些物业公司则认为公共区域的盈利在没有约定的情况下收入属于自己。在这些情况下，需要有一定权威的第三方对法律规定、权利义务进行解释，并由第三方提供渠道，供双方沟通意见。建立巡回审判机制就是在案件巡回审判程序中，建立多渠道的沟通机制。巡回法官可以制作便民联系卡等方法，将巡回审判庭地址、法官的姓名和联系方式予以公开公布，及时接受法律咨询。在沟通地点上，尽量采用上门沟通、小区内沟通；在沟通方式上，尽量以“圆桌式沟通”为主，庭审式沟通为辅的方式。对于矛盾较为集中的小区及时组织座谈，使双方意见能够及时表达，尽力促成和解。
2.诉前调解与诉调对接功能。新《民事诉讼法》规定：对于当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，可先行调解，但当事人拒绝调解的除外。这就在法律上明确了法院在正式立案前，可以先行调解纠纷。物业纠纷案件数量大、群体性特征明显，巡回审理机制可以通过诉前调解有效控制案件数量，防止过多的小额诉讼案件进入审判程序，浪费审判资源。在立案前，对案件采用预立案模式，由巡回审判人员开展诉前调解工作，并做好与街道人民调解委员会的衔接和联动工作，在业务上对人民调解员进行有效指导，实现物业纠纷中人民调解与司法调处无缝对接，形成化解矛盾纠纷的合力。
3.诉权保障功能。诉权保障存在于法院处理案件的整个过程，无论是立案、审理还是执行，都包含着对当事人诉讼权利的保障，其中首要的是起诉的权利。对于诉前不愿意调解，以及在诉前未能调处的纠纷，及时予以立案。发现不属于人民法院管辖的事项，做好群众的接待和解释工作，并及时与相关职能部门沟通协调。在立案方式上，以法院统一立案为基础，兼顾立案方式的便捷性和多样性。对不方便到庭的当事人，可采取电话预约，也可在巡回审判点起诉立案等灵活方式。针对物业纠纷案件的送达难问题。巡回审判机制，可以采用较为灵活的工作时间、工作地点，在涉案小区设立巡回审判点，张贴通告，利用晚上时间和节假日时间进行集中送达，或者电话通知被告到小区内领取，避免影响业主的正常工作和休息，以方便群众及时有效地行使诉讼权利。
4.巡回审理功能。巡回审理是司法资源下沉的重要举措，是巡回审判机制的核心。针对物业案件调解率低的现状，在案件审理阶段仍要坚持能调则调，调判结合的原则，通过巡回审判，把法律的力量、道德伦理的力量、邻里舆论的力量以及群众监督的力量结合在一起，力争案结事了。对于批量案件、影响较大的案件以及其他适宜公开观摩的案件，应在小区内张贴开庭公告，将开庭时间、地点等公之于众，庭审地点选择在街道巡回审判点或小区内。通过严肃、严谨的庭审程序，展现司法威信，树立法律权威，进行法制宣传。对于物业纠纷案件普遍存在的举证难、举证责任分配难，巡回审理可以加大依职权调查力度，根据双方争议的焦点问题，到现场勘查取证，追求法律事实与客观事实的有机统一。巡回审理，可以更好的查清事实、厘清权利义务，同时也可以提高群众依法诉讼和依法维权的意识和能力，达到法律效果与社会效果的有机统一。
5.回访答疑功能。在巡回审判机制中设置回访功能，是案件审理结束后、法院强制执行前设置的有效缓冲。经过巡回审理，有些败诉的业主认为自己在小区里丢了面子，心理上会产生强烈的抵触情绪；部分物业公司甚至因为败诉反而进一步降低了服务质量。这就需要巡回审判人员通过回访疏导解决问题，询问当事人对法院处理结果的意见，征询当事人对法院办案程序的建议，告知双方当事人的权利义务以及可能产生的法律后果，通过回访加强当事人之间，以及当事人与法院之间的联系，提高服判率和自动履行率，真正做到案结事了。
四、创新解决物业纠纷的机制探索
参与社会管理创新是新时期对法院工作提出的进一步要求，基层法院在参与社会管理创新过程中尚处在探索阶段，无论是在广度，还是在深度上远没有达到完善的程度。建立物业纠纷巡回审判机制的同时，法院只有同相关职能部门联手，才能使物业纠纷实现源头治理，才能将创新社会管理与解决社会矛盾有机结合起来，为此，应创新建立解决物业纠纷的三种机制。 （一）建立联席、联动机制
