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民营科技园区发展现状(一)
2015年产业园区行业现状及发展趋势分析
2015-2021年中国产业园区行业研究分析及
市场前景预测报告
报告编号：1589217
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：
一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。
一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。
中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息
报告名称： 2015-2021年中国产业园区行业研究分析及市场前景预测报告 报告编号： 1589217 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥6750 元 可开具增值税专用发票
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二、内容介绍
产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。产业园区的类型十分丰富，包括工业园区（含各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区以及省级各类工业园区等）、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等等。
中国产业调研网发布的2015-2021年中国产业园区行业研究分析及市场前景预测报告认为，近年来随着我国经济发展的需要，产业园区逐渐被各级 政府所重视。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，它承载着区域产业的系统组合与补充，以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。产业园 区建设的同时为科技创新型、经营创业型和配套加工型、咨询服务型等企业构建了一个适合企业发展的经营平台。目前园区经济的发展日趋完善、日渐成熟，现已形 成了产业园区建设与发展的特有运营模式，成为区域经济发展中不可或缺的组成部分，在今后的经济建设中将进一步发挥拉动区域经济快速增长的巨大作用。
当前，我国各类产业园区发展态势良好。截至2014 年6月，中国共设立215个国家级经济技术开发区，2014年上半年共实现地区生产总值36409亿元人民币，工业增加值26005亿元。截止到2014 年8月2日，国家高新区总数已达114家，遍布全国30个省、市、自治区。自2005年以来，国内文化创意产业园区迅猛发展，数量不断增加，各种民营企 业、私营企业以及社会团体等纷纷投资建设文化创意产业园区。由于金融后台服务不仅能带来产业升级，更能给城市发展带来种种效益，因此，国内众多城市纷纷提 出建立金融后台中心的目标。目前，国内提出建设金融后台服务中心或金融后台基地的城市，已经接近20个。2014年11月份，国务院办公厅发布《关于促进 国家级
经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》，明确指出，促进国家级经开区转变发展方式。《意见》提出，鼓励国家级经开区由政府主导向市场主导转 变，鼓励有条件的国家级经开区同社会资本共办“区中园”。
产业园区作为一个具有独特吸引力的区域体，具有复杂 的双重属性。它一方面是相关企业的区域聚集体，表现出一定的宏观性；另一方面由于其运营方式多为政府投资或规划，开发企业管理运营，因此又具有一定的微观 性。随着我国新型城镇化建设的快速推进，我国已经迎来了产业园区迅速发展的大好时机。
《2015-2021年中国产业园区行业研究分析及市场前景预测报告》对产业园区市场的分析由大入小，从宏观到微观，以数据为基础，深入的分析了产业园区行业在市场中的定位、产业园区行业发展现状、产业园区市场动态、产业园区重点企业经营状况、产业园区相关政策以及产业园区产业链影响等。
《2015-2021年中国产业园区行业研究分析及市场前景预测报告》还向投资人全面的呈现了各大产业园区公司和产业园区行业相关项目现状、产业园区未来发展潜力，产业园区投资进入机会、产业园区风险控制、以及应对风险对策等。 正文目录
第一部分 产业环境透视
第一章 中国园区公共服务投资与建设背景情况分析 第一节 园区公共服务投资与建设经济环境 一、园区与经济发展相关性 二、宏观经济运行状况分析 三、宏观经济发展前景预测
第二节 园区公共服务投资与建设总体趋势 一、园区公共服务投资规模增长趋势 二、园区公共服务投资市场增长率趋势 三、园区公共服务投资运营利润率趋势 四、园区公共服务投资重心转移趋势 第三节 细分园区公共服务建设历程对比【民营科技园区发展现状】
一、产业园区公共服务区发展阶段 二、技术型园区发展阶段 三、物流园区发展阶段 四、总部园区发展阶段
第四节 不同区域园区公共服务建设焦点 一、重点城市群产业布局 二、园区投资区域格局 三、各区域园区建设趋势
第二章 中国园区用地状况与价格走势分析 第一节 国内土地政策环境分析 一、2013土地政策分析 二、2014土地政策分析 二、土地政策
第二节 专业市场建设的用地环境 一、国内批准建设用地规模 二、国内建设用地供应情况 三、国内建设用地出让情况 四、重点城市土地价格分析 五、重点城市土地抵押情况 第三节 国内园区用地状况分析 一、园区用地规范分析 二、园区用地供需分析 三、园区用地结构分析 第四节 国内园区用地价格分析
民营科技园区发展现状(二)
产业园区发展的十大趋势
产业园区发展的十大趋势
