【www.zhuodaoren.com--推荐阅读】
人民币升值对中国房地产价格的影响研究(一)
人民币升值对房地产市场影响分析
人民币升值对房地产市场影响分析
提要本文从分析人民币升值对房地产市场产生的各种效应入手，通过对新台币升值的剖析，总结出人民币升值导致房地产市场产生泡沫的原因，并根据我国目前的宏观经济背景，提出减轻人民币升值对房地产市场造成负面影响的相关对策和措施。
一、人民币升值对房地产市场产生的效应分析
（一）收入效应和财富效应。在国内需求方面，人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加；财富增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，人们购房能力的提高将导致房地产需求增加。人民币升值带来的收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。
（二）价值效应和成本效应。在供给方面，人民币升值将增加开发商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发商的建设成本。价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。
二、人民币升值导致大量外资涌入
人民币升值将会使房地产业成为一个高度敏感行业，外资对房地产的投资依然遵循投资市场追求高投资报酬的原则。当对该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入，资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，使其价格上升，直到该地的投资回报率下降至接近国际水平才达到均衡点，资金停止涌入。其投资行为是否能获利取决于三点：第一，投资前后美元兑换成人民币的汇率差值；第二，我国房地产的价格走势。外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益；第三，人民币升值后出售房地产类资产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。这样外资就利用人民币升值获得双重收益。
三、台湾地区的历史教训及原因分析
人民币升值对中国房地产价格的影响研究(二)
人民币升值对我国房地产市场的影响
人民币升值对我国房地产市场的影响
摘要：截止到2013年11月，人民币一路高歌猛进，对美元汇率已经突破了6.1的界限，并有继续上涨趋势。人民币的升值背后，究竟是什么原因的牵动，我国房价为何居高不下，呈现出每年两位数的增长？看似毫无关系的两者之间又有着怎样不可分割的关系？房地产是中国的经济增长龙头，政府最敏感的一环，怎样实现房地产的软着陆？美国宣布退出量化宽松，外资的撤出会击破中国房地产泡沫吗？
关键词：人民币升值 房地产泡沫 日本广场协议 主要内容：
一、人民币升值问题与房地产发展现状 1.人民币升值持续：
自2005年汇率改革以来，我国人民币开始实行以市场供求为基础的、参考一揽子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。升值成为人民币近期和未来一段时间内的主导趋势。2013年11月13日，银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6.1342元，比前一交易日上涨18个基点，连续两个交易日上行。据统计，从今年初至今，人民币对美元中间价已累计升值超过2.4%。回顾2005年7月21日汇率改革确定的1美元兑8.11人民币为起点，当年即升值0.32%，到2013年的今天以6.09收盘，涨幅达到33.17%。
从图中可以看出，今年下半年，人民币对美元汇率中间价已累计升值1.0954%。只有6月份，人民币出现贬值预期。近期，人民币对美元升值步伐加快。
2房地产市场现状：
2.1房地产投资现状：2013年1-4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。
2.2商品房销售和待销情况： 1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点；其中，住宅销售面积增长41.1%，办公楼销售面积增长32.9%，商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额19847亿元，增长59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售额增长65.2%，办公楼销售额增长62.3%，商业营业用房销售额增长21.1%。【人民币升值对中国房地产价格的影响研究】