诉讼是纠纷解决的最后一道公力救济途径，但在实际生活中，物业公司与业主一旦发生矛盾，第一选择往往是到法院提起诉讼，而在大多数中国人观念中，走上法庭代表着关系的决裂，将破裂的关系修复起来十分困难。法院在建立物业纠纷巡回审判机制同时，牵头成立区物业纠纷联动处理工作小组，由住建部门、物价部门、公安部门、街道办事处、人民调解委员会共同参与，建立人民调解、行政调解、司法调解“三调合一”的物业纠纷预防和化解机制。定期召开联席会议，明确巡回法庭、人民调解委员会、行政管理部门的各自职责。设立专职联络员确保工作有效衔接，使物业纠纷案件联动处理机制在全区迅速展开。区法院建议由法院与住建部门、物价部门、街道办事处、人民调解委员会联合成立物业纠纷快速调处中心，共同在社区调处物业纠纷，有效解决物管难题。
（二）引入第三方评价机制
应当改变目前物业公司对其服务“自说自划”的做法，改变对物业公司评级由其主管机构说了算的现行制度，制定完善的物业等级评定办法。由独立的第三方社会中介机构对物业等级进行评估界定，在评估时，不仅要考虑物业的实际服务质量和水平，还要考虑业主及物业主管部门的各种评价，使对物业等次的评定能够实现主观与客观的相对统一。按照第三方每年的评估情况，不仅可以提高物业公司的收费水平，对于物业公司服务质量不高的，可以降低其物业等次及收费标准，对于质量不合格的，取消其物业服务资格，形成严格的物业服务市场准入机制。
（三）建立宣传、培训机制
建立物业纠纷巡回审判机制的一个重要意义是将法制宣传教育融入巡回审判的过程中，让群众在家门口就能学到物业法律知识，充分发挥了法院参与社会管理创新的前沿阵地作用。借助巡回审判这一平台，对于在小区内开庭的案件，应下发有关物业的法律知识传单，宣传《物权法》等与物业管理联系密切的法律知识。制作可移动的物业法律知识展牌，在开庭时一并予以展示。并适时建立褒奖制度，将业主与物业公司关系融洽、物业服务出色的小区，评选“物业服务优秀示范小区”，在巡回审判过程中作为典型予以宣传。巡回审判法官定期开办有关物业纠纷的法制讲座，邀请物业行政管理人员、物业公司人员、业主委员会代表、人民调解员等共同参加，要强化法院及基层组织对物业公司、业委会的管理与指导，宣传法律知识，建立多方常态化的沟通渠道。
（四）建立风险防范机制
物业纠纷涉及到人民群众的安居乐业，是关系民生的大问题，同时物业纠纷也容易引起大面积、群体性事件发生。物业纠纷巡回审判重点是防范集团诉讼、信访案件和群体性事件。对于集团诉讼，应做好诉调对接工作，对于坚持要求进入诉讼程序的，在立案时应做好解释工作，分批次立案，合理分配审判资源。在办案活动中发现有关涉诉信访案件或信访苗头的，实行巡回审判，一律采取带案下访、就地处理的方式，做好当事人的思想疏导工作，妥善化解矛盾，维护社会和谐稳定。将物业纠纷矛盾尖锐涉及面广的案件处理作为物业纠纷联席会议的重要议程，各相关单位应分析研判辖区内物业纠纷的苗头性、倾向性问题，寻找解决途径，将矛盾化解在基层和萌芽状态，确保不发生重大群体性事件。
物业纠纷巡回审判机制的设立对于建邺区发展建设具有重要意义，对如何更好的履行法院审判职能，深入推进法院参与城市管理创新，下沉司法资源具有重要的价值。只有完善社会管理创新，通过法律的规制和司法的宣传引导，才能最终实现物业公司服务敬业，居民业主安居守约，物业与业主和谐相处、良性发展的局面，真正将建邺区建设成南京城市新中心、现代化宜居幸福城区，为青奥会的顺利召开提供和谐的社会环境。
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[3]张昱.论复合性社区矫正制度.中国司法.2005（10）.