21 世纪是知识经济的时代。世界经济的增长将更多地依赖于知识和信息的生产、传播和使用，科技创新能力将成为国家和地区间获取经济竞争优势的决定性因素。促进产业结构调整，转变经济增长方式，提升自主创新能力是当前我国实现经济持续、健康和稳定发展的必然命题。在新的时代背景下，我国产业园区的未来发展，当然要适应我国战略转型的要求，而不能再像过去那样“摸着石头过河”了。无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应该着眼于长远，着眼于未来。
不言而喻，产业园区有自己的运作规律和发展趋势，认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环。因为只有这样，才能更好的结合本地的实际情况，围绕“怎样推动园区快速发展、培育园区核心竞争力”这一课题，有效推动园区发展和升级。当前，我国产业园区未来发展的走向和趋势是什么呢？结合10多年来的园区咨询经验，东滩顾问认为，未来我国产业园区发展将呈现以下十大趋势。
趋势之一：园区的战略转型和升级
中国园区经济虽只有二三十年的发展历程，但却是每隔几年迈上一个新的台阶。以科技园区为例，自2001年以来，国家科技部提出以增强技术创新能力为核心的“二次创业”发展战略，掀起了国家高新区的“二次创业”浪潮，也将我国科技园区发展带上一个新的高度。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的主要载体，现有产业园区突破自身存在的问题，向更高目标转型升级是发展的必然趋势。总体看，我国园区经济与发达国家还有较大的差距，即使是发展较为成功的中关村科技园、张江高科技园等，在产业孵化、技术创新、世界级产品创制等方面还有不小的差距。
近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点，如增长方式由注重规模向更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变„„可以说，大部分现有产业园区在未来发展中都需要面对这样的课题。
而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势。在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，天安数码城、联动U谷等园区开发商在全国圈地建设小型园区，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，“小的即是美的”，小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。
趋势之二：园区产业的“瘦身”、“增高”
成本领先的土地招商模式，曾主导了中国早期的园区经济发展，随着各类产业园区遍地开花，产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显著。在我国经济转型升
级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。结合我们这几年对园区经济发展的观察，园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。
“瘦身”主要体现在产业门类上，就像很多成功企业（如万科）进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。
“增高”主要体现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。从目前绝大数工业园区的发展现状来看，传统产业在园区经济总量中占有较大比重，因此改造提升传统产业是这些园区转型升级发展的重要任务。另一方面，园区产业“增高”可以借助产业融合，延伸和拓展产业链，构筑园区产业“微笑曲线”，提升园区产业链的竞争力。产业融合发展是园区产业结构升级的必然趋势，是园区产业经济发展的一种新特征。
趋势之三：产业园区走向综合城区
我国的产业园区多设在城市的偏远郊区，在早期发展中多以优惠的政策和低廉的土地成本，吸引企业投资和集聚，然后，再通过企业提供就业机会导入人口。这种发展模式，常常与生活配套服务不足相伴生，从而出现了企业员工白天入园、晚上回城的“鬼城”现象。
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化
进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。
面对园区经济走向城区经济、产业园区走向综合城区的发展趋势，地方政府应摒弃传统的思维方式和运营模式，以“产城融合”的理念系统策划、规划、管理、开发、运作产业园区（产业新城）。
趋势之四：园区开发（产业地产）商的崛起
在我国早期的园区开发中，政府主导的园区开发公司一直扮演着园区开发“市场”的绝对主角。这时的园区开发公司虽采取公司化机制，但更多附属于政府管委会，在园区开发中也主要是进行基础设施和市政设施建设。
随着我国园区经济的发展，标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务，造就了众多的产业房地产商。其中也不乏一些误打误撞闯进“行业”中的产业投
资者或房地产开发商，不知不觉地成了“园区开发商”，致力于园区开发业务，并在市场的洗礼中逐步成长起来。
近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团1994年介入苏州工业园开发，至今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开发商寻求外延式扩张，努力向周边延伸不断扩大开发范围，向周边扩张受限的则走出去“圈地”，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开发与园区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。