二、人民币升值如何对房地产价格产生影响
人民币升值的大背景下外资必然会大量涌入，但是这些资金的最终归宿在哪里，它需要投向流动性好，吸收量大，收益性稳定且高的行业，没错，那就是房地产！中国商务部发布数据，上半年外资大多流向房地产，房地产业新设的企业230家，实际到位资金134.31亿美元，分别增长了36.09%和9.58%。为什么他们偏偏看重中国的房地产呢？尽管我国实行资本项目管制，使得国际游资不能大规模的进入国内投机人民币升值，但是他们正在以政策允许的范围内悄悄进入，这个突破口就是中国的房地产市场。
具体来说国际资本投入房地产市场有两种直接诱因, 其一是对人民币升值的预期。人民币升值和房价不断上涨的预期使得国外游资大量进入中国的房地产市场进行投资投机行为，储存人民币的利息所获得的利润微乎其微，而一旦人民币升值, 在外汇兑换成人民币资产后可以从抛售资产中获取高回报，房地产流动性强，作为一种固定资产收益有保障，于是就成为最好的选择。
其二是从事房地产炒作可以获得远高于其他成熟市场国家的收益。调查显示, 海外流动资金在美国房地产市场的平均年回报率为6% - 7%, 日本为4% 左右; 而在上海其年收益可以达到20% - 25% , 北京也在8- 15% 之间。
其实，不仅仅是外资，中国本土的资金也大规模流向了房地产。主要原因有三点： 一是房地产具有类似于金融产品的保值增值特性。商品房除了满足人们的基本使用需求外, 还具有投资特性。例如, 商品房可以为投资者带来稳定的收益, 表现为房屋的租金收入。同时, 由于土地的稀缺性和以及相反的巨大的住房需求, 房地产有着很大的升值空间, 买卖差价形成了另外一个利润来源。
二是国内投资渠道有限，自2007年，股市一直不景气，投资风险大，而一向被人们认为是非常安全的黄金也在近期大幅下跌，投资风险加大。由于兼具实业产品的特性, 房地产投资风险要相对比金融产品更小, 也就是说, 在市场形势发生不利变化时, 金融产品的价值可能趋向于0, 而投资房地产由于投资者拥有实实在在的房产, 损失可以大幅减小。
三是通货膨胀的压力增加。2012-2013年官方数据显示，中国通货膨胀率2%-3%。实际人们感受到的通货膨胀和物价上涨不仅仅限于这个幅度。人们手中的财富在慢慢被稀释，倾向于储蓄的中国人在银行的利息为负增长。这让人们意识到，只有投资于实实在在的房产，才能真正实现财富的保值增值。
由于资金的大量涌向，房地产价格一路高歌，炒房，成为中国最热门的话题。普通老百姓买不起自己居住的房，有资金实力的大亨手握几栋房产惜售，人们买不起就要贷款，信贷膨胀于是就慢慢形成了房地产的巨大泡沫。此时，我国金融体系面临资产高估带来的巨大隐患，一旦外资突然抽出，房地产需求疲软，价格泡沫随即破灭，将会给整个银行体系乃至国民经济的运行带来不可估量的重创。近日美国宣布退出量化宽松政策，中国经济会不会因此刺破泡沫一蹶不振，中国会重蹈迪拜和日本的覆辙吗？
三、中国未来的发展对策
1，日本广场协议给中国的启示：
二战结束以后，日本经济长期景气，并在资本主义世界的地位从第7位跃升到第2位，仅次于美国。日本产品因为物美价廉大量充斥着美国市场，日本的综合国力显著增强，甚至当时的索尼总裁放言，“日本要敢于说不”。与此同时，美国国内经济的严重滞涨，国际市场上普遍认为日元被严重低估，美元被高估，于是美日双方共同携手提议签署广场协议。
广场协议的主要内容包括抑制通货膨胀、扩大内需、减少贸易干预、协作干预外汇市场，使美元对主要货币有序地下调。很明显的核心是为了下调美元对主要货币的汇率，广场协议自开始实施的时候起，日元汇率一路上扬，到1986年5 月，美元对日元汇率突破160日元大关，到1987年达120日元，美元贬值约53％。【人民币升值对中国房地产价格的影响研究】
由于货币政策极度扩张，1988－1990年，日本经济增长率分别为6.0％、4.4％和5.5％，明显同期其它发达国家水平。与此同时，大量过剩资金流入了股票和房地产部门，引致了股票价格和房地产价格的暴涨。但是，日本银行和经济企划厅对资产价格泡沫都没有予以充分重视。就这样，信贷增加创造泡沫，泡沫扩大促进信贷增加，信贷增加进一步创造泡沫，如此循环促进，到1989年底日本已经全面步入泡沫经济之中。日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向，却创造了巨大的失误。日本银行大幅度上调利率，要求所有商业银行大幅削减贷款，货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这是日本货币政策的最大失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达10年之久的经济衰退。