法院是否受理福利分房的纠纷(六)
我国法律对占有的保护及其司法实践中的适用
摘 要：从占有概念的提出到当今占有权利推定规则在外国及一些地区立法中的成熟，我国在2007年颁行的《物权法》中也把占有作为一编专门规定，为我国的占有制度奠下了基石，但是其整个一章只有5个条文，内容极其简陋，缺失了许多关于占有的重要制度，尤其是对于占有制度中最核心，最重要的占有效力问题，几乎没有做任何规定，使得占有一章的存在价值几乎荡然无存，其应有的立法作用也大打折扣。纵观各国以及一些地区对占有权利推定的立法，不难看出这一制度在法制建设中和现实生活中的重要意义。 关键词：占有；占有制度；占有推定效力
一、占有的概述
占有概念源于罗马法，指对物件的事实上的支配和管领。在日耳曼法中，占有与所有权并未严格区别，不是一种单纯的事实，一种权利，以占有状态体现权利，以占有推定某种权利的存在，占有就具有公示性，权利被包裹于占有之内，故占有又称为权利之衣。[1]
各国民法规定，所有权人都有权占有所有物。同时也有非所有权人占有的种种状况，而且范围十分广泛，情况也相当复杂。为此，各国民法典和民法著作，按不同标准对占有作了不同的分类，其中比较重要的有：
1.完全占有和不完全占有。一般认为所有权人的占有是完全占有，他可以对占有物拥有完全的物权。非所有权人的占有则是不完全占有，如抵押权人人对抵押物，不享有完全的物权。
2.直接占有和间接占有。直接占有是指直接对物的控制，而不问权源如何。所有权人常常直接占有所有物；而在不少情况下，所有权人并不直接占有，而为他项权人如质权人、承租人、保管人等直接占有，但所有权人的所有权未变，依法或依约仍可请求返还。这种占有称为间接占有。直接占有也被称为实际占有。间接占有由于是从所有权推定的，因此又称为推定占有。
3.合法占有和不法占有。或称正当占有和不正当占有。在非所有权人的占有中，有合法占有和不法占有两种情况。凡有法律依据，即依照法律规定、所有权人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而实行的占有 ，叫做合法占有。反之为不法占有。另外，按照有无正当权源，可分为有权占有和无权占有，其含义和法律后果与合法占有、不法占有类似。
4.善意占有和恶意占有。在不法占有或无权占有中，按照占有人是否知情（已知或应知）为不法占有，可区分为善意占有和恶意占有。如占有人知情或应当知情，就是恶意占有；如占有人不知情或不应知情，就是善意占有。另外，占有还分为公然占有与隐秘占有、和平占有与暴力占有等，用以确定因占有时效而能否取得所有权。
占有具有如下法律特征：1.占有是一种法律保护的事实状态。占有不是一种权利，只是一种事实状态。这种事实状态就是一种对物的实际控制。物权法对其规定，并对这种事实状态予以法律保护，使其具有准物权的性质。2.占有的对象仅限于物。按照《物权法》的规定，占有的对象仅限于物，包括动产和不动产，但须注意的是这里的物并非必须是独立的物，对某一独力物的某一部分亦可成立占有。3.占有是对物具有事实上的管领力。这种管领力，就是对物具有实际的控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断事实上管领力的标准。空间上的结合表明特定物在特定人的控制下，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调控制的效力而非直接控制。[2]
二、我国《物权法》中关于占有制度的规定与不足
2007年我国通过并颁布了《物权法》，其中设单独的一章来规定占有制度，但《物权法》第十九章对"占有"的规定中却回避了对占有的定义，这是不太合理的。其作为占有一章的起点，占有这一概念应当得到明确的规定。