作为国际上一个成熟产业门类，作为国内一个新兴产业，园区开发产业方兴未艾。可以预见，未来的中国，政府主导的园区开发商、国际园区开发商、本土园区开发商等都将会活跃在“园区开发”行业。
趋势之五：产业招商的精细化运作
产业招商是园区经济发展的“生命线”，其成败直接影响园区经济的发展水平。从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。
产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设
民营科技园区发展现状(三)
科技产业园的发展及盈利模式
科技产业园的发展及盈利模式 (2015-10-30 11:53:51)
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随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发，取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级、城市的开发建设提出了更高的要求。
由于近两年持续的宏观调控使房地产企业的转型蔚然成风，房地产企业如何走出一条差异化竞争道路成为众多房地产开发企业战略调整的重心和关键。科技园区——这个地产细分市场也逐渐引起人们的关注。
一、科技园区的内涵与特点
科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。
科技园区是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群;以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。
二、我国目前科技园区开发的四大模式解析
(一)科技园区开发模式一：优惠政策的带动发展
主要是在园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策降低入园企业门槛，提高企业入园积极性，该模式园区往往具有一定的政府背景，以扶持企业发展为重点。其代表性的科技园区是苏州工业园。
苏州工业园的政策优势主要体现在以下几个方面：拥有较大项目发展的自行审批权;拥有充分授权的外事管理权;拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度等优势。
(二)科技园区开发模式二：区域产业带动发展
该模式下的园区发展具备一定的区域优势和产业基础，主要是在现有产业发展的带动下促进园区的形成和发展壮大。一方面，现有的产业基础为园区形成提供了条件;另一方面，随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。其代表性的科技园区是大连软件园。
大连软件园的产业基础优势主要体现在以下几个方面：拥有一定数量的软件、电子信息产业基础;拥有众多外资企业尤其是日韩企业以及日语、韩语人才，为面向日韩的应用软件开发数据处理等产品和服务领域的发展奠定了基础;拥有丰富的高校资源，为软件产业发展提供了，丰富的人才储备;
(三)科技园区开发模式三：独特物业形态带动发展【民营科技园区发展现状】
该模式主要是靠园区功能布局完善合理，物业形态特色鲜明，从而形成对客户极强的吸引力。该模式的园区客户往往追求与众不同的建筑形式，优美舒适的自然环境，在满足基本办公需求的基础上，更加追求品味及个性化的空间环境。其代表性的科技园区是上海印象钢谷，上海印象钢谷主要的优势体现在：优美舒适的自然环境;个性化的办公空间;独特而新颖的建筑风格。
(四)科技园区的开发模式四：完善进驻服务带动发展
该模式主要是靠完善进驻服务带动：通过为入园企业提供一系列包括人力资源、技术、资本、市场等诸多方面的组织、管理和服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大。完善的进驻服务不仅为初创企业提供基础型服务，降低了创业风险，同时为高成长企业提供发展型、延伸型服务，满足个性化需求。其代表性的园区是深圳天安数码城。
深圳天安数码城的主要的特点是以高科技企业为核心，引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策的要素的集聚，为成长型的企业提供完善的服务。
三、科技园区的开发运营与战略定位
科技园区的开发，必须从区域的高度进行战略规划，从城区化开发的角度、从园区对城区经济、区域板块经济的促进角度进行规划，而不是仅限于单一的园区内部。同时科技园区在开发运营时整体定位也要与规划设计相统一，什么样的产品规划设计对后期的运营管理起到促进作用。只有这样，才能以园区产业为引擎和造血机制，通过园区的规模化发展带动整个区域经济的发展和园区自身经济的发展。笔者通过自己曾经服务过的杭州余杭某科技园以及深入研究过的深圳某数码城园区为例，阐述科技园区的前期战略规划与开发运营的重要性。
(一)科技园区的开发运营与规划有机结合
以杭州余杭某科技园为例。杭州余杭某科技园总投资15亿元，占地127亩，总建筑面积27万㎡。项目分三期开发，园区倡导“独栋办公、花园办公、绿地办公”的发展理念，以及“双生态”的开发理念。其产业定位以IT软件、电子信息、电子商务、高新技术、创新创意等高科技技术产业。
项目周边拥有浙江大学、浙江理工大学、杭师大大学城等大学院校，以及阿里巴巴淘宝城、联强国际、同花顺等知名企业，信息共享、交流互动，形成杭州城西高新产业聚集区。该园区从2009年开始建设至今，招商的进度受阻，整个项目面临诸多问题。如整个园区产业规划与招商定位不清晰;产品规划设计与目标企业不匹配;整个园区的规划设计没有考虑
到后期运营的问题等。
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