这与今天的中国经济发展非常相似，中国保持了多年的两位数高增长，显著高于世界其他国家，2010年，中国经济总量超过日本达到世界第二位。中国目前的房地产泡沫不次于当年的日本，2008年四万亿的经济刺激计划饱受争议，虽然短期内扩大了内需，拉动了经济发展，不过也确实留下全面的通胀，稀释了人民的财富，更重要的是，四万亿计划使银行信贷激增，货币供应量快速上升，资产价格特别是一线房地产的价格快速上升，给中国今天的经济转型带来巨大隐患。但是，中国就要采取货币紧缩回笼资金吗？【人民币升值对中国房地产价格的影响研究】
现在回笼还不是最好时机：美国自2008年一直推行量化宽松的政策，催生新兴国家的资产泡沫，而在今年11月20日，美联储宣布近几个月退出量化宽松政策，美联储真正启动退出QE后，如果美联储维持低利率的承诺不能得到市场认可，或者美国实体经济复苏不如预期，此前依靠流动性支撑的美股等高风险资产价格就很可能面临大幅回调的风险。如果我国货币当局也实行紧缩的货币政策造成资金回流，信贷大幅下降，我国房地产势必也会得到致命冲击，到时候经济迅速萧条，工人失业，工厂倒闭，悲剧难以挽回。所以我们要密切关注其他发达国家的货币政策变化，避免过早加息造成热钱流入，通货膨胀和资产泡沫上升，关键是创造长久性的需求。
那中国该怎么办？ 2，中国的对策：
为了克服人民币升值对我国房地产市场带来的不利影响，主要有下面几个方面的对策： 1. 加强国家对房地产市场的宏观调控，采取措施打击投机者的炒房行为，同时要满足中低收入者的正当购房需求，让房地产的泡沫通过实实在在的人民需求去消化，这就需要调整我国的收入分配结构，缩小收入差距，让普通的工薪阶层和城市移民能安心住上房子，保证基本生活。比如：可以扩大廉价房的建设，扩大保障性住房的供给。信贷方面可以实施差别化信贷政策，对不同户型采取不同的首付比例，对大户型增加首付比例，对中小户型相应减少首付比例，从严控制投资性购房；
2. 加强对外汇资金的监督和管理，通过有效的方式把外资引向生产性领域，引入实业经济，我们要做的不是破灭泡沫，而是逐渐稀释它，压缩它，化解它。目前外资在房地产市场是较为自由的，可以采取以下措施加强对外资的监管。其一，把外资引向生产性领域，以分散“热钱”抽走时的市场风险，而不至于冲击银行体系；其二，可以设定外资在房地产行业的投资额度，这样可以限制外资流入的速度和规模；第三，健全房地产市场统计制度，在房地产泡沫预警中充分考虑汇率波动对投机行为的影响，从而为政府决策提供科学依据。
3.稳定人民币升值预期。人民币升值预期的影响效果是非常大的，我们应该采取必要的措施，拉长人民币升值的时间，增加人民币升值套利的机会成本，从而有利于挤出国际投机，从而起到稳定房地产市场的作用。
参考文献
【1】 李兴丽，王霞。人民币升值对我国房地产价格影响研究。中国知网，2011年4 月
【2】
人民币升值对中国房地产价格的影响研究(三)
人民币的升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响
摘要：人民币持续升值。针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，采取有效措施调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。升值对房地产市场价格的影响通过流动性渠道、财富渠道、预期渠道和货币渠道来传导。通过对国际经验的分析和借鉴，人民币升值对我国房地产市场是一把双刃剑，有利有弊。 关键词：人民币 升值 房地产 经济发展
房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下
和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。
人民币升值影响房地产价格主要通过以下几个渠道来实现： 流动性渠道：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。财富渠道：人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加，财富增多。国内多余货币部分将进入资产领域：股票市场和房地产市场，而国内股市低迷，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。
预期渠道：根据理性预期学派的观点，预期是决定人们行为的一个重要因素。在经济人的条件下，人们都是追求利润最大化的；另一方面，“羊群效应”非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分。当市场预期人民币将要继续升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。货币渠道：在过去的三年半里，中国的外汇储备增长了3000亿美元，相应的中央银行向市场投放了同样的基础货币，一部分通过发行债券进行对冲，另一部分形成过量的基础货币。表现在我国广义货币M2与GDP的比例高达170％ ，大大高于国际上70％的平均水平。我国的经济结构特殊，外贸依存度高达60％以上，出口部门的商品受国际市场的制约，不可能形成价格的大幅上扬或下跌。过量投放的货币就只能被非