在《物权法》出台之前，我国关于占有的法律规定，只有《民法通则》中的第71条一个条文："财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。"这里，占有与使用、收益、处分都被看作是所有权的一项权能，可见《民法通则》中并没有建立独立的占有制度。虽然《物权法》比起《民法通则》中的规定要完备得多，其在所有权中规定了占有，而且还专设了占有一章，规定了占有制度。具体内容有：第106条规定了善意取得，第241条规定占有的产生，第242、243、244条规定恶意占有与善意占有，第245条规定了占有保护请求权。但是从占有制度的法律价值角度来看，权利推定和权利救济作为占有制度的重要组成部分，并没有在现行的《物权法》中得到完整体现，具体表现在没有规定占有防御请求权和占有取回权。在对占有的保护中，我国《物权法》只是规定了占有保护请求权，而同样重要的占有防御请求权、占有取回权等并未对其进行规定。要构成完整的对占有的权利保障体系，它们是不可或缺的。
占有防御请求权可以给予占有人通过自己的力量来保护占有，弥补公力救济不及时的缺憾，从而保护占有人的合法权利。占有取回权可在占有物被他人非法剥夺后，给予占有人依法享有取回占有物之权利。关于占有人应当享有哪些具体的权利，我国《物权法》中规定得并不是很明确。尽管占有人可以依照合同的规定享有占有权，但其内容也受合同的约束，在合同没有约定或约定不明确时，我国《物权法》只是规定"依照有关法律规定"！可见，在我国现行法律体系中仅仅在《民法通则》和《物权法》中对占有作了相关的规定，而两部法律都没有规定占有的内容，一旦发生这样类似的纠纷，权利人就不知道去哪里寻找法律依据。对占有权利推定规定得不明确，既不利于有效贯彻占有制度，也不利于实现占有本身的效率价值。同时，占有制度的正义价值也要求占有制度应是保护有占有权利的人，而此处的占有权利并没有界定好，势必会影响占有制度正义价值作用的发挥。此外，《物权法》没有将公示公信确立为基本原则。缺少了公示公信原则，占有本身并不能当然代表占有人为有权占有、合法占有、公开占有，占有一物也并不当然代表占有该物的人享有该物上的权利。而物权法上的公示公信力在动产上的体现就是占有，如果没有规定占有的权利推定规则，必然会动摇占有公示公信力的根基。因为占有权利推定规则是公示公信力的具体体现，而占有权利推定规则是保护信赖利益的前提。善意取得的要件之一就是占有，如果没有确立占有以表征权利，那么即使相对人信赖占有人拥有该项权利，法律也并不保障这种信赖。这样的占有制度并不能保证交易的安全，也就难以达到物权法设立占有制度的宗旨。 [3] 另查，北方饭店系原北京北方服务（集团）公司下属企业，2002年由北京市协和医院征用。北方饭店作为服务（集团）公司下属企业，职工福利分房由企业自行安排解决，服务（集团）公司不参与，不管理，也不予备案。
2007年11月7日，甄桂萍起诉至北京市宣武区人民法院，要求付合文、徐荣兰停止侵害，将厨房恢复原状。
付合文、徐荣兰辩称，甄桂萍所述其与付合文均是原北方饭店职工属实。甄桂萍对诉争厨房没有任何权利，不享有所有权和使用权。诉争厨房是北方饭店1995年分给付合文一家人使用的，2001年甄桂萍搬过来后，付合文、徐荣兰就把厨房钥匙交给甄桂萍，也同意让其使用。厨房的水表是甄桂萍乘借付合文、徐荣兰不在家期间，于2005年或2006年私自安装的，安装水表后又不让付合文、徐荣兰使用。
北京市宣武区人民法院经审理认为：当事人对自己提起的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，出庭证人虽称当时单位将诉争厨房分配给甄桂萍与付合文共同使用，但鉴于本案诉争厨房的现使用人为付合文、徐荣兰，且甄桂萍未能提供其对诉争厨房享有所有权或租赁权的权属证书，故法院认为甄桂萍未提供充分证据证明其对诉争厨房享有合法权益。甄桂萍的水管位于本案诉争房屋内，甄桂萍可通过其他方式解决其用水问题。综上，对甄桂萍要求付合文、徐荣兰停止侵害，将厨房恢复原状，以保证其正常生活用水的诉讼请求不予支持。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决：驳回甄桂萍的全部诉讼请求。
宣判后，甄桂萍不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，责令付合文、徐荣兰停止侵害，将厨房恢复原状，以保证其正常生活用水。上诉理由为：1、根据优势证据证明标准，应认定甄桂萍与付合文、徐荣兰共同使用诉争厨房的事实；2、诉争厨房属于自建房，没有权属证书，不能以此为由驳回甄桂萍的诉讼请求。
北京市第一中级人民法院经审理认为：占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。本案诉争厨房长期由付合文、徐荣兰与甄桂萍共同占有使用，中间有隔断墙分隔，各有出入门口，分别使用各自部分。2007年7月，付合文、徐荣兰强行移动隔断墙、封堵甄桂萍使用的北门，造成对甄桂萍占有部分的侵占，现甄桂萍起诉要求付合文、徐荣兰停止侵害、恢复原状，有法律依据，应予支持。原审法院以本案诉争厨房现由付合文、徐荣兰使用，甄桂萍不能证明其对本案诉争厨房享有合法权益为由，驳回了甄桂萍的全部诉讼请求不当，本院予以撤销。根据甄桂萍的诉讼请求，本案仅对甄桂萍的占有权予以保护，且因单位内部分配住房产生的争议，不属于人民法院受理民事案件的范围，故有关本案诉争厨房的承租权或使用权问题本案不予处理。
北京市第一中级人民法院依据民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项、物权法第二百四十五条之规定，判决：一、撤销一审判决；二、付合文、徐荣兰于本判决生效后7日内将诉争厨房的隔断墙及北门恢复原状，停止对甄桂萍的侵害。
长期以来，占有被看作是所有权或他物权的一项权能，占有是以所有权人或他物权人行使占有权之权能的方式受到保护。物权法的颁布和施行，使占有已经独立于所有权和他物权而单独受到保护。物权法第五编除规定了占有的一般调整原则（第二百四十一条）、无权占有人对实际权利人的责任（第二百四十二条至第二百四十四条）外，还创设性地规定了对占有的保护（第二百四十五条）。这样，物权法施行后，占有作为一种事实开始受到法律保护。本案就是在物权法施行后，甄桂萍提起的要求对其占有进行保护的诉讼。
由于本案的立案是在民事案件案由规定施行之前，使用的仍是老案由一般所有权及与所有权相关权利纠纷，但根据2008年4月1日起施行的《民事案件案由规定》，本案属于物权纠纷，二级案由是占有保护纠纷，三级案由是占有物返还纠纷。与占有物返还纠纷同属于占有保护纠纷下的三级案由还有占有排除妨害纠纷、占有消除危险纠纷和占有物损害赔偿纠纷。其中，占有物损害赔偿纠纷属于占有的债权保护，其余3个案由属于占有的物权保护，共同构成我国的占有保护制度。占有保护纠纷是一全新的案件类型，具有如下特点：
（一）、占有保护纠纷无需查明占有人是否有权占有
目前，学界已经基本放弃了原来将占有认定为所有权权能的观点，通说认为，占有是一种事实，是对物事实上的控制与支配，强调一种事实状态，而不关注权利本身。所以，占有才能够独立于所有权和他物权而单独受到保护。