贸易部门吸纳，最终体现在资产价格上，也就是房地产、股票等资产市场。股票市场由于制度的缺陷，不可能吸收这样超量投放的流动资金，于是房地产市场则成了吸纳的主要渠道。从而带来房地产市场的价格快速上涨。人民币升值有助于减少基础货币的投放，平抑房地产价格的过快上涨。
人民币升值房地产市场应作出调整。
首先我们要考虑的是国家的经济安全和经济利益不受侵害。人民币升值与否，既不由我国政府，更不会由美国政府决定。中国不是日本，人民币更不是日元。人民币由市场决定[5]。美国的这一做法是严重干涉我国经济主权，美国政府无权说三道四。美国经济出现问题就像中国施压，从压迫日韩、德国、亚洲四小龙到现在压迫我国，促使人民币升值。面对问题我们需要寻求解决问题的办法。
我们以史为鉴，日本的跪地求饶没有换来经济的可持续发展。要坚持央行独立性不受美国等外国势力所要挟。弱化了人民币升值的预期。减少外国热钱投资中国房产，进一步减轻了人民币升值的压力。房价回归合理，避免人民币升值后导致房价出现快速增长。目前阶段我国投资渠道狭小，股市问题很多，房地产成为热钱最可能的投机渠道。房价回归理性，有利于人民安居乐业有利于国家经济安全。加强银行监管，合理引导外资流向。山雨欲来风满楼，我国政府要防范于未然。加强银行向房地产房贷监管力度，银行助长房地产升温，又是房地产泡沫破灭的受害者。从日本经济危机到这美国次债危机，都是
银行通过房地产市场掀起的波澜。同时需要我们队外资加强管理，引导生产性领域。
目前阶段人民币升值时间不成熟，人民币不是国际性货币，区域结算和本币互换仍需要时间。随着我国日益国际化，人民币在国际作用日益明显，人民币升值不能一步到位，需循序渐进。房价在近年来涨幅较大，泡沫较多，已经关系到国计民生。今年两会主题“调控房市，稳定房价”，促进房地产市场平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。这是大有益于中国人民。
人民币升值是一把双刃剑，对于房地产市场价格的影响有利也有弊，如果引导正确，人民币升值将成为房地产行业的利好，进一步刺激房地产市场的健康发展，使中国房地产业趋于成熟和稳健。相反，则会对刚刚起步的房地产行业造成不可挽回的巨大损失，对于其他相关领域的影响也是不可估量的。从国外的经验看，货币持续过度升值会导致经济减速(因为外商直接投资下降、净出口下降)、外资需求下降，从而使房地产需求下降，并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降；另一方面，升值会带来诸多利好：收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。上述效应对于房地产的影响还受到人民币是否会持续升值的预期影响。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，导致外资对房地产的投资需求加大，将吸引新的
资本进入，从而增加房地产投资需求，楼市投机因素增加，从而带动房地产价格的大幅上涨。反之，在升值后，且再次升值预期微弱，预期人民币升值的投机资本将迅速撤离，而随之产生的大量外汇需求将对人民币带来新一轮的贬值压力，同时，国内房地产市场对海外资本吸引力减小，楼市投机减少，游资大规模退出则可能会导致房地产价格的大幅下跌。
人民币升值，以及汇率形成机制的改变，将在一定程度上抑制房地产投机炒作行为，对外资流人流出的影响有限，调控政策本身对房地产市场的影响更大。大的升值幅度，表明在宏观意义上是渐进的，这不足以刺激海外热钱套利回流。如果这引起新一轮的投机，会使得中国的经济保持过热的一种状态。如果投机者认为近期人民币不会大幅升值，他们就会在获利后撤资。出于对这种情况的预防，升值可以说是对这种情况的一种平衡，其目的还是希望能够达到币值的稳定。
我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中，自筹方面的资金有些不足，为了筹资，于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房，从而囤积房源，对房产进行炒作，这也会导致房地产业泡沫的产生，从而加剧信贷风险。
纵观我国房地产的发展历程，在每一次房地产市场的升温背后，都是由于经济的高速发展而催生的。现在，中国经济受到金融危机影响之后，经济开始全面复苏，这也会带来房地产的进一步繁荣。随着
本文来源：http://www.zhuodaoren.com/tuijian545341/
推荐访问:人民币升值贬值的影响 人民币升值的不利影响