因为占有是一种事实，而非一项独立的权利，所以在占有保护纠纷中法院无需查明占有人是否为有权占有。有权占有，是指基于法律的规定或合同的约定对某物进行的占有，理论上又称有本权的占有，包括基于合同、物权或特定身份关系而享有的占有。反之，非基于本权或者欠缺法律上的原因而占有某物就是无权占有，如盗窃人占有赃物，承租人在租赁期满后仍占有租赁物等。在占有人的占有受到侵害时，占有人是有权占有，还是无权占有？无权占有中，是善意占有，还是恶意占有？法院均无需审查，只要查明客观上存在占有事实，就可对该占有事实予以保护。
本案中，甄桂萍与付合文、徐荣兰多年来共同使用一个厨房，由于中间有隔断墙，各走各的门，已经形成分别占有二分之一的事实。对甄桂萍而言，客观上存在着占有二分之一厨房的事实。查明至此，甄桂萍要求对其占有进行保护的诉讼请求，就应得到法院的支持。至于甄桂萍是基于何种原因占有二分之一厨房，则不是本案所要考虑的问题。正由于这一原因，再加上单纯的因单位内部房屋分配引发的争议并不属于法院主管，本案才没有解决诉争厨房的承租权或使用权问题。
（二）、对占有进行单独保护的目的在于维护社会和平秩序
人们对物的现实占有状态应受到保护，任何人不能以私力改变占有现状。即便对于物的现实占有状态与法律的应有状态相去甚远，也不允许以私力擅自加以改变。就算是正当的权利人，如果允许他们可以任意否定这一占有状态，和平的社会秩序必然会遭到破坏。这正是物权法对占有进行单独保护的立法初衷。 本案中，甄桂萍与付合文、徐荣兰分别占有二分之一厨房的事实已经长期存在。2007年7月，付合文、徐荣兰以私力强行拆除隔断墙、封堵甄桂萍使用的北门，排除了甄桂萍对二分之一厨房的占有，严重扰乱了和平的社会秩序，因此对甄萍的占有必须予以保护。
（三）、占有保护纠纷不妨碍权利人另行主张实体权益
因为对占有的保护不考虑占有的实体权利，占有人只需对占有事实和权利受侵害的事实进行举证即可，从举证的难易程度看，相比基于本权进行的诉讼容易许多。这样，占有人通过提起占有保护纠纷之诉，可以使受侵害的权益及时得到维护。但占有保护纠纷之诉毕竟是以恢复原状为目的的应急措施，只能使物的现实占有人继续保持其原有的占有状态，并不从根本上解决当事人之间实体权益的归属。所以，占有人的占有得到保护后，如另一方认为其对争议物拥有实体权益，可基于本权另行起诉。
本案中，甄桂萍对二分之一厨房的占有事实得到了二审法院的保护，使甄桂萍与付合文、徐荣兰双方对厨房的占有恢复到了原来各占有二分之一的状态。但本案并没有确认到底是谁对甄桂萍占有的二分之一厨房拥有占有的本权。如果付合文、徐荣兰认为其拥有本权（单位将整个厨房分配给付合文、徐荣兰使用），则可以依据本权起诉要求甄桂萍腾退房屋。
五、结语
占有制度是一项有着长久历史的制度，在世界主要国家及地区的立法也比较完善。而对我国而言，占有制度却是在立法上第一次正式作为一章引入《物权法》，其当然具有极其积极的意义。但是，纵观《物权法》的规定，其仍存在着许多问题：它缺少对占有概念、必要的占有种类等的规定，尤其是关于占有权利推定、占有的取得丧失等效力和准占有以及先占、取得时效、拾得遗失物、发现埋藏物等重要制度的规定上基本上还是一片空白，占有的保护规定也是很需要完善的。总而言之，我国《物权法》对占有权利推定的规定不是需要简单修补的问题，而是几乎需要全面填补，占有权利推定规则的完善与发展还有待立法者在今后重新描绘。
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作者简介：谢伯祺（1988-），男，台湾人，华东政法大学法律学院2011级民商法学专业硕士研究生，研究方向：民商法。
本文来源：http://www.zhuodaoren.com/shenghuo352017/